アパート経営に興味はあるものの、「本当に利益が出るのか」「何から始めればいいのか」と踏み出せない方は多いものです。実は、正しい手順と判断基準を押さえれば、安定した家賃収入を得ながら資産形成を進めることができます。本記事では、アパート経営 やり方 収益性を中心に、物件選びから資金計画、2025年度の最新制度までを具体例とともに解説します。読み終える頃には、初めの一歩を踏み出すための全体像がクリアになるでしょう。
アパート経営の仕組みと収益構造を理解する
まず押さえておきたいのは、アパート経営の収益は「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の二本柱で成り立つ点です。家賃収入は毎月のキャッシュフローを生み、売却益は将来の出口戦略として機能します。
国土交通省住宅統計によると、2025年7月の全国アパート空室率は21.2%で前年同期比0.3ポイント改善しました。この数字は空室リスクが依然として高いことを示す一方、適切な運営で改善余地があることも意味します。つまり、立地や管理体制を最適化すれば、空室を抑え安定収益を見込めるわけです。
収益計算では、年間家賃収入から空室損失、管理費、修繕費、固定資産税、ローン返済を差し引いた額が手残りとなります。表面利回りだけでなく、手残りベースの「実質利回り」を把握することが重要です。例えば表面利回り8%でも、空室率15%・諸経費25%なら実質利回りは約4.1%まで低下します。この差を埋める戦略こそ、やり方次第で収益性を左右する核心部分と言えます。
物件選定で重視すべき収益ポイント
ポイントは、想定家賃と将来の需要を裏付けるデータを照合することです。駅距離や周辺の賃貸ニーズを確認するのは基本ですが、加えて市区町村の人口動態や大規模開発計画も参考になります。東京都心でなくとも、大学新設や工業団地拡張が予定される地方中核市なら、空室リスクは大幅に低下します。
また、築年数と修繕履歴のチェックも欠かせません。築30年超でも、外壁と屋根を一括改修済みであれば、当面の大規模修繕コストを抑えられます。反対に新築でも賃料設定が周辺相場より高すぎると、すぐ客付けに苦戦するので注意が必要です。
実は、購入価格を5%下げるよりも、賃料を5%高く維持できる立地・間取りを選ぶ方が、長期的な手残り額は大きくなります。言い換えると、賃料の競争力は耐用年数を通じた経営安定に直結する指標なのです。
資金計画と融資を味方につける方法
重要なのは、自己資金と借入比率のバランスをとり、金利変動リスクを抑えることです。自己資金は物件価格の20〜30%を目安にすると、金融機関の審査が通りやすく、返済比率も安定します。さらに、運転資金として家賃3〜6か月分を別途確保しておくと、突発的な空室や修繕にも対応できます。
融資を受ける際は、複数行を比較し、固定・変動金利の違いを理解しましょう。たとえば金利が0.4%下がるだけで、1億円を25年返済した場合の総支払利息は約500万円減少します。また、地方銀行や信用金庫は地域密着でアパートローンに前向きなケースが多く、管理会社との連携など付加的な支援を得られることもあります。
収支シミュレーションでは、空室率20%・金利上昇2%という厳しい前提も試算し、キャッシュフローが赤字にならないか確認します。この保守的な計画を立てるかどうかが、長期経営の成否を分ける分水嶺と言えるでしょう。
運営管理で収益性を高める実践テクニック
まず押さえておきたいのは、入居者満足度を高める小さな改善が、大きな収益向上につながる点です。例えば、共用部LED化は電気代削減と夜間の安全性向上を同時に実現します。また、無料Wi-Fiの導入は若年層のニーズが高く、1室あたり月500円の賃料アップも十分狙えます。
さらに、信頼できる管理会社の選定も欠かせません。手数料が安いだけで選ぶと、入居者対応が遅れ空室が長期化するリスクがあります。管理実績や担当者のレスポンスを確認し、報告頻度や修繕提案の質までチェックすることが重要です。
オーナー自ら定期的に物件を視察し、清掃状態や設備の劣化を把握する姿勢も欠かせません。劣化を放置すると退去につながるため、軽微な不具合は即時対応する仕組みを整えましょう。つまり、運営管理はコストではなく、収益性を守る投資と位置づけるべきなのです。
2025年度に活用できる支援策と税制優遇
実は、アパート経営の収益性を高めるうえで、税制や補助制度の活用は見逃せません。2025年度も、不動産所得に対する減価償却や青色申告の特別控除（最大65万円）は継続して利用できます。とくに木造アパートは耐用年数22年ですが、築古物件を購入すると短期で大きな経費計上が可能となり、キャッシュフローを改善できます。
また、環境省の「住宅省エネ2025年事業」は、高効率給湯器や断熱改修に対し、工事費の1/3・上限120万円を補助する仕組みが継続予定です。期限は2026年3月末申請分までとされているため、空室対策も兼ねて早期の検討が有効です。
地方自治体でも独自にリフォーム助成を設ける例が増えています。例えば、千葉県船橋市は2025年度より、賃貸住宅のバリアフリー改修に対し最大50万円を補助します。補助枠には限りがあるため、計画段階で募集開始日を確認し、早めに申請書類を整えることが成功のカギとなります。
まとめ
結論として、アパート経営 やり方 収益性を高めるには、データに基づく物件選び、堅実な資金計画、そして入居者目線の運営管理が三位一体で機能することが不可欠です。まずは実質利回りを算出し、最悪シナリオでも黒字を確保できるか検証しましょう。そのうえで、2025年度の補助金や税制優遇を活用すれば、手残りを最大化できます。今日できる行動は、気になるエリアの人口動態を調べ、金融機関に事前相談を行うことです。小さな一歩を積み重ねれば、安定した家賃収入という目標は着実に近づきます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 環境省 住宅省エネ2025年事業概要 – https://www.env.go.jp
- 総務省 人口推計2025年7月公表 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート2025年春号 – https://www.boj.or.jp
- 船橋市 住宅リフォーム支援制度2025年度 – https://www.city.funabashi.lg.jp