借地権物件は所有権物件より購入価格を抑えられる点が魅力ですが、「本当に銀行から融資を受けられるのか」「建て替えのときはどうなるのか」と不安を感じる方も多いでしょう。実は、借地権物件の銀行評価は所有権物件とは大きく異なり、対応できる金融機関とそうでない金融機関がはっきりと分かれています。この記事では、借地権物件の担保評価の仕組みから、融資を受けるための実践的なポイント、建て替え時の注意点まで、順を追って解説していきます。
借地権物件とは？基本的な仕組みを整理する
借地権物件を正しく理解するには、土地と建物の所有関係から把握することが重要です。通常の不動産では土地と建物の両方を所有しますが、借地権物件では建物だけを所有し、土地は地主から借りる形になります。この「土地を借りる権利」が借地権と呼ばれるものです。
借地権には大きく分けて「旧法借地権」と「新法借地権」の2種類があります。旧法借地権は借地借家法の改正前に設定されたもので、借地人（土地を借りる人）の権利が強く保護されています。新法借地権は借地借家法の改正後に設定されたもので、「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。普通借地権は更新が可能で長期的な利用ができますが、定期借地権は契約期間が終了すると必ず土地を返還しなければなりません。この違いは融資審査にも直接影響するため、物件を検討する際には必ず確認しましょう。
借地権物件では、毎月または毎年、地主に地代を支払う必要があります。これは所有権物件にはない継続的なコストで、投資収益の計算に必ず織り込む必要があります。また、建物の建て替えや増改築を行う際は、地主の承諾が必要になるケースがほとんどです。こうした制約があるからこそ、借地権物件は所有権物件よりも安価で取引されており、初期投資を抑えたい投資家にとって選択肢の一つになっています。
お持ちの一棟・収益物件は、いまいくらか 一棟の簡易査定へ
銀行は借地権物件をどう評価するのか
銀行が借地権物件を評価する際、最も重視するのは担保としての換金性です。所有権物件と比べて市場での流通性が低く、売却が困難になる可能性があるため、多くの金融機関は慎重な姿勢を取ります。借地権物件の担保評価が下がりやすいのは、土地が購入者の所有物ではないという構造的な理由が大きく影響しています。
具体的な評価方法として、銀行は借地権割合を用いて担保価値を算出します。借地権割合とは、その土地の更地価格（自用地としての価額）に対して借地権が持つ価値の割合を示すもので、国税庁が地域ごとに定めています。国税庁の情報によると、借地権割合は路線価図・評価倍率表で確認できます。また、借地権の取引慣行がないと認められる地域では、借地権割合を20%として計算することになっています。都心の商業地では70〜80%、住宅地では60〜70%程度が一般的です。
ただし、実際の融資審査では、この評価額からさらに減額されることがほとんどです。専門家の間では、借地権の担保掛目（担保評価額に対して融資可能な割合）は60〜80%程度と見るのが一般的とされています。さらに銀行によっては流動性リスクを加味してより低く見積もるケースもあるため、所有権物件と同等の融資を期待するのは難しいと考えておく必要があります。
建物部分の評価についても、所有権物件とは異なる基準が適用されます。定期借地権の場合は特に、契約終了時に建物を取り壊す必要があるため、残存期間が短いほど建物の評価額も低くなる傾向があります。地主との関係性も審査に影響し、地代の支払い状況や過去のトラブルの有無、地主の年齢や相続の可能性なども、銀行が総合的に判断する材料となります。
金融機関によって対応はこれほど違う
借地権物件への融資対応は、金融機関によって大きく異なります。一部の銀行は借地権物件への融資を原則として行わない方針を取っており、事前確認が欠かせません。たとえばりそな銀行は、借地上にある物件（定期借地権マンションを含む）を住宅ローンの取扱対象外としています。じぶん銀行も借地権付物件の住宅ローンを取り扱っていませんが、借地権の買取り（底地の購入）については申込が可能です。
一方、一定の条件を満たせば借地権物件への融資を行う金融機関も存在します。三井住友銀行はWEB申込専用の定借住宅ローンを提供しており、一般定期借地権または建物譲渡特約付借地権が対象です。借入期間は購入・建築・改築資金で1年以上39年11カ月以内、借り換え資金では1年以上35年以内と定められており、融資期間終了時に定期借地権の残存期間が10年以上残っていることが条件となっています。融資実行の際には地主からの承諾書や印鑑証明書の提出が原則として必要で、借地権が保証金方式の場合は保証金返還請求権への質権設定も求められます。
みずほ銀行は、銀行所定の承諾書を提出できる場合に借地権付物件の購入資金を借りられるケースがあります。SBIアルヒは、敷地が借地等の場合でも一定の要件を満たせば利用できる場合があるとしていますが、ダイレクト支店での申込は不可としています。住宅金融支援機構の財形住宅融資では、建設敷地が借地の場合でも、地主の事前承諾と第一順位の抵当権等の設定条件を満たせば利用できることが公表されています。このように金融機関ごとの対応は明確に異なるため、複数の機関に相談して借地権物件への融資実績がある先を見つけることが第一歩になります。
建て替えのときに融資を受けるための条件
借地権物件の建て替えを検討するとき、融資審査はさらに厳しくなることがあります。建て替えには地主の承諾が必要であることはもちろん、金融機関からも追加の書類や条件を求められるのが一般的です。まず確認すべきは、現在の借地契約書に「建物の建て替え・増改築に関する条項」が明記されているかどうかです。条項が不明確な場合は、融資申請の前に地主と協議して契約書を整備しておく必要があります。
残存期間の長さも重要な条件になります。一般的に相応の残存期間がある物件が望ましいとされており、前述の三井住友銀行の事例からもわかるように、融資期間終了後に一定の残存期間があることを求める金融機関が多くあります。建て替え後の建物の耐用年数が借地の残存期間を大幅に超えてしまうような場合は、そもそも融資が困難になることもあります。
地主の同意書（抵当権設定承諾書）の取得も不可欠です。万が一返済が滞った場合に銀行が物件を処分できるよう、地主が抵当権の設定に同意する書類で、多くの金融機関が融資実行の条件としています。地主によっては承諾料を求められることもあるため、建て替え計画の初期段階から地主と丁寧にコミュニケーションを取り、費用も含めた合意形成を進めておくことが大切です。
自己資金の比率を高めることも、審査通過の可能性を上げる有効な方法です。所有権物件では物件価格の10〜20%程度の自己資金で融資を受けられるケースもありますが、借地権物件の建て替えでは30〜40%以上を求められることが珍しくありません。銀行のリスクを軽減するという意味で、自己資金が多いほど融資条件が改善しやすくなります。
担保価値を高めるためにできること
借地権物件の担保価値を高めるうえで最も効果的なのは、借地契約の条件を改善することです。地主と良好な関係を築き、契約期間の延長や自動更新条項の追加を交渉することで、物件の評価額を引き上げることができます。定期借地権を普通借地権に変更できれば、担保価値は大幅に上昇する可能性があります。ただしこうした交渉は一朝一夕には進まないため、日頃から丁寧なコミュニケーションを続けることが前提になります。
建物の状態を良好に保つことも、銀行評価を左右する重要な要素です。定期的なメンテナンスを行い、建物の資産価値を維持することで評価が高まります。大規模修繕やリフォームを実施すれば建物の評価額を引き上げられることもありますが、工事には地主の承諾が必要なケースが多いため、事前に確認しておきましょう。
地代の支払い実績も信用力に直結します。滞納なく長期間にわたって安定した支払いを続けていることは、借地権の安定性を示す重要な証拠です。銀行は過去数年分の地代支払い記録を確認することがあるため、領収書や振込記録はしっかりと保管しておくことをお勧めします。複数の不動産を所有している場合は、所有権物件を追加担保として提供することで融資条件を改善できる可能性もあります。
借地権物件特有のリスクと対策
借地権物件への投資には、所有権物件にはない特有のリスクがあります。最も注意すべきは、地主との関係性に起因するリスクです。地主が高齢で相続が発生した場合、新しい地主との関係構築が必要になり、地代の値上げや契約条件の変更を求められる可能性があります。投資前に地主の状況をできる限り把握しておくことが、リスク軽減の第一歩となります。
地代の改定リスクも見逃せません。借地借家法では、地価の変動や税金の増減などを理由に地主が地代の増額を請求できる規定があります。地代が大幅に上昇すると投資収益が圧迫されるため、契約時に地代改定のルールを明確にしておくことが重要です。収支計画を立てる際には、地代が一定割合で上昇した場合のシミュレーションも行っておくと安心です。
定期借地権の場合は、契約期間満了時に建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。解体費用は借地人が負担するため、投資計画にあらかじめ費用を織り込んでおく必要があります。また、借地権物件は所有権物件と比べて買い手が見つかりにくく、売却に時間がかかる傾向があります。急な資金需要が生じた際にすぐ現金化できない可能性があることを念頭に置き、余裕を持った資金計画を組むことが求められます。
税務上のメリットと相続対策への活用
借地権物件には、税務面でのメリットもあります。地代は不動産所得の経費として計上できるため、所有権物件と比べて所得税や住民税の節税効果が期待できます。また、相続税の評価においても、借地権付き物件（底地）は自用地よりも評価額が低くなります。国税庁の情報によれば、借地権の目的となっている宅地は「自用地としての価額から自用地としての価額×借地権割合を差し引いた金額」で評価されるため、相続対策の観点からも有効な選択肢になり得ます。
ただし、税務処理は物件の種類や保有形態によって複雑になることがあります。節税効果を最大限に活用するためにも、また誤った申告を避けるためにも、税理士に相談したうえで投資計画を立てることをお勧めします。
まとめ
借地権物件は、所有権物件よりも初期投資を抑えられる魅力がある一方、銀行からの評価が低くなりやすく、融資を受けるためのハードルが高いことは否めません。担保価値は借地権割合をもとに算出されますが、さらに流動性リスクが加味されて減額されるのが一般的です。金融機関によって借地権物件への対応は大きく異なり、取り扱い自体を行わない銀行がある一方、定期借地権向けの専用ローンを用意している銀行も存在します。
重要なのは、物件を検討する段階から複数の金融機関に相談し、借地権物件の融資実績がある先を早めに見つけておくことです。契約内容の整備、地主との良好な関係構築、自己資金の確保、そして専門家への相談という四つの柱を意識して準備を進めれば、借地権物件でも安定した不動産投資を実現できるはずです。建て替えや融資を検討している方は、まず不動産会社・弁護士・税理士などの専門家と連携しながら、慎重に計画を立てることをお勧めします。
参考文献・出典
- 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm
- 国税庁 財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）— https://www.rosenka.nta.go.jp/
- 住宅金融支援機構「財形住宅融資のご案内（一般）」— https://www.jhf.go.jp/files/topics/6198_ext_99_0.pdf
- 住宅金融支援機構「財形住宅融資（建設・購入）」— https://www.jhf.go.jp/kojin/zaikei/jouken.html
- 三井住友銀行「WEB申込専用定借住宅ローン（商品概要）」— https://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf
- りそな銀行「取扱いできない物件や地域はありますか？」— https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/faq/faq_jutaku_0091.html
- ARUHI「借地物件は融資対象でしょうか。」— https://www.sbiaruhi.co.jp/faq/detail/10
