投資用不動産を売却する際、多くのオーナーが直面する悩みがあります。それは「空室のまま売るべきか、それとも満室にしてから売るべきか」という判断です。この選択は売却価格や売却期間に大きく影響するため、慎重に検討する必要があります。本記事では、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、あなたの物件に最適な売却戦略を見つけるお手伝いをします。物件の状態や市場環境、そして売却の目的に応じた判断基準を理解することで、後悔のない売却を実現できるでしょう。
空室と満室、それぞれの売却価格への影響
不動産投資物件の売却価格は、入居状況によって大きく変動します。一般的に満室の物件は高値で売却できる傾向にありますが、必ずしもそれが最善の選択とは限りません。
満室物件の場合、安定した賃料収入が見込めるため、投資家からの評価が高くなります。収益物件の価格は「年間賃料収入÷利回り」で算出されることが多く、満室であれば最大限の賃料収入を示せます。例えば、年間賃料収入が600万円で期待利回りが6%の場合、物件価格は1億円と評価されます。この計算式からも分かるように、賃料収入が多いほど物件価値は高まるのです。
一方、空室がある物件は表面的な収益性が低く見えるため、査定額が下がる傾向があります。しかし、これは必ずしもデメリットばかりではありません。空室物件は買主にとって「自分で入居者を選べる」「リフォームして賃料を上げられる」といった可能性を秘めています。特に経験豊富な投資家は、空室物件を安く購入してバリューアップする戦略を好むことも多いのです。
国土交通省の不動産価格指数によると、2026年現在、収益物件の取引価格は地域や物件タイプによって大きく異なります。都心部のワンルームマンションでは満室時と空室時で5〜10%程度の価格差が生じることもありますが、郊外の一棟アパートでは15〜20%の差が出るケースも珍しくありません。
満室にしてから売却するメリットとデメリット
満室状態での売却には明確なメリットがあります。最も大きいのは、高値での売却が期待できる点です。安定した収益を示せることで、金融機関からの融資も受けやすくなり、買主の購入意欲を高めることができます。
さらに、満室物件は売却活動がスムーズに進む傾向があります。投資家は即座に収益を得られる物件を好むため、内覧希望者が増え、早期売却につながる可能性が高まります。実際、不動産投資情報サイトの調査では、満室物件は空室物件と比較して平均1.5倍の問い合わせがあるというデータもあります。
しかし、満室にするまでには時間とコストがかかります。空室を埋めるためには、広告費用や仲介手数料が必要です。一般的に賃料の1〜2ヶ月分が仲介手数料として発生し、さらに広告費として賃料の1ヶ月分程度を支払うケースもあります。また、入居者を募集するために室内のクリーニングや軽微な修繕が必要になることも多く、これらの費用も考慮しなければなりません。
時間的なコストも見逃せません。空室を埋めるには通常1〜3ヶ月程度かかりますが、立地や物件の状態によってはさらに長期化することもあります。その間も固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費は発生し続けます。急いで売却したい場合や、市場環境が悪化する懸念がある場合は、満室を待つことがかえって不利になる可能性もあるのです。
空室のまま売却するメリットとデメリット
空室のまま売却する最大のメリットは、スピーディーな売却が可能な点です。入居者募集の時間を省けるため、売却を決断してから実際に売却するまでの期間を大幅に短縮できます。市場環境が不安定な時期や、急な資金需要がある場合には、この迅速性が大きな武器となります。
また、空室物件は特定の買主層にとって魅力的です。自己居住用として購入したい人や、大規模なリノベーションを計画している投資家にとって、空室物件は理想的な選択肢となります。入居者がいると退去交渉や立ち退き料の支払いが必要になりますが、空室であればそうした手間やコストが一切かかりません。
さらに、内覧がしやすいという実務的なメリットもあります。入居者がいる物件では内覧の日程調整が難しく、室内の状態も十分に確認できないことがあります。一方、空室であれば買主候補者が自由に内覧でき、物件の魅力を最大限にアピールできます。実際、不動産仲介業者の多くは「空室物件の方が成約率が高い」と感じているというアンケート結果もあります。
デメリットとしては、やはり売却価格が下がる可能性が高い点が挙げられます。収益物件として評価される場合、実際の賃料収入がゼロであることは大きなマイナス要因です。また、空室期間が長いと「何か問題がある物件ではないか」と買主に警戒される可能性もあります。
物件タイプ別の最適な売却戦略
物件のタイプによって、最適な売却戦略は大きく異なります。ワンルームマンションの場合、比較的短期間で入居者を見つけやすいため、満室にしてから売却する戦略が有効です。都心部のワンルームであれば1〜2ヶ月程度で入居者が決まることも多く、満室にするコストと時間が比較的小さく抑えられます。
一棟アパートや一棟マンションの場合は、状況がより複雑です。全室を満室にするには相当な時間とコストがかかる可能性があります。この場合、部分的に空室があっても、稼働率が80%以上あれば十分に魅力的な物件として評価されることが多いのです。むしろ、一部の空室を「買主がバリューアップできる余地」としてアピールする戦略も効果的です。
戸建て賃貸物件の場合は、入居者の属性によって判断が分かれます。長期入居が見込める優良な入居者がいる場合は、そのまま売却した方が高値がつく可能性があります。一方、入居者とのトラブルがある場合や、賃料が相場より大幅に低い場合は、空室にしてから売却する方が有利になることもあります。
築年数も重要な判断材料です。築浅物件であれば、空室でも物件自体の価値が高く評価されるため、無理に満室にする必要性は低くなります。逆に築古物件の場合、収益性が主な評価ポイントとなるため、満室状態での売却が望ましいでしょう。
市場環境と売却タイミングの見極め方
不動産市場の動向は、売却戦略を決定する上で極めて重要な要素です。2026年現在、日本の不動産市場は地域によって大きく異なる状況にあります。都心部では依然として需要が高く、多少の空室があっても比較的スムーズに売却できる環境が続いています。
金利動向も見逃せません。日本銀行の金融政策の変化により、不動産投資ローンの金利が上昇傾向にある場合、買主の購入意欲が減退する可能性があります。このような環境では、満室にして高値を狙うよりも、早期に売却することを優先した方が賢明かもしれません。
季節性も考慮すべき要素です。賃貸市場は1〜3月が最も活発になるため、この時期に合わせて満室にする戦略は理にかなっています。一方、4月以降は入居者募集が難しくなる傾向があるため、空室のまま売却する判断も合理的です。
地域の人口動態や開発計画も重要な判断材料となります。大規模な再開発が予定されている地域では、将来的な価値上昇が見込めるため、多少時間をかけても満室にしてから高値で売却する戦略が有効です。逆に、人口減少が進む地域では、早期売却を優先した方がリスクを抑えられるでしょう。
実際の売却事例から学ぶ成功のポイント
東京都内のワンルームマンションを所有していたAさんのケースを見てみましょう。Aさんは空室が発生した際、すぐに売却するか満室にするか悩みました。最終的に2ヶ月かけて入居者を見つけ、満室状態で売却した結果、当初の査定額より約150万円高い価格で売却に成功しました。入居者募集にかかった費用は約30万円でしたが、結果的に120万円のプラスとなったのです。
一方、神奈川県の郊外にある一棟アパートを所有していたBさんは、異なる戦略を取りました。6室中2室が空室でしたが、満室にするには半年以上かかると判断し、空室のまま売却することを決断しました。買主は経験豊富な投資家で、空室をリノベーションして賃料を上げる計画を持っていたため、予想以上の価格で売却できました。Bさんの場合、時間をかけて満室にするよりも、早期売却を選んだことが正解だったのです。
大阪市内の築古マンションを所有していたCさんは、3室中1室が空室の状態でした。Cさんは不動産会社のアドバイスを受け、空室部分を簡易リフォームしてから入居者を募集し、満室にしてから売却しました。リフォーム費用は50万円かかりましたが、満室物件として売り出したことで、複数の買主から問い合わせがあり、希望価格で売却できました。
これらの事例から分かるのは、画一的な正解はないということです。物件の特性、立地、市場環境、そして売主の状況によって、最適な戦略は変わります。重要なのは、複数の選択肢を検討し、それぞれのメリット・デメリットを冷静に比較することです。
専門家に相談すべきタイミングと選び方
売却戦略を決定する際、専門家のアドバイスは非常に有益です。特に初めて投資物件を売却する場合や、物件の状況が複雑な場合は、早い段階で不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。
不動産会社を選ぶ際は、投資物件の売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。居住用不動産と投資用不動産では、評価のポイントや買主層が大きく異なるため、投資物件に特化した知識と経験が必要になります。複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの売却戦略を聞き比べることで、より適切な判断ができるでしょう。
税務面での相談も忘れてはいけません。不動産売却には譲渡所得税が課税されますが、所有期間や売却価格によって税額は大きく変わります。税理士に相談することで、税金を考慮した最適な売却タイミングや価格設定が可能になります。特に、複数の物件を所有している場合は、どの物件から売却するかという順序も税金に影響するため、専門家のアドバイスが不可欠です。
相談のタイミングとしては、売却を検討し始めた段階が理想的です。早めに相談することで、満室にするか空室のまま売るかという判断だけでなく、売却時期や価格設定、さらには次の投資戦略まで含めた総合的なアドバイスを受けられます。
まとめ
空室のまま売るか、満室にしてから売るかという判断は、不動産投資の出口戦略において極めて重要です。満室にすることで高値売却が期待できる一方、時間とコストがかかります。空室のまま売却すれば迅速な売却が可能ですが、価格面では不利になる可能性があります。
最適な戦略は、物件のタイプ、立地、市場環境、そしてあなた自身の状況によって異なります。ワンルームマンションであれば比較的短期間で満室にできるため、満室売却が有利なケースが多いでしょう。一方、一棟物件や築古物件の場合は、状況に応じて柔軟に判断する必要があります。
重要なのは、感情的な判断ではなく、数字に基づいた冷静な分析です。満室にするためのコストと時間、そして期待できる価格上昇を具体的に計算し、どちらが有利かを見極めましょう。また、市場環境や金利動向にも注意を払い、適切なタイミングで売却することが成功への鍵となります。
迷った場合は、投資物件の売却実績が豊富な不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。専門家の客観的なアドバイスは、後悔のない売却を実現するための強力なサポートとなるでしょう。あなたの物件に最適な売却戦略を見つけ、次のステップへと進んでください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 公益財団法人 不動産流通推進センター 不動産統計集 – https://www.retpc.jp/research/
- 国土交通省 不動産市場動向マンスリーレポート – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000086.html
- 一般財団法人 日本不動産研究所 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 日本銀行 金融政策に関する情報 – https://www.boj.or.jp/mopo/
- 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産市場動向 – https://www.zentaku.or.jp/
