アパート投資に興味はあるものの、「本当に稼げるのか」「失敗したら怖い」と不安を抱く人は少なくありません。実際、賃貸市場は人口動態や金利動向に左右されやすく、知識なしに飛び込むと赤字が続くこともあります。そこで本記事では、「アパート経営 収益性 稼げる」をキーワードに、収入構造の基本から物件選びの指標、2025年現在利用できる支援制度までを体系的に解説します。読み終える頃には、収益化の流れをイメージし、自分に合った一歩を踏み出せるはずです。
アパート経営が安定収入を生む仕組み
まず押さえておきたいのは、アパート経営が「家賃収入」という比較的予測しやすいキャッシュフローで成り立つ点です。家賃は毎月決まった日に振り込まれ、元利返済や管理費を差し引いた残りが手元に残ります。国土交通省の住宅統計によれば、2025年7月時点の全国アパート空室率は21.2%で前年比0.3ポイント改善しました。つまり需給は微妙に引き締まりつつあり、立地と管理をしっかり行えば安定運営は十分可能です。
一方で、空室期間が延びれば想定利回りは簡単に崩れます。家賃10万円の部屋が二か月空くと、年間収入は約17%も減少します。空室を短く、家賃を適正に保つ努力が「稼げる」かどうかの分岐点になるのです。また、税制上の減価償却費や借入金利は経費計上でき、課税所得を圧縮する効果もあります。
収益性を高める家賃設定と空室対策
ポイントは、需要を読みながら家賃を1円単位で調整する柔軟性です。近隣に同規模の新築が供給された場合、家賃を維持するより成約スピードを優先する方が総収入は高くなるケースが多いからです。逆に競合が少ないエリアでは5000円の値上げでも退去率が上がらないことがあります。家賃査定は半年ごとに見直し、市場とズレないよう意識しましょう。
空室対策として、ターゲットを明確にしたリフォームが有効です。単身者向けなら高速インターネットの無料化、ファミリー層なら宅配ボックスや玄関収納の拡充が反響を高めます。改修費は一時的な支出ですが、家賃維持と入居期間延長で1〜3年で回収できることも珍しくありません。さらに、地元の管理会社と密に連携し、入居募集を複数ポータルに同時掲載してもらうと早期成約につながります。
また、インボイス制度の施行で法人入居の需要が増えています。法人契約は退去時の原状回復費を会社負担にできる場合も多く、長期入居につながりやすい点がメリットです。こうした細かな対策の積み重ねが結果として高い収益性を実現します。
稼げる物件選びで見るべき数字
重要なのは、表面利回りより「実質利回り」に注目することです。実質利回りは年間家賃収入から空室損失・運営費を引き、物件取得総額で割って算出します。たとえば、表面利回り8%の築20年アパートでも、修繕費が年間家賃の20%かかれば実質利回りは6%を切ります。取得時には修繕履歴と今後10年の修繕計画を必ず確認しましょう。
次に着目したいのが「返済比率」です。返済比率＝年間返済額 ÷ 年間家賃収入で求め、目安は50〜60%以下が安全圏とされています。60%を超えると空室2割で赤字に転落するため、金利と借入年数を調整しながら余裕を持つことが大切です。また、人口推計や将来の都市計画も必ず参照し、賃貸需要の長期維持が期待できる場所を選ぶと収益ブレを抑えられます。
最後に、土地と建物の按分比率にも注意しましょう。減価償却は建物部分のみが対象となるため、建物割合が小さいと節税効果が薄れます。仲介会社任せにせず、税理士にセカンドオピニオンを求める姿勢が稼げるオーナーへの近道です。
資金調達とキャッシュフロー管理の基本
まず、金融機関選びがキャッシュフローの命運を分けます。同じ金利でも融資期間が5年長いだけで、月々の返済額は1割以上下がることがあります。複数行で事前審査を取り、条件を比較することが欠かせません。加えて、頭金を物件価格の20%入れると金利優遇を受けられるケースが多く、総返済額も数百万円規模で削減できます。
運営開始後は、家賃入金と経費支出のタイミングをそろえ、資金ショートを防ぎます。たとえば、管理会社への送金日を返済日後に設定するだけで、毎月の残高に余裕が生まれます。また、空室や大規模修繕に備え、家賃収入の10%を別口座に積み立てると突発的な支出にも慌てず対応できます。
実は、キャッシュフロー表を毎月更新しているオーナーは意外と少数です。しかし、数字を可視化することで、リフォーム投資の判断や追加購入のタイミングを見極めやすくなります。結果として長期的に稼げる体質が築かれるのです。
2025年時点で活用できる支援と税制
まず押さえておきたいのは、「住宅セーフティネット制度」が2025年度も継続している点です。要配慮者向けの賃貸住宅として登録し、バリアフリー改修を行う場合、工事費の1/3（上限50万円）が国と自治体から補助されます。高齢者向けのニーズが高いエリアでは、空室対策と補助金活用を同時に実現できます。
また、法人化を検討する投資家なら「中小企業経営強化税制」を活用できます。2025年度末までに高効率空調やLED照明を導入すると、即時償却または10%の税額控除が選択可能です。省エネ設備は入居者満足度を高めるうえ、電気代削減で管理費も圧縮できます。
加えて、耐震補強やZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）化に対する地方自治体の助成金も続々と延長されています。制度は自治体ごとに条件が異なるため、着工前に必ず窓口へ確認しましょう。制度を組み合わせれば、同じリフォームでも自己負担を大幅に抑え、早期回収による収益性向上が期待できます。
まとめ
この記事ではアパート経営の仕組み、収益性を高める家賃戦略、稼げる物件の指標、資金管理のコツ、そして2025年度に利用できる支援策を解説しました。最重要なのは、数字をもとに判断し、空室リスクと修繕費を見越した保守的な計画を立てることです。まずは自分の資金力と目標利回りを整理し、信頼できる専門家と連携して一件目を選定してみてください。安定した家賃収入が積み上がれば、次の投資にも余裕を持って挑めるでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局住宅政策統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp
- 中小企業庁 中小企業経営強化税制概要 – https://www.chusho.meti.go.jp
- 国土交通省 住宅セーフティネット制度ガイド – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp