都心のワンルームにするか、郊外のファミリー向けにするか――初めてアパート経営を考えるとき、選択肢の多さに戸惑う人は少なくありません。「購入後に空室が続いたらどうしよう」「ローン返済で赤字にならないか」。そんな不安を抱える読者に向け、本記事では収益性を高めるための考え方と実践手順を解説します。2025年の最新データと制度を踏まえつつ、立地選びから資金計画、税制活用まで一気通貫で整理するので、最後まで読めばリスクを抑えながら利益を伸ばす道筋が見えてくるはずです。
アパート経営の魅力とリスクを理解する
まず押さえておきたいのは、アパート経営が「ミドルリスク・ミドルリターン」の代表格だという点です。家賃という安定収入を得られる一方、空室や修繕といった変動要素も抱えます。
国土交通省の住宅統計によると、2025年7月の全国アパート空室率は21.2%で前年同月比0.3ポイント改善しました。しかし、地域差は大きく、都市部では15%前後、人口減少が進む地方では30%を超えるエリアもあります。つまり、一見好調に見える市場でも、立地ごとの需給を読み違えると収益は簡単に悪化します。
一方で、賃貸需要が高いエリアを選べば、株式のような価格変動リスクを抑えながら長期のインカムゲイン（家賃収入）を得られます。さらに、インフレ時には家賃を緩やかに上げることで実質利回りを維持できる点も魅力です。
重要なのは、リスクを正しく認識したうえで対策を講じることです。具体的には、空室リスクにはターゲット層を絞ったリノベーション、修繕リスクには長期修繕計画の策定、金利上昇リスクには固定金利比率の引き上げなどが有効です。こうした備えを前提にすれば、アパート経営は堅実な資産形成手段になり得ます。
収益性を左右するキャッシュフローの考え方
ポイントは、表面利回りだけで判断しないことです。キャッシュフローとは実際に手元へ残る現金の流れを指し、家賃収入から運営費とローン返済を差し引いた後の金額で評価します。
家賃収入を見積もる際は、募集家賃の95%程度を稼働率調整後の実効家賃とするのが現実的です。次に管理費や修繕積立、火災保険料を年間家賃収入の15〜20%で計上します。ここを過少に見積もると黒字と思っていた案件が赤字に転落するので注意が必要です。
また、ローンの金利と期間によって返済額は大きく変わります。例えば3,000万円を金利1.5%、期間25年で借りると月々の元利均等返済は約12万円ですが、金利が0.5ポイント上がると返済額は約6,000円増え、25年間で総支払額は180万円超の差になります。つまり、資金調達条件のわずかな違いがキャッシュフローに直結します。
青色申告を選択し、30万円未満の備品を全額経費にできる特例を活用すれば、課税所得を圧縮できるため実質手取りを増やせます。数字を丁寧に積み上げ、保守的なシナリオでも毎月プラスが確保できる計画を立てることが収益性向上の第一歩です。
立地と物件選定で差をつける方法
基本的に、入居者は「通勤・通学の利便性」「生活利便施設」「家賃水準」で物件を選びます。それゆえ、駅徒歩10分圏内かつ近隣にスーパーがある立地は依然として強い需要を持ちます。
一方で、地方中核都市の大学周辺や再開発エリアなど、将来の人口流入が見込める“隠れた成長エリア”も狙い目です。具体例として、2023〜2028年に新幹線延伸が予定される北陸地域では、駅周辺の地価が前年比3〜5%上昇しています。開業前に仕込めば、値上がり益と家賃収入の両取りが期待できます。
物件種別では、学生向けならワンルーム、ファミリー層なら2LDK以上といった具合にターゲットを明確にしましょう。ターゲットが変われば、間取りや設備投資の優先度も変わります。実は、ファミリー向けは入居期間が平均4.5年と長く、長期空室を防ぎやすいメリットがあります。
最後に、建物構造も収益性に影響します。木造は初期費用が抑えられ、表面利回りが高い傾向にありますが、耐用年数が短く修繕頻度が増える点を忘れてはいけません。鉄骨やRC造は取得価格が高めでも、長期保有で修繕サイクルが長くなるため、トータルコストで有利になるケースがあります。
資金計画と融資戦略の組み立て方
ポイントは、自己資金と借入金のバランスを最適化することです。自己資金を物件価格の20〜30%投入すれば、金融機関の審査を通りやすくなり、金利交渉でも優位に立てます。
2025年時点で地方銀行のアパートローン金利は1.3〜2.2%が相場です。一方、大手信販系のノンバンクは3%台も珍しくありません。利率だけでなく、団体信用生命保険の保障内容や繰上げ返済手数料も比較しましょう。
固定金利と変動金利を組み合わせるミックスローンも有効です。例えば元本の70%を変動、30%を固定にすれば、金利上昇局面での返済負担を抑えつつ、低金利メリットも享受できます。金利1%上昇時のシミュレーションを行い、キャッシュフローが年間家賃収入の10%以内の赤字に収まるか必ず確認してください。
さらに、自己資金の一部を「緊急予備資金」として現金のまま残しておくと安心です。屋根や給排水の突然のトラブルで100万円単位の出費が発生しても、キャッシュフローを毀損せずに済みます。こうした資金繰りの余裕が長期安定経営を支えます。
2025年度の税制・補助制度を活用するコツ
実は、税務戦略を意識するだけで手取りが数十万円単位で変わります。2025年度も賃貸住宅を対象とした固定資産税の新築軽減措置（課税標準1/2、3年間）は継続中です。新築木造アパートを取得した場合、年30万円の税負担軽減効果が見込めます。
省エネ性能を高めたリフォームには「長期優良住宅化リフォーム推進事業（2025年度）」が利用可能で、最大250万円の補助が受けられます。高断熱化により光熱費を削減でき、入居者募集でも差別化しやすくなるため、補助金と家賃アップの二重メリットが期待できます。
青色申告特別控除（最大65万円）は不動産所得にも適用可能です。複式簿記で帳簿を備え、期限内に電子申告を行えば控除額を満額適用できるため、実質利回り向上に直結します。言い換えると、帳簿の整備こそが節税という名の“追加収入”を生むわけです。
このほか、耐震改修促進税制やバリアフリー改修促進税制も2025年度まで延長されています。各制度は適用条件が細かいため、着工前に自治体窓口や税理士へ確認し、書類不備による適用漏れを防ぎましょう。
まとめ
本文で述べたように、アパート経営の収益性は「立地選定」「キャッシュフロー管理」「資金調達」「税制・補助活用」という四つの歯車がかみ合うことで最大化します。物件を探す前に、保守的な収支シミュレーションと長期修繕計画を作成し、万一の空室や金利上昇にも耐えられる体制を整えましょう。そして、2025年度に有効な税制や補助金を活用し、手取りを着実に増やすことが成功への近道です。今日からできる第一歩として、気になるエリアの人口動態と家賃相場を調べ、収益計画の叩き台を作成してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報値 – https://www.mlit.go.jp/statistics/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年版 – https://www.soumu.go.jp/
- 財務省 税制改正のポイント2025 – https://www.mof.go.jp/
- 住宅金融支援機構 金利情報 2025年8月 – https://www.flat35.com/
- 国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業 公式サイト – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/longlife/