一棟マンション投資を検討する際、多くの方が最初に悩むのが「新築と中古、どちらを選ぶべきか」という問題です。新築は魅力的に見えるものの価格が高く、中古は手頃だけれど修繕費が心配になります。実はこの選択は、あなたの投資目的や資金状況、リスク許容度によって最適解が大きく変わってきます。この記事では、新築と中古それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、あなたに合った選択ができるよう具体的な判断基準をお伝えします。初期投資から長期的な収益性まで、実際の数値を交えながら比較していきましょう。
新築一棟マンションの特徴とメリット
新築一棟マンション投資の最大の魅力は、当面の修繕費用がほとんどかからない点にあります。建物や設備がすべて新しいため、購入後10年程度は大規模な修繕が不要です。この期間は安定したキャッシュフローを確保しやすく、投資初心者にとって精神的な負担が少ないといえます。
入居者募集の面でも新築は有利です。新しい設備や最新の間取り、きれいな外観は入居希望者に強くアピールできます。特に若い世代やファミリー層からの人気が高く、相場より高めの家賃設定でも入居者が決まりやすい傾向があります。実際、新築物件は中古物件と比較して空室期間が平均で30〜40%短いというデータもあります。
融資条件の良さも見逃せません。金融機関は新築物件に対して積極的に融資を行う傾向があり、低金利での借り入れや高い融資比率（物件価格の80〜90%）が期待できます。2026年2月現在、新築一棟マンションへの融資金利は変動金利で1.5〜2.5%程度が一般的です。これは中古物件と比べて0.5〜1.0%程度低い水準となっています。
さらに、新築物件は税制面でも優遇されています。建物の減価償却期間が長く取れるため、毎年の減価償却費を計上でき、所得税や住民税の節税効果が期待できます。また、固定資産税についても新築後一定期間は軽減措置が適用されるケースがあります。
中古一棟マンションの特徴とメリット
中古一棟マンション投資の最大の強みは、初期投資額を大幅に抑えられることです。築年数にもよりますが、新築と比較して30〜50%程度安く購入できるケースも珍しくありません。例えば、東京23区内で新築なら2億円する物件が、築15年の中古なら1億2,000万円程度で購入できることもあります。この価格差は自己資金の少ない投資家にとって大きなメリットとなります。
利回りの高さも中古物件の魅力です。購入価格が安い分、同じ家賃収入でも表面利回りは新築より2〜3%高くなります。新築の表面利回りが4〜5%程度なのに対し、中古では6〜8%も十分に狙えます。キャッシュフローを重視する投資家にとって、この利回りの差は長期的に大きな収益の違いを生み出します。
実は中古物件には、新築にはない情報の透明性という利点があります。過去の入居率や家賃推移、修繕履歴などの実績データが確認できるため、将来の収益予測がより正確に立てられます。新築の場合は想定家賃や想定入居率で計画を立てざるを得ませんが、中古なら実際の数字に基づいた現実的なシミュレーションが可能です。
立地の選択肢が広いことも見逃せません。新築は郊外や開発エリアに建てられることが多いのに対し、中古なら都心の一等地や駅近の好立地物件を見つけやすくなります。不動産投資において立地は最も重要な要素の一つですから、この点は大きなアドバンテージといえるでしょう。
新築と中古の収益性を数字で比較
具体的な数値で新築と中古の収益性を比較してみましょう。東京23区内の一棟マンション（1K×10戸）を例に取ります。新築物件は購入価格1億8,000万円、想定家賃月額8万円、表面利回り5.3%です。一方、築15年の中古物件は購入価格1億2,000万円、実績家賃月額7万円、表面利回り7.0%となります。
初期投資の面では、自己資金を20%用意すると仮定した場合、新築は3,600万円、中古は2,400万円必要です。この1,200万円の差は、他の投資や予備資金に回せる重要な金額です。さらに諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料など）を含めると、新築は約4,000万円、中古は約2,700万円の初期投資が必要になります。
月々のキャッシュフローを見ると、新築は家賃収入80万円から融資返済約60万円（金利2.0%、30年返済）、管理費・修繕積立金10万円を差し引くと、手元に残るのは約10万円です。対して中古は家賃収入70万円から融資返済約45万円（金利2.5%、25年返済）、管理費・修繕積立金15万円を差し引いて、手元に残るのは約10万円となります。
ただし、この計算には重要な要素が含まれていません。それは将来の修繕費用です。新築は当面大きな修繕が不要ですが、中古は購入後5年以内に外壁塗装や屋上防水などで500〜1,000万円程度の大規模修繕が必要になる可能性があります。この費用を月割りで考慮すると、中古のキャッシュフローは実質的に月5〜8万円程度になります。
長期的な視点で見ると、20年後の資産価値にも差が出ます。新築は築20年でも一定の価値を保ちやすく、購入価格の60〜70%程度で売却できる可能性があります。一方、中古（購入時築15年）は築35年となり、建物の価値はほぼゼロに近づきます。ただし、土地の価値は残るため、立地が良ければ購入価格の40〜50%程度での売却は期待できるでしょう。
投資目的別の選び方と判断基準
投資目的によって新築と中古のどちらが適しているかは大きく変わります。まず、安定した長期運用を重視する方には新築が向いています。修繕リスクが低く、入居率も安定しやすいため、サラリーマン投資家など本業が忙しい方でも管理しやすいのが特徴です。特に初めての不動産投資で、できるだけリスクを抑えたい方には新築をおすすめします。
一方、高利回りを追求し、短期間で投資資金を回収したい方には中古が適しています。購入価格が安い分、同じ家賃収入でも投資効率が高くなります。ただし、建物の状態を見極める目利き力や、修繕計画を立てる知識が必要です。不動産投資の経験がある方や、建築関係の知識がある方に向いているといえるでしょう。
資金面での判断基準も重要です。自己資金が潤沢にある方は、新築を選んで長期的な資産形成を目指すのが賢明です。融資条件が良く、将来的な資産価値も保ちやすいため、相続対策としても有効です。逆に、自己資金が限られている方は、中古物件から始めて実績を積み、将来的に新築へステップアップする戦略も考えられます。
年齢や投資期間も選択の重要な要素です。30〜40代で長期的な資産形成を考えている方は、新築を選んで30年程度の長期保有を前提とした計画が立てやすいでしょう。一方、50代以上で10〜15年程度の投資期間を想定している方は、中古物件で高利回りを確保し、早期に投資資金を回収する戦略が適しています。
失敗しないための注意点とリスク管理
新築一棟マンション投資で最も注意すべきは、販売価格に含まれる広告費や販売会社の利益です。新築プレミアムと呼ばれるこの上乗せ分は、物件価格の10〜20%に達することもあります。つまり、購入直後から資産価値が目減りするリスクがあるのです。この点を理解せずに購入すると、将来売却する際に大きな損失を被る可能性があります。
中古物件では、建物の劣化状況や修繕履歴の確認が極めて重要です。購入前に必ず建物診断（インスペクション）を実施し、構造的な問題がないか、今後どのような修繕が必要かを把握しましょう。特に配管の劣化や外壁のひび割れは、放置すると大規模な修繕が必要になります。専門家による診断費用は20〜30万円程度かかりますが、数千万円の投資を守るためには必要な経費です。
融資条件の違いも慎重に検討する必要があります。新築は低金利で借りられますが、中古は金利が高めになるだけでなく、融資期間も短くなる傾向があります。築年数が古いほど融資期間は短くなり、月々の返済額が増えてキャッシュフローを圧迫します。金融機関によっては、築30年を超える物件には融資しないケースもあるため、事前に複数の金融機関に相談することが大切です。
空室リスクへの対策も忘れてはいけません。新築は当初の入居率が高くても、数年後には周辺の新築物件との競争にさらされます。中古は最初から競争力が低いため、リフォームや設備更新で差別化を図る必要があります。どちらを選ぶにしても、立地の将来性や周辺の賃貸需要を十分に調査し、長期的な視点で判断することが成功の鍵となります。
まとめ
新築と中古の一棟マンション投資は、それぞれに明確な特徴とメリットがあります。新築は初期投資が大きい分、修繕リスクが低く安定した運用が期待できます。融資条件も有利で、不動産投資初心者や安定志向の方に適しています。一方、中古は購入価格が安く高利回りを狙えますが、修繕費用や建物の劣化リスクを考慮する必要があります。経験者や高利回りを重視する方に向いているといえるでしょう。
重要なのは、自分の投資目的と資金状況、リスク許容度を明確にすることです。長期的な資産形成を目指すのか、短期的なキャッシュフローを重視するのか。自己資金はどれくらい用意できるのか。これらの要素を総合的に判断して、最適な選択をしてください。
どちらを選ぶにしても、立地の重要性は変わりません。駅からの距離、周辺環境、将来的な開発計画など、物件の立地条件を徹底的に調査しましょう。また、購入前には必ず複数の物件を比較検討し、専門家のアドバイスも受けることをおすすめします。慎重な準備と正しい知識があれば、新築でも中古でも成功する一棟マンション投資が実現できるはずです。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省「不動産市場動向調査」 – https://www.mlit.go.jp/
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS） – https://www.reins.or.jp/
- 一般財団法人 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 国税庁「不動産所得の計算」 – https://www.nta.go.jp/
- 全国賃貸住宅経営者協会連合会 – https://www.zenchin.com/
- 公益社団法人 全日本不動産協会 – https://www.zennichi.or.jp/
