不動産投資を始めようと考えたとき、多くの方が最初に悩むのが「新築と中古、どちらを選ぶべきか」という問題です。特にRC造（鉄筋コンクリート造）マンションは耐久性が高く、長期的な資産形成に適していますが、新築と中古では投資戦略が大きく異なります。この記事では、RC造マンションの新築と中古それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、あなたの投資目的に合った選択ができるよう、具体的な数値やデータを交えながらご紹介します。初期投資額、利回り、税制優遇、将来的な資産価値まで、投資判断に必要な情報を網羅していますので、ぜひ最後までお読みください。
RC造マンションの基本特性を理解する
RC造マンション投資を検討する前に、まず鉄筋コンクリート造という構造の特性を理解しておくことが重要です。RC造は鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、木造や鉄骨造と比較して耐久性、耐火性、遮音性に優れています。
国土交通省の調査によると、RC造建物の法定耐用年数は47年と定められていますが、実際には適切なメンテナンスを行えば70年以上使用できるケースも珍しくありません。この長寿命という特性が、RC造マンションを不動産投資の対象として魅力的にしている大きな理由の一つです。
また、RC造は遮音性が高いため、入居者の満足度が高く、長期入居につながりやすいという利点があります。都市部の集合住宅では騒音トラブルが退去理由の上位に入ることが多いため、この特性は空室リスクの低減に直結します。
さらに、RC造は火災保険料が木造に比べて安く設定されており、ランニングコストの面でもメリットがあります。これらの基本特性を踏まえた上で、新築と中古の比較を進めていきましょう。
新築RC造マンションの投資メリットとは
新築RC造マンションへの投資には、中古にはない独自の魅力があります。最も大きなメリットは、購入後しばらくの間は大規模な修繕費用がかからないという点です。一般的に、新築マンションは購入後10〜15年程度は外壁塗装や防水工事などの大きな出費が発生しません。
税制面でも新築には有利な点があります。建物部分の減価償却を47年間にわたって計上できるため、長期的な節税効果が期待できます。また、2026年度現在、省エネ性能の高い新築物件については住宅ローン減税の優遇措置が適用される場合があり、初期の資金負担を軽減できる可能性があります。
入居者募集の面でも新築は有利です。不動産情報サイトでは「新築」というキーワードで検索する利用者が多く、築年数が浅い物件ほど問い合わせが集まりやすい傾向にあります。実際、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査では、新築物件の初回入居までの平均期間は約1.5ヶ月と、中古物件の平均2.8ヶ月と比較して大幅に短いことが示されています。
さらに、新築物件は最新の設備仕様を備えているため、入居者のニーズに合致しやすく、周辺相場よりも高めの賃料設定が可能です。宅配ボックス、オートロック、インターネット無料など、現代の入居者が求める設備が標準装備されていることが多く、競争力の高い物件運営ができます。
中古RC造マンションの投資メリットとは
一方、中古RC造マンションには新築とは異なる魅力があります。最大のメリットは価格の手頃さです。一般的に、築10年の中古物件は新築時の価格から20〜30%程度下落しており、同じ予算でより広い物件や好立地の物件を購入できる可能性が高まります。
利回りの面でも中古物件は優位性があります。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の2025年データによると、首都圏のRC造マンションの平均表面利回りは、新築が4.2%程度であるのに対し、築10〜20年の中古物件では5.5〜6.5%程度となっています。この差は投資効率に大きく影響します。
中古物件のもう一つの利点は、実績データが豊富にあることです。過去の入居状況、修繕履歴、管理組合の運営状況など、物件の実態を詳しく調査できます。新築では予測に頼らざるを得ない部分が、中古では実績として確認できるため、投資リスクをより正確に評価できるのです。
また、中古物件は価格交渉の余地が大きいという特徴もあります。売主の事情や物件の状態によっては、相場よりも有利な条件で購入できるチャンスがあります。特に、売り急いでいる物件や長期間売れ残っている物件では、大幅な値引きが期待できることもあります。
立地の選択肢が広いことも中古物件の魅力です。都心の一等地では新築物件の供給が限られていますが、中古市場では様々な立地の物件が流通しています。駅近や商業施設が充実したエリアなど、資産価値が下がりにくい好立地の物件を見つけやすいのです。
初期投資額と資金計画の違い
新築と中古では、必要な初期投資額が大きく異なります。具体的な例で比較してみましょう。東京23区内の駅徒歩10分圏内、専有面積25平米のワンルームマンションを想定した場合、新築物件の価格は3500万円程度が相場です。一方、築15年の同条件の中古物件であれば2500万円前後で購入できるケースが多く見られます。
この価格差は、融資を受ける際の自己資金にも影響します。一般的に、金融機関は物件価格の20〜30%の自己資金を求めることが多いため、新築では700〜1050万円、中古では500〜750万円の自己資金が必要になります。この差額は、複数物件への分散投資や予備資金の確保に充てることができます。
諸費用の面でも違いがあります。新築物件の場合、修繕積立基金として初回に30〜50万円程度を一括で支払う必要があります。また、新築マンションの管理費や修繕積立金は当初低めに設定されていることが多いものの、築年数が経過すると段階的に上昇していく傾向があります。
中古物件では、購入時の修繕積立基金は不要ですが、既に積み立てられている修繕積立金の残高や今後の修繕計画を確認することが重要です。築15〜20年を経過した物件では、近い将来に大規模修繕が予定されている可能性が高く、一時金の徴収や修繕積立金の値上げが計画されていないか、事前に確認しておく必要があります。
融資条件も新築と中古で異なります。新築物件は担保評価が高く、物件価格の90〜100%の融資を受けられることもありますが、中古物件、特に築20年を超える物件では融資比率が70〜80%程度に制限されることがあります。ただし、金利面では大きな差はなく、いずれも1〜2%台の低金利で借り入れできるケースが多いです。
収益性とキャッシュフローの比較
投資判断において最も重要な要素の一つが収益性です。新築と中古では、表面利回りだけでなく、実質的なキャッシュフローにも大きな違いが生じます。
先ほどの例を使って具体的に計算してみましょう。新築3500万円の物件を月額12万円で賃貸した場合、年間賃料収入は144万円となり、表面利回りは約4.1%です。一方、中古2500万円の物件を月額10万円で賃貸した場合、年間賃料収入は120万円で、表面利回りは約4.8%となります。
しかし、実質的な収益を見るには、経費を差し引いた実質利回りで比較する必要があります。新築物件の場合、管理費・修繕積立金が月額1.5万円、固定資産税が年間12万円、管理委託費が賃料の5%として計算すると、年間経費は約40万円です。したがって、実質的な年間収入は104万円となり、実質利回りは約3.0%です。
中古物件の場合、管理費・修繕積立金が月額2万円（新築より高め）、固定資産税が年間8万円（評価額が下がっているため）、管理委託費が賃料の5%として計算すると、年間経費は約38万円です。実質的な年間収入は82万円となり、実質利回りは約3.3%となります。
この例では中古物件の方が実質利回りが高くなっていますが、融資を利用した場合のキャッシュフローも考慮する必要があります。新築物件を頭金700万円、残り2800万円を金利1.5%、35年ローンで借り入れた場合、月々の返済額は約8.6万円です。年間の手残りは、賃料収入144万円から経費40万円とローン返済103万円を差し引いて、約1万円となります。
中古物件を頭金500万円、残り2000万円を同条件で借り入れた場合、月々の返済額は約6.1万円です。年間の手残りは、賃料収入120万円から経費38万円とローン返済73万円を差し引いて、約9万円となります。この例では、中古物件の方が年間で8万円多くキャッシュフローが残ることになります。
ただし、これは初期段階の比較であり、長期的には様々な要因が影響します。新築物件は当初の修繕費用が少ないため、最初の10年間はキャッシュフローが安定しやすい一方、中古物件は購入後比較的早い段階で設備の更新や修繕が必要になる可能性があります。
資産価値の推移と出口戦略
不動産投資では、保有期間中の収益だけでなく、最終的に売却する際の資産価値も重要な要素です。新築と中古では、資産価値の推移パターンが大きく異なります。
新築マンションは、購入直後から価値が下落し始めることが一般的です。不動産経済研究所のデータによると、新築マンションは購入後5年間で約15〜20%、10年間で約25〜30%価値が下落する傾向があります。これは「新築プレミアム」が剥がれることや、経年劣化によるものです。
一方、中古マンションの価格下落は、築年数が経過するほど緩やかになります。築10年を過ぎると年間の下落率は2〜3%程度に落ち着き、築20年を超えるとほぼ横ばいになることが多いです。つまり、既にある程度価格が下がった中古物件を購入すれば、さらなる大幅な下落リスクは比較的小さいと言えます。
ただし、立地条件によってこの傾向は大きく変わります。都心部の駅近物件や再開発エリアの物件では、築年数に関わらず価値が維持されやすく、場合によっては購入時より高値で売却できることもあります。実際、東京都心部の一部エリアでは、2020年以降の不動産価格上昇により、築10年以上の中古マンションでも購入時より高値で売却できたケースが多数報告されています。
出口戦略を考える上で重要なのは、売却のしやすさです。新築物件は購入後10年程度までは比較的買い手が見つかりやすく、スムーズな売却が期待できます。一方、築20年を超える中古物件は、立地や管理状態が良好でなければ売却に時間がかかることがあります。
また、金融機関の融資姿勢も出口戦略に影響します。築年数が古い物件ほど、次の買主が融資を受けにくくなるため、現金購入できる投資家に限定されてしまう可能性があります。一般的に、築30年を超えるRC造マンションでは、融資を受けられる金融機関が限られてくるため、売却価格を下げざるを得ないケースもあります。
長期保有を前提とする場合は、建物の残存耐用年数も考慮する必要があります。新築であれば47年間の減価償却期間がフルに使えますが、中古物件では残存耐用年数が短くなります。ただし、税務上の耐用年数と実際の建物寿命は別物であり、適切なメンテナンスを行えば法定耐用年数を超えても十分に使用できることを理解しておきましょう。
税制面での違いと節税効果
不動産投資における税制面の違いは、新築と中古で投資収益に大きな影響を与えます。特に減価償却費の計算方法と期間が重要なポイントです。
新築RC造マンションの場合、建物部分の減価償却期間は47年です。例えば、建物価格が2000万円の新築物件であれば、年間の減価償却費は約42万円となります。この減価償却費は実際の支出を伴わない経費として計上できるため、帳簿上の赤字を作り出し、給与所得などと損益通算することで所得税・住民税を軽減できます。
中古物件の場合、減価償却期間の計算方法が異なります。築15年のRC造マンションを購入した場合、残存耐用年数は32年（47年－15年）となり、年間の減価償却費は新築よりも大きくなります。建物価格が1500万円の場合、年間の減価償却費は約47万円です。
さらに、築年数が法定耐用年数の一部を経過している中古物件では、簡便法という計算方法を使うことができます。築25年のRC造マンションの場合、「（47年－25年）＋25年×0.2＝27年」という計算で耐用年数を算出します。この場合、建物価格1500万円に対して年間約55万円の減価償却費を計上できます。
特に注目すべきは、築22年を超えるRC造マンションの場合です。この場合、「法定耐用年数×0.2」という計算式が適用され、耐用年数は9年（47年×0.2＝9.4年、端数切捨て）となります。建物価格1500万円であれば、年間約167万円もの減価償却費を計上できるため、短期間で大きな節税効果が得られます。
ただし、減価償却期間が短いということは、それだけ早く減価償却が終了してしまうことを意味します。減価償却が終了すると帳簿上の利益が増え、税負担が重くなります。また、売却時には減価償却費の累計額が譲渡所得の計算に影響するため、長期的な税務戦略を考慮する必要があります。
固定資産税の面でも違いがあります。新築住宅には、一定の条件を満たす場合、当初3〜5年間の固定資産税が2分の1に軽減される特例措置があります（2026年度現在）。一方、中古物件は既に軽減期間が終了しているため、購入当初から通常の税額を支払うことになりますが、経年による評価額の低下により、新築時よりも税額は低くなっています。
管理・メンテナンスコストの実態
新築と中古では、保有期間中の管理・メンテナンスコストに大きな違いがあります。この違いを理解しておかないと、想定外の出費で収支計画が狂ってしまう可能性があります。
新築物件の大きなメリットは、購入後しばらくの間は大きな修繕費用がかからないことです。一般的に、新築から10年程度は給湯器やエアコンなどの設備も新品であり、故障のリスクが低いため、突発的な修繕費用はほとんど発生しません。管理組合の修繕積立金も当初は低めに設定されていることが多く、月額5000〜8000円程度からスタートすることが一般的です。
しかし、新築物件の修繕積立金は段階的に値上がりしていく設定になっていることが多いため、注意が必要です。国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金は均等積立方式が推奨されていますが、実際には販売時の見栄えを良くするため、当初を低く設定し、後から値上げする段階増額方式を採用している物件も少なくありません。
中古物件の場合、購入時点で既に一定の修繕積立金が積み立てられており、修繕計画も明確になっています。これは透明性が高い反面、近い将来に大規模修繕が予定されている場合、一時金の徴収や修繕積立金の大幅な値上げが計画されている可能性があります。購入前に長期修繕計画と修繕積立金の残高を必ず確認しましょう。
築15年前後の物件では、最初の大規模修繕が完了しているか、これから実施される時期にあたります。大規模修繕の費用は、一般的に1戸あたり100〜150万円程度かかることが多く、修繕積立金だけでは不足する場合、一時金として数十万円の追加負担を求められることもあります。
専有部分の設備更新も考慮する必要があります。給湯器の寿命は約10〜15年、エアコンは約10年、ウォシュレットは約7〜10年とされています。中古物件を購入する際は、これらの設備がいつ交換されたのかを確認し、近い将来の交換費用を予算に組み込んでおくことが重要です。給湯器の交換には15〜20万円、エアコンは10〜15万円程度の費用がかかります。
管理会社の質も重要な要素です。新築物件は販売会社の関連管理会社が管理することが多く、当初は手厚いサービスが期待できます。一方、中古物件では管理会社の実績を確認できるため、管理状態の良し悪しを判断しやすいというメリットがあります。共用部分の清掃状態、設備の保守状況、管理組合の運営状況などを実際に確認できるのは、中古物件ならではの利点です。
融資条件と金融機関の評価
不動産投資において、金融機関からの融資条件は投資収益に直結する重要な要素です。新築と中古では、金融機関の評価や融資条件が異なることを理解しておく必要があります。
新築RC造マンションは、金融機関からの評価が高く、有利な融資条件を引き出しやすい傾向があります。担保評価額が物件価格に近い水準で設定されるため、物件価格の90〜100%、場合によってはフルローンでの融資を受けられることもあります。また、融資期間も35年など長期間の設定が可能で、月々の返済負担を抑えることができます。
金利面でも新築は有利です。2026年2月現在、新築RC造マンションへの投資用ローンの金利は、属性の良い借り手であれば1.0〜1.8%程度の低金利で借り入れできるケースが多く見られます。特に、年収700万円以上で勤続年数が長い会社員や公務員の場合、より有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
中古物件の融資条件は、築年数によって大きく変わります。築10年以内の比較的新しい中古物件であれば、新築とほぼ同等の条件で融資を受けられることが多いです。しかし、築15年を超えると融資比率が80〜90%程度に制限されることがあり、より多くの自己資金が必要になります。
築20年を超える物件では、融資期間にも制限がかかることがあります。多くの金融機関では、「法定耐用年数－築年数」を融資期間の上限とする基準を設けています。例えば、築25年のRC造マンションの場合、融資期間は最長22年（47年－25年）となり、月々の返済額が増加します。
ただし、金融機関によって基準は異なり、物件の立地や収益性を重視して、築年数に関わらず長期融資を行う金融機関も存在します。特に、都心部の駅近物件や、安定した賃貸需要が見込めるエリアの物件では、築年数が古くても有利な融資条件を引き出せる可能性があります。
融資を受ける際は、複数の金融機関に相談することが重要です。メガバンク、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなど、それぞれ融資基準や得意とする物件タイプが異なります。一般的に、メガバンクは審査が厳しい反面、金利が低く、ノンバンクは審査が比較的柔軟ですが金利が高めという傾向があります。
また、自己資金の額も融資条件に影響します。物件価格の30%以上の自己資金を用意できれば、金利の優遇や融資審査の通過率向上が期待できます。特に、初めて不動産投資を行う場合は、十分な自己資金を準備することで、金融機関からの信頼を得やすくなります。
入居者ニーズと賃貸需要の違い
新築と中古では、ターゲットとなる入居者層や賃貸需要に違いがあります。この違いを理解し、適切な物件選びと運営戦略を立てることが、安定した収益確保につながります。
新築物件は、「新しい」というブランド価値があり、幅広い層から人気があります。特に、初めて一人暮らしをする若年層や、転勤で新しい土地に来た会社員などは、新築物件を優先的に探す傾向があります。不動産ポータルサイトでも「新築」で絞り込み検索をする利用者が多く、問い合わせ数が多いのが特徴です。
最新設備が標準装備されていることも、新築物件の強みです。宅配ボックス、オートロック、モニター付きインターホン、無料インターネット、浴室乾燥機など、現代の入居者が求める設備が揃っているため、周辺相場よりも高めの賃料設定が可能です。実際、同じエリアの築10年の物件と比較して、10〜15%程度高い賃料で募集できるケースが多く見られます。
しかし、新築プレミアムは永続的なものではありません。築5年を過ぎると「新築」という訴求力は失われ、周辺の中古物件と同じ土俵で競争することになります。この時点で賃料を維持できるかどうかは、立地条件や物件の質に大きく左右されます。
中古物件は、コストパフォーマンスを重視する入居者層に人気があります。新築にこだわらず、立地や広さを優先する入居者にとって、中古物件は魅力的な選択肢です。特に、駅近や商業施設が充実したエリアの中古物件は、新築よりも手頃な賃料で好立地に住めるため、根強い需要があります。
築10〜15年程度の中古物件は、設備も比較的新しく、管理状態が良好であれば、新築と遜色ない居住性を提供できます。この年代の物件は、価格と質のバランスが良く、幅広い入居者層にアピールできる「スイートスポット」と言えるでしょう。
一方、築20年を超える物件では、入居者層が限定される傾向があります。家賃を最優先する学生や、ペット飼育可能な物件を探している入居者など、特定のニーズを持つ層がターゲットになります。このような物件では、リノベーションやリフォームによって付加価値を高めることが、空室対策として有効です。
エリアによっても需要の傾向は異なります。都心部では新築・中古を問わず安定した需要がありますが、郊外や地方都市では、新築物件でも苦戦するケースがあります。逆に、大学や大企業の工場が近くにあるエリアでは、築年数よりも立地や賃料水準が重視される傾向があります。
入居者の属性も考慮すべきポイントです。新築物件は初期費用が高めになることが多く、ある程度の収入がある入居者が中心になります。一方、中古物件は初期費用を抑えられるため、若年層や転職直後の方など、幅広い層が入居対象となります。安定した長期入居を望むなら、入居審査を適切に行い、支払い能力のある入居者を選ぶことが重要です。
リスク要因の比較と対策
不動産投資には様々なリスク
参考文献・出典
- 国土交通省 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 不動産流通推進センター – https://www.retpc.jp/fup/pages/fuplineup/
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 金融庁 – https://www.fsa.go.jp/
※本記事は2026年02月27日時点の情報に基づいています。最新の情報は各公的機関のウェブサイトでご確認ください。
