賃貸経営を始めるにあたって、「定期借家契約」という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。普通借家契約とは異なる仕組みですが、「入居者が見つかりにくいのでは」「空室リスクが高まるのでは」と不安に感じる大家さんも少なくありません。実際のところ、定期借家契約は本当に入居付きに不利なのでしょうか。
この記事では、定期借家契約の基本的な仕組みから、入居付けへの影響、メリット・デメリット、そして効果的な活用方法まで詳しく解説します。定期借家契約を正しく理解することで、あなたの賃貸経営の選択肢が広がり、より戦略的な物件運営が可能になります。
定期借家契約とは何か
定期借家契約は、契約期間があらかじめ定められており、期間満了とともに契約が終了する賃貸借契約です。2000年3月に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって導入されました。
普通借家契約では、借主が希望すれば基本的に契約更新が可能で、貸主側から正当な事由なく契約を終了させることは困難です。一方、定期借家契約では契約期間が終了すれば、貸主は正当事由なしに契約を終了できます。ただし、契約期間は1年未満でも設定可能で、双方が合意すれば再契約も可能という柔軟性があります。
この契約形態が生まれた背景には、貸主の権利保護と賃貸住宅市場の活性化という目的がありました。従来の普通借家契約では、一度貸すとなかなか返してもらえないという貸主の不安が、賃貸市場への物件供給を妨げていたのです。定期借家契約の導入により、転勤期間中だけ自宅を貸したい、将来的に自分で使う予定があるといったケースでも、安心して賃貸に出せるようになりました。
契約時には、必ず書面で契約を締結し、契約の更新がないことを借主に説明する義務があります。この説明を怠ると、契約自体が無効になる可能性もあるため、適切な手続きが重要です。
定期借家は本当に入居付きに不利なのか
結論から言えば、定期借家契約は普通借家契約と比較すると、入居付けにおいて一定の不利さがあることは事実です。しかし、その影響は物件の条件や市場環境、運用方法によって大きく変わります。
国土交通省の「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査」によると、入居希望者の約70%が「できれば普通借家契約を希望する」と回答しています。これは、長期的に安定して住み続けたいという心理が働くためです。特にファミリー層や高齢者は、引っ越しの手間やコストを避けたいという理由から、定期借家契約を敬遠する傾向があります。
ただし、この数字だけで判断するのは早計です。実際の賃貸市場では、立地や家賃、物件の魅力度が入居付けに与える影響の方がはるかに大きいのです。都心の好立地で相場より家賃が安ければ、定期借家契約でも入居希望者は集まります。逆に、普通借家契約でも条件が悪ければ空室は埋まりません。
不動産流通推進センターの調査では、定期借家物件の成約率は普通借家物件と比較して約15〜20%低いという結果が出ています。しかし、これは全国平均であり、エリアや物件タイプによって大きく異なります。単身者向けの都心物件では、その差はわずか5〜10%程度に縮まるというデータもあります。
重要なのは、定期借家契約のデメリットを補う工夫をすることです。家賃を相場より5〜10%程度安く設定する、礼金をゼロにする、設備を充実させるなどの対策により、入居付けの不利さは十分にカバーできます。
定期借家契約のメリット
定期借家契約には、貸主にとって大きなメリットがいくつかあります。これらを理解することで、戦略的な活用が可能になります。
最大のメリットは、契約期間満了時に確実に物件を取り戻せることです。将来的に自分や家族が住む予定がある、建て替えや大規模修繕を計画している、といった場合に非常に有効です。普通借家契約では、正当事由を証明して立ち退きを求めることは極めて困難で、多額の立退料が必要になることもあります。定期借家契約なら、そうした心配がありません。
問題のある入居者への対応がしやすいという点も見逃せません。騒音トラブルを繰り返す、家賃滞納が続く、近隣住民とのトラブルが絶えないといった入居者に対して、普通借家契約では退去を求めることが非常に困難です。しかし定期借家契約であれば、契約期間満了時に再契約をしないという選択ができます。これにより、物件の資産価値を守り、他の入居者への悪影響を防ぐことができます。
転勤や海外赴任などで一時的に自宅を空ける場合にも最適です。3年間の転勤期間だけ貸したい、5年後には戻ってくる予定があるといったケースで、安心して賃貸に出すことができます。これまで空き家にしていた物件から収益を得られるようになり、資産の有効活用につながります。
さらに、家賃の見直しがしやすいという利点もあります。普通借家契約では、一度設定した家賃を上げることは実質的に困難ですが、定期借家契約なら契約更新時に市場相場に合わせた家賃設定が可能です。インフレ時や周辺環境の改善により相場が上昇した場合、適正な家賃収入を確保できます。
定期借家契約のデメリットと対策
定期借家契約にはメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。ただし、これらは適切な対策を講じることで軽減できます。
入居者が見つかりにくいという点は、最も大きなデメリットです。前述のとおり、多くの入居希望者は長期的な居住を望んでおり、定期借家契約を避ける傾向があります。特にファミリー層は子どもの学校や地域コミュニティとの関係から、頻繁な引っ越しを嫌います。この問題に対しては、家賃を相場より5〜10%程度安く設定することが効果的です。また、初期費用を抑える工夫も有効で、礼金ゼロ、仲介手数料半額、フリーレント1ヶ月といった条件を提示することで、入居希望者の心理的ハードルを下げられます。
契約手続きが複雑で手間がかかるという点も注意が必要です。定期借家契約では、契約書を必ず書面で作成し、契約の更新がないことを事前に説明する義務があります。この説明は口頭だけでなく、書面での交付も必要です。さらに、契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主は借主に対して契約終了の通知をしなければなりません。この通知を怠ると、契約が自動的に終了しないため、管理会社に依頼するか、カレンダーに記録してしっかり管理することが重要です。
再契約の交渉が必要になる点も、手間と言えます。良い入居者に長く住んでもらいたい場合でも、定期借家契約では契約期間ごとに再契約の手続きが必要です。この際、入居者から家賃の値下げ交渉をされる可能性もあります。対策としては、最初から再契約を前提とした契約期間の設定（2〜3年程度）や、再契約時の条件を初回契約時に明示しておくことが有効です。
金融機関の融資審査で不利になる可能性もあります。投資用物件を購入する際、定期借家契約での運用を前提とすると、金融機関によっては収益の安定性が低いと判断され、融資条件が厳しくなることがあります。この点は、事前に金融機関に相談し、普通借家契約との併用や、十分な自己資金の準備で対応することが望ましいでしょう。
定期借家契約が向いている物件とは
定期借家契約は、すべての物件に適しているわけではありません。物件の特性や貸主の状況によって、向き不向きがあります。
最も適しているのは、将来的に自己使用の予定がある物件です。転勤で数年間だけ家を空ける、子どもが独立するまでの期間だけ貸したい、リタイア後に戻ってくる予定があるといったケースでは、定期借家契約が最適です。期間を明確に設定できるため、計画的な資産活用が可能になります。
短期間での建て替えや大規模修繕を予定している物件も、定期借家契約に向いています。2〜3年後に建て替えを計画している、大規模修繕のために一時的に退去してもらう必要があるといった場合、普通借家契約では立退料の支払いが必要になりますが、定期借家契約なら契約期間を修繕時期に合わせて設定することで、スムーズに計画を進められます。
高級物件や特殊な物件も、定期借家契約との相性が良いと言えます。富裕層向けの高級マンションや、デザイナーズ物件、特殊な設備を備えた物件などは、入居者の質を重視したい貸主が多いでしょう。定期借家契約にすることで、入居者を選別しやすくなり、問題が生じた場合も契約期間満了で対応できます。また、こうした物件の入居者層は、契約形態よりも物件の魅力を重視する傾向があるため、定期借家契約のデメリットが比較的小さくなります。
単身者向けの都心物件も、定期借家契約に適しています。転勤や転職が多い単身者は、そもそも長期居住を前提としていないケースが多く、2〜3年の定期借家契約でも抵抗感が少ないのです。国土交通省の調査でも、単身者の平均居住期間は約3年というデータがあり、定期借家契約の期間設定と合致しています。
一方、ファミリー向けの郊外物件や、学生向けの物件は、定期借家契約に向いていません。これらの入居者層は長期的な安定を重視するため、定期借家契約では入居付けに大きな支障が出る可能性が高いでしょう。
定期借家契約を成功させるポイント
定期借家契約で賃貸経営を成功させるには、いくつかの重要なポイントがあります。これらを押さえることで、デメリットを最小限に抑え、メリットを最大限に活かすことができます。
適切な契約期間の設定が最も重要です。あまりに短い期間（1年未満）では入居者が見つかりにくく、逆に長すぎる期間（5年以上）では定期借家契約のメリットが薄れます。一般的には2〜3年が最もバランスが良いとされています。ただし、物件の状況や貸主の計画に応じて柔軟に設定することが大切です。転勤期間が明確なら、その期間に合わせる、建て替え予定があるなら、その時期から逆算するといった工夫が有効です。
家賃設定の工夫も欠かせません。定期借家契約のデメリットを補うため、周辺相場より5〜10%程度安く設定することが一般的です。ただし、単に安くするだけでなく、「定期借家契約だからこそ実現できる家賃」という付加価値を明確に伝えることが重要です。また、契約期間中は家賃を据え置く、再契約時も大幅な値上げはしないといった条件を提示することで、入居者の不安を軽減できます。
物件の魅力を高める投資も効果的です。定期借家契約というハンディキャップを補うため、設備の充実や内装のグレードアップに投資することを検討しましょう。無料Wi-Fi、宅配ボックス、ホームセキュリティ、最新のエアコンや給湯器など、入居者にとって魅力的な設備を整えることで、契約形態のデメリットを上回る価値を提供できます。
入居者とのコミュニケーションも重要なポイントです。定期借家契約の仕組みを丁寧に説明し、再契約の可能性があることを伝えることで、入居者の不安を和らげられます。また、契約期間中は良好な関係を維持し、問題があればすぐに対応する姿勢を示すことで、再契約につながりやすくなります。実際、定期借家契約でも、良好な関係が築けていれば、多くの入居者が再契約を希望するというデータもあります。
信頼できる管理会社の選定も成功の鍵です。定期借家契約は手続きが複雑なため、経験豊富な管理会社に任せることをお勧めします。契約書の作成、事前説明、期間満了通知など、法的に必要な手続きを確実に行ってくれる会社を選びましょう。また、定期借家契約の入居付けに強い会社を選ぶことも重要です。
まとめ
定期借家契約は、確かに普通借家契約と比較すると入居付けにおいて一定の不利さがあります。しかし、その影響は物件の条件や運用方法によって大きく変わり、適切な対策を講じることで十分にカバー可能です。
重要なのは、定期借家契約のメリットとデメリットを正しく理解し、自分の物件や状況に合った活用方法を選択することです。将来的な自己使用予定がある、問題のある入居者への対応力を持ちたい、短期間での建て替えを計画しているといった明確な目的がある場合、定期借家契約は非常に有効な選択肢となります。
家賃設定の工夫、物件の魅力向上、適切な契約期間の設定、そして入居者との良好なコミュニケーションを心がけることで、定期借家契約でも安定した賃貸経営が可能です。普通借家契約と定期借家契約、それぞれの特性を理解し、物件ごとに最適な契約形態を選択することが、賃貸経営成功への近道と言えるでしょう。
これから不動産投資を始める方も、すでに賃貸経営をしている方も、定期借家契約という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。適切に活用すれば、より柔軟で戦略的な資産運用が実現できるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省「民間賃貸住宅に関する市場環境実態調査」 – https://www.mlit.go.jp/
- 国土交通省「定期借家制度について」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000052.html
- 不動産流通推進センター「不動産統計集」 – https://www.retpc.jp/
- 法務省「民法・借地借家法」 – https://www.moj.go.jp/
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場の動向」 – https://www.jpm.jp/
- 総務省統計局「住宅・土地統計調査」 – https://www.stat.go.jp/
- 一般財団法人不動産適正取引推進機構「不動産取引の手引き」 – https://www.retio.or.jp/
