不動産投資を始めたいけれど、価格が高い新築には手が届かない──そんな悩みを抱える方は少なくありません。実は中古マンションでも安定した家賃収入を狙えるうえ、初期費用を抑えられるため初心者に適した選択肢となります。本記事では「マンション投資 中古 儲かる」という疑問に対し、収益の要となる指標やエリア分析の考え方、2025年時点の市場データを用いた戦略までをわかりやすく解説します。読み終えるころには、中古マンション投資が自分に合うかどうかを判断できる具体的な視点が得られるでしょう。
中古マンション投資が注目される背景
まず押さえておきたいのは、中古マンションの価格と需要のバランスです。東京23区の新築平均価格は2025年9月時点で7,580万円と高騰していますが、不動産経済研究所の統計では築20年前後の分譲マンション平均価格は4,200万円前後にとどまります。新築との差額が自己資金圧縮と利回り向上に直結し、投資家の関心を集めています。
さらに、国土交通省の住宅市場動向調査によると、2024年度の中古マンション成約件数は前年比6.1%増でした。これはリモートワークの定着で都心需要が底堅い一方、購入予算を抑えたい世帯が増えた結果とも言えます。需要が安定していれば空室リスクは下がり、家賃下落も緩やかになる可能性が高まります。
一方で、築年数が古くなるほど修繕リスクは高まります。だからこそ購入時点で管理組合の修繕積立金残高や実施履歴を必ず確認し、長期的な維持費を見積もる姿勢が欠かせません。ここを怠ると、表面利回りはよくても実質利回りが大幅に低下する恐れがあります。
収益を左右する三つの指標
ポイントはキャッシュフロー、実質利回り、そして返済比率の三つを同時に把握することです。キャッシュフローとは家賃収入からローン返済と運営経費を差し引いた毎月の手残りで、生活費に影響を及ぼす最も重要な数字です。
実質利回りを計算するときは、固定資産税や管理費、修繕積立金を必ず含めます。例えば年間家賃収入120万円の物件で諸経費が年間30万円、購入総額が3,000万円の場合、実質利回りは3%にとどまります。表面利回り4%と比べると見た目より低いことがわかり、過度な期待を避ける助けになります。
返済比率は年間返済額を年間家賃収入で割った値です。一般に50%以下ならキャッシュフローが残りやすいとされますが、日本銀行の金融システムレポートでは金利上昇リスクに備え40%台が望ましいと指摘されています。シミュレーションで返済比率を変動金利2%上昇まで試算し、耐性を確かめると安全度が高まります。
リスクと向き合う管理術
重要なのは、購入後の運営でリターンを取りこぼさないことです。空室リスクに対しては入居者が入れ替わりやすい1Kタイプより、長期入居が見込める1LDKや2DKを選ぶと収益が安定しやすい傾向があります。公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）のデータでも、2024年度の平均入居年数は1LDKが約5.2年、1Kの1.8年を大きく上回りました。
また、築20年以上でも共用部の清潔感を保つことで家賃を維持できるケースが多くあります。エントランスの照明交換や防犯カメラの追加設置は、10万円単位の小規模工事で印象を大きく改善できます。こうした小さな投資は、長期的な家賃下落を食い止める効果があるため費用対効果が高いといえます。
一方で、法定耐用年数を過ぎたマンションは金融機関の融資期間が短くなりがちです。返済期間が短縮されると月々の返済額が増え、前述の返済比率が跳ね上がります。物件選びの段階で築年数だけでなく耐震基準適合証明の取得可否を確認し、融資条件を有利にする工夫が欠かせません。
購入前に押さえたいエリア分析
まず押さえておきたいのは、人口動態と再開発計画をセットで見ることです。総務省統計局の2025年推計では、東京23区の人口は微増、対照的に首都圏郊外では減少が続いています。しかし、郊外でも駅前再開発や大学キャンパス移転が予定されている地域は賃貸需要が底上げされる可能性があります。
実例として、神奈川県川崎市の武蔵小杉エリアは2008年以降の再開発で人口が十数年間で1.6倍に伸び、築25年の中古マンションでも家賃は15%程度上昇しました。つまり、中古であっても将来的な需要増を取り込めば資産価値を保ちやすいのです。
交通利便性も欠かせません。鉄道の複数路線が使える駅周辺では空室率が常に低く、レインズの2024年空室率調査では3%台にとどまりました。駅から徒歩10分圏内であれば築年数が古くても家賃下落が緩やかになるというデータが示されています。購入資金に余裕がない場合でも、駅近という条件は妥協しないことが長期収益に直結します。
2025年の市場環境と今後の戦略
実は金利環境が中古マンション投資の成否を大きく左右します。日本銀行は2024年以降段階的にマイナス金利を解除し、2025年9月時点の変動金利は平均1.25%前後です。今後さらなる利上げが予想されるため、長期固定型や当初固定期間の長いプランを選ぶ動きが増えています。
一方で、2025年度税制では住宅ローン控除の適用対象が省エネ基準適合物件に拡大され、中古マンションでも耐震改修や断熱改修を行えば控除を受けられるケースが増えました。控除期間は最長10年、年末ローン残高の1%が所得税から差し引かれるため、キャッシュフロー改善に寄与します。期限は2025年12月契約分までと明示されているため、適用を狙うなら早めの行動が必要です。
市場価格の面では、不動産経済研究所のレポートによれば築15〜25年の都心中古マンション価格は前年比1.8%上昇と緩やかな値動きです。過熱感が薄れる一方、賃料は堅調に推移しているため、利回りはじわじわ改善しています。つまり、価格が落ち着き始めたタイミングで適正利回りの物件を選別できれば、中古マンション投資でも十分に儲かる余地があると言えます。
まとめ
ここまで中古マンション投資が注目される理由、収益を左右する指標、リスク管理の実践法、エリア選定の視点、そして2025年の金利・税制環境まで幅広く見てきました。大切なのは表面利回りだけで判断せず、実質利回りや返済比率を試算し、将来の修繕コストと金利上昇にも備えることです。さらに、人口動態と再開発計画を併せて検証すれば、資産価値の下支え要因を見極められます。行動に移すなら、まず気になる物件の管理状態を確認し、複数の金融機関で融資条件を比較するところから始めてみましょう。適切な情報収集と慎重なシミュレーションを積み重ねれば、「マンション投資 中古 儲かる」を実現する道は確実に開けます。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 住宅市場動向調査 2024年度 – https://www.mlit.go.jp
- 公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ） 市場動向レポート 2024 – https://www.reins.or.jp
- 日本銀行 金融システムレポート 2025年4月 – https://www.boj.or.jp
- 総務省統計局 人口推計 2025年7月 – https://www.stat.go.jp