不動産投資を始めようとしたとき、銀行の融資審査に通らず、ノンバンクからの融資を検討している方も多いのではないでしょうか。「ノンバンク融資はやめたほうがいい」という声を耳にして、不安を感じている方もいるかもしれません。実は、ノンバンク融資には確かにリスクがある一方で、状況によっては有効な選択肢となることもあります。この記事では、ノンバンク融資のメリット・デメリットを客観的に解説し、あなたの投資戦略に合った資金調達方法を見つけるお手伝いをします。銀行融資との違いや、ノンバンクを利用すべきケース、注意すべきポイントまで、初心者の方にも分かりやすく説明していきます。
ノンバンク融資とは何か？銀行融資との違いを理解する
ノンバンクとは、預金業務を行わずに融資業務を専門に行う金融機関のことです。具体的には、信販会社や消費者金融、不動産担保ローン専門会社などが該当します。銀行や信用金庫とは異なり、預金者から資金を集めるのではなく、自己資本や他の金融機関からの借入で資金を調達しています。
銀行融資との最も大きな違いは、審査基準の柔軟性にあります。銀行は預金者の資金を扱うため、融資審査が厳格で、申込者の年収や勤続年数、信用情報を細かくチェックします。一方、ノンバンクは独自の審査基準を持ち、銀行では融資が難しい自営業者や転職直後の方でも、物件の担保価値を重視して融資を行うケースが多いのです。
金利面では、ノンバンクは銀行よりも高めに設定されています。2026年3月現在、銀行の不動産投資ローン金利が年1.5〜3.0%程度であるのに対し、ノンバンクでは年3.0〜6.0%程度が一般的です。これは、ノンバンク自身も他の金融機関から資金を調達しているため、その調達コストが金利に反映されるためです。
融資期間についても違いがあります。銀行は物件の耐用年数や築年数を厳格に評価し、融資期間を決定します。築古物件の場合、融資期間が短くなることも珍しくありません。しかし、ノンバンクは担保価値を重視するため、築年数が古い物件でも比較的長期の融資を受けられる可能性があります。
ノンバンク融資のメリット：どんな場面で有効なのか
ノンバンク融資の最大のメリットは、審査のスピードと柔軟性です。銀行の融資審査には通常1〜2ヶ月かかりますが、ノンバンクでは最短1〜2週間で融資実行が可能なケースもあります。不動産市場では、良い物件は早い者勝ちです。競合が多い人気物件を購入する際、この審査スピードの差が決定的な違いを生むことがあります。
自営業者やフリーランスの方にとって、ノンバンクは特に有効な選択肢となります。銀行は安定した給与所得を重視するため、収入が不安定とみなされる自営業者への融資に慎重です。しかし、ノンバンクは事業の実態や物件の収益性を総合的に判断するため、確定申告で十分な所得を証明できれば融資を受けられる可能性が高まります。
築古物件への投資を考えている方にも、ノンバンクは選択肢の一つです。銀行は法定耐用年数を基準に融資期間を決めるため、築30年を超える木造アパートなどは融資が難しくなります。一方、ノンバンクは物件の現在価値や立地、収益性を重視するため、築古でも収益が見込める物件であれば融資を検討してくれます。
また、複数物件を短期間で購入したい場合にも有効です。銀行は一人の借入総額に上限を設けることが多く、すでに複数の融資を受けている場合は新規融資が難しくなります。ノンバンクは物件ごとの収益性を個別に評価するため、既存の借入があっても新たな融資を受けられる可能性があります。
ノンバンク融資のデメリット：なぜ「やめたほうがいい」と言われるのか
ノンバンク融資が「やめたほうがいい」と言われる最大の理由は、高金利によるキャッシュフローへの影響です。金利が2%違うだけで、3000万円の融資を30年返済する場合、総返済額は約500万円も変わってきます。月々の返済額も大きく増えるため、家賃収入が想定通りに入らなければ、すぐに資金繰りが厳しくなるリスクがあります。
国土交通省の「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、不動産投資ローンの延滞率は一般住宅ローンの約3倍となっています。特に高金利のノンバンク融資を利用している投資家の延滞率はさらに高く、これが「やめたほうがいい」という警告につながっているのです。
繰り上げ返済の制約も見逃せないデメリットです。銀行融資では繰り上げ返済手数料が無料または数万円程度ですが、ノンバンクでは融資残高の2〜5%という高額な違約金が設定されていることがあります。例えば、2000万円の残債がある状態で繰り上げ返済すると、40〜100万円もの手数料がかかる計算です。
借り換えの難しさも重要なポイントです。一度ノンバンクから融資を受けると、その後銀行への借り換えが困難になるケースが多くあります。銀行は「なぜ最初からノンバンクを利用したのか」という点を厳しく審査し、信用リスクが高いと判断する傾向があるためです。つまり、ノンバンク融資は出口戦略を狭める可能性があるのです。
さらに、ノンバンクの中には悪質な業者も存在します。金融庁の登録を受けていない違法業者や、過度に高い金利を設定する業者もいるため、十分な注意が必要です。2026年現在も、不動産投資詐欺の被害が後を絶たず、消費者庁への相談件数は年間約2000件に上っています。
ノンバンク融資を検討すべき人、避けるべき人
ノンバンク融資を検討すべきなのは、明確な投資戦略と十分な収益性が見込める物件を持っている方です。具体的には、表面利回りが10%以上あり、空室リスクが低い好立地の物件を購入できる場合、高金利でも十分なキャッシュフローを確保できます。また、短期間で売却する前提の投資戦略であれば、金利負担を最小限に抑えられます。
自己資金が豊富にある方も、ノンバンク融資を有効活用できます。物件価格の40〜50%の自己資金があれば、借入額を抑えられるため、高金利の影響を軽減できます。さらに、予期せぬ修繕費や空室期間にも対応できる余裕があるため、リスク管理の面でも安心です。
一方、ノンバンク融資を避けるべきなのは、不動産投資の初心者で物件選びの経験が浅い方です。高金利の融資では失敗の許容範囲が狭く、物件選びを誤ると即座に赤字経営に陥ります。まずは銀行融資で実績を積み、不動産投資の基礎を学んでから検討すべきでしょう。
自己資金が少なく、フルローンやオーバーローンを前提としている方も要注意です。自己資金が物件価格の10%未満の場合、わずかな空室や修繕費の発生で資金繰りが破綻するリスクが高まります。特にノンバンクの高金利では、月々の返済負担が重くなるため、安定した収入源がなければ継続が困難です。
また、複数の借入がすでにあり、返済比率が高い方も慎重になるべきです。金融庁のガイドラインでは、年収に対する年間返済額の割合（返済比率）は35%以内が望ましいとされています。これを超える借入は、生活の質を大きく下げるリスクがあります。
ノンバンク融資を利用する際の注意点とチェックリスト
ノンバンクを選ぶ際は、まず金融庁への登録を確認することが最優先です。金融庁のウェブサイトで「貸金業者登録一覧」を検索し、検討している業者が正式に登録されているか必ず確認しましょう。登録番号は「関東財務局長（○）第○○○○○号」のような形式で表示されます。
契約前には、金利だけでなく総返済額を必ず計算してください。月々の返済額、返済期間、総返済額を明確にし、銀行融資と比較した場合の差額を把握します。また、繰り上げ返済手数料や遅延損害金の利率も確認が必要です。特に遅延損害金が年20%近い高利率に設定されている場合は要注意です。
契約書は隅々まで読み、不明点は必ず質問しましょう。特に確認すべき項目は、融資実行日、金利の種類（固定か変動か）、返済方法、担保設定の内容、保証人の有無、期限前返済の条件です。契約書に「一括返済条項」が含まれている場合、わずかな延滞でも全額返済を求められる可能性があるため、特に注意が必要です。
複数のノンバンクを比較検討することも重要です。同じ物件でも、業者によって金利や融資条件が大きく異なることがあります。最低でも3社以上から見積もりを取り、条件を比較しましょう。その際、金利だけでなく、事務手数料や保証料などの諸費用も含めた総コストで判断することが大切です。
収支シミュレーションは、厳しめの条件で作成しましょう。空室率は最低でも20%、修繕費は家賃収入の10〜15%を見込み、それでも黒字を維持できるか確認します。また、金利が1〜2%上昇した場合のシミュレーションも行い、最悪のシナリオでも耐えられる計画を立てることが重要です。
銀行融資を受けるための準備と代替案
ノンバンク融資を検討する前に、まず銀行融資の可能性を最大限に追求すべきです。銀行融資を受けやすくするためには、信用情報を整えることが第一歩となります。クレジットカードの支払い遅延や消費者金融の利用履歴は、融資審査に大きな影響を与えます。信用情報機関（CIC、JICC、KSC）で自分の信用情報を確認し、問題があれば解消しておきましょう。
自己資金を増やす努力も欠かせません。物件価格の20〜30%の自己資金があれば、銀行の融資審査は格段に通りやすくなります。また、不動産投資専用の口座を作り、毎月一定額を積み立てることで、計画的な資金管理ができる人物として評価されます。金融機関は、通帳の履歴から申込者の金銭管理能力を判断しているのです。
複数の金融機関にアプローチすることも重要です。メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合では、それぞれ融資基準が異なります。特に地域密着型の信用金庫や信用組合は、地元の不動産に対して積極的な融資姿勢を示すことがあります。一つの金融機関で断られても、諦めずに他の選択肢を探りましょう。
日本政策金融公庫の活用も検討に値します。政府系金融機関である日本政策金融公庫は、民間金融機関よりも低金利で融資を行っており、2026年度の不動産投資向け融資金利は年1.5〜2.5%程度です。ただし、融資限度額は4800万円までで、自己資金が一定割合必要という条件があります。
不動産投資の実績を積むという方法もあります。最初は小規模な区分マンションを現金で購入し、賃貸経営の実績を作ることで、次回以降の融資審査が有利になります。金融機関は、不動産投資の経験がある人物を高く評価するため、小さな成功体験が大きな融資につながることもあるのです。
まとめ
ノンバンク融資は「絶対にやめたほうがいい」というわけではありませんが、慎重な判断が必要な選択肢です。高金利というデメリットがある一方で、審査の柔軟性やスピードというメリットもあります。重要なのは、自分の投資戦略や財務状況に合った資金調達方法を選ぶことです。
まずは銀行融資の可能性を最大限に追求し、それでも難しい場合にノンバンクを検討するという順序が賢明でしょう。ノンバンクを利用する場合は、金融庁への登録確認、契約内容の精査、厳しめの収支シミュレーションを必ず行ってください。
不動産投資は長期的な視点が求められる事業です。目先の物件購入にとらわれず、持続可能な投資計画を立てることが成功への道となります。不安な点があれば、不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、客観的なアドバイスを受けることをお勧めします。あなたの不動産投資が成功することを心から願っています。
参考文献・出典
- 金融庁 – 貸金業者登録一覧 – https://www.fsa.go.jp/
- 国土交通省 – 令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本政策金融公庫 – 融資制度一覧 – https://www.jfc.go.jp/
- 消費者庁 – 不動産投資に関する消費者トラブル – https://www.caa.go.jp/
- 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 – 賃貸住宅市場景況感調査 – https://www.zenchin.com/
- 指定信用情報機関CIC – 信用情報の確認方法 – https://www.cic.co.jp/
- 日本賃貸住宅管理協会 – 不動産投資ガイドライン – https://www.jpm.jp/
