不動産投資に興味はあるけれど、「新築と中古のどちらを選ぶべきか」で足踏みしている方は多いはずです。価格の高騰や空室リスク、さらに管理の手間など、判断材料が多すぎて迷ってしまいますよね。本記事では、2025年9月時点の最新データを用いながら、「マンション投資 新築 どっち」で悩む初心者の疑問を一つずつ解消します。メリットとリスクを比較し、キャッシュフローのシミュレーションまで示すので、読み終えた頃には自分に合った投資戦略が見えてくるはずです。
マンション投資は大きく「新築」と「中古」に分かれる
まず押さえておきたいのは、マンション投資の選択肢は大きく二つに分かれるということです。新築は最新設備と高い入居需要が期待できる一方、購入価格が高い傾向にあります。中古は価格が抑えられる代わりに、修繕や管理の手間が増えやすいという特徴があります。この二つは単純な優劣ではなく、投資目的や資金計画によって適切さが変わります。次のセクションから、それぞれの特徴を掘り下げていきましょう。
新築マンション投資のメリットを冷静に見る
重要なのは、表面的な「新しさ」だけでなく収益構造を理解することです。新築マンションは最新の耐震基準や省エネ設備を備え、入居者募集の際に宣伝材料が豊富です。不動産経済研究所によると、2025年9月の東京23区における新築分譲マンションの平均価格は7,580万円で、前年より3.2%上昇しました。この価格帯は高いように見えますが、家賃設定も周辺の中古物件より10〜15%程度高くできるケースが多いです。
さらに、購入後5年間は大規模修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすい点が魅力です。また、最新の断熱性能により、入居者の光熱費負担が下がり、長期入居を促しやすい側面もあります。一方で、利回りは表面で4%台にとどまる例が多く、ローン返済比率が高いと手残りが少なくなる点に注意が必要です。つまり、自己資金を厚めに入れて返済額を抑えられる人ほど、新築の強みを生かせるというわけです。
中古マンション投資の魅力と注意点
ポイントは、購入価格と実質利回りのバランスにあります。中古物件は築20年を超えると価格が新築時の半分以下になることも珍しくありません。その分、家賃は下がるものの価格下落幅ほどではないため、表面利回りが6〜8%に達する例もあります。これはローン返済後のキャッシュフローに直結し、複利効果を高める要素となります。
一方で、建物の劣化は避けられず、大規模修繕が近い場合は数百万円の追加負担が発生します。国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」では、築30年時点でおおよそ建物価格の15%程度を修繕費として見込むよう推奨されています。資金繰りを誤るとキャッシュフローが一気に赤字化するので、購入前に管理組合の積立金残高や修繕履歴を確認することが欠かせません。また、耐震基準が旧基準の物件は、金融機関の融資が通りにくいケースがある点も留意しましょう。
数字で比較するキャッシュフローとリスク
実は、同じ立地でも新築と中古では、収益とリスクのバランスが大きく変わります。以下は、都内ワンルームをフルローンで購入した場合のシンプルなモデル（利回り・金利は2025年9月平均値）です。
- 新築：購入価格3,800万円、表面利回り4.1%、金利1.2%、月家賃13万円
- 中古：購入価格2,200万円、表面利回り7.0%、金利1.6%、月家賃10万円
年間キャッシュフロー（管理費・修繕積立金・空室率5%を控除）は、新築が約18万円の黒字、中古が約36万円の黒字となります。ただし、築後10年で新築物件の家賃は9%ほど下落する一方、中古はほぼ横ばいとのデータもあります。さらに築25年時点での大規模修繕費を年間20万円ずつ積み立てると、新築のキャッシュフローはやや改善し、中古は若干目減りします。結局のところ、ローン比率と修繕計画をどう組むかが両者の分かれ目となるのです。
2025年度の制度と市場動向を踏まえた選び方
まず押さえておきたいのは、2025年度に適用される税制や融資環境の違いです。投資用マンションは住宅ローン減税の対象外ですが、減価償却費を活用した節税は新築より中古のほうが大きいメリットを得られます。具体的には、築20年超のRC造（鉄筋コンクリート）なら法定耐用年数の残存期間が短縮され、年間の経費計上額を増やせるからです。
一方で、金融庁の「不動産投資向け融資に関する監督指針」が2023年に改正され、2025年現在も融資審査は厳格化されたままです。新築は資産価値が評価されやすく、融資期間を35年取れることが多いのに対し、中古は最長でも法定耐用年数内に限定される場合があります。また、東京都は2025年4月から新築住宅に太陽光パネル設置を義務化しました。これにより、環境意識の高い入居者層が増え、光熱費抑制の効果も相まって新築物件の競争力は向上すると見込まれます。したがって、長期融資で安定運用したい人は新築、短期回収と節税を狙う人は中古という戦略が自然な流れと言えるでしょう。
まとめ
ここまで「マンション投資 新築 どっち」で迷う方に向け、価格、利回り、修繕、税制、融資という五つの視点から比較しました。新築は高い入居需要と長期融資の取りやすさが魅力で、家賃下落と返済負担をどう抑えるかがカギです。中古は低価格と高利回り、さらには減価償却による節税効果が強みですが、修繕計画の精度と耐震性が問われます。最終的には自己資金の厚みと投資期間を明確にし、数字でシミュレーションすることが成功への近道です。この記事を参考に、自分に合った物件タイプを選び、一歩踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」 – https://www.mlit.go.jp
- 金融庁「不動産投資向け融資に関する監督指針」 – https://www.fsa.go.jp
- 東京都環境局「新築住宅への太陽光パネル設置義務化」 – https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp
- 総務省統計局「住宅・土地統計調査」 – https://www.stat.go.jp