中古アパートや一棟マンションの購入を検討していると、「建物部分にかかる消費税を還付できるのでは」という話を耳にすることがあります。かつては還付を狙う手法が広く使われていましたが、税制改正によって状況は大きく変わりました。この記事では、中古一棟物件の取得と消費税の関係を整理し、還付が可能なケースと難しいケース、そして購入時に押さえておきたい実務上の注意点をわかりやすく解説します。誤った前提で収支計画を立てないために、まずは基本の仕組みから確認していきましょう。
中古物件購入で消費税がかかるのは「建物部分」だけ
不動産の売買では、土地と建物をまとめて購入するのが一般的です。しかし消費税がかかるのは建物部分のみで、土地の譲渡は非課税とされています。国税庁の案内でも、土地とその上に建つ建物を一括して譲渡した場合、土地は非課税であり建物部分についてのみ課税されると説明されています。そのため、売買代金が土地建物一括で提示されているときは、まず合理的な方法で土地と建物に按分する作業が欠かせません。
この按分は、後の減価償却の計算にも直結する重要な工程です。建物価格が過大に設定されていると消費税の負担が増える一方で、償却できる金額も変わってきます。売買契約書で土地と建物の金額が明確に区分されているかを確認し、その区分が固定資産税評価額などに照らして妥当かどうかを見極める姿勢が大切です。
もう一つ見落としがちなのが、売主側の立場です。買主が建物の消費税を論じられるのは、そもそも売主による建物の譲渡が課税取引である場合に限られます。賃貸用建物の売却であっても、売主が事業者として事業に付随して譲渡するなら課税対象になり得ますが、売主が個人か法人か、課税事業者か免税事業者かによって取り扱いは変わります。買主の控除できる金額に影響するため、契約前に売主の属性を確認しておくと安心です。
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居住用賃貸は消費税還付と相性が悪い
消費税還付とは、事業者が受け取った消費税より支払った消費税のほうが多い場合に、その差額が戻ってくる仕組みです。物件購入時に支払った建物分の消費税を控除できれば、初期費用を抑えられるため、かつては大きな魅力とされていました。ただし還付を受けるには、控除の前提となる「課税売上」が必要になります。
ここで壁になるのが、住宅の貸付けは原則として非課税だという点です。契約で住宅用であることが明らかにされている場合、貸付期間が1か月以上のものは非課税の住宅貸付けに該当します。つまり、純粋な居住用アパート経営から生まれる家賃収入は非課税売上であり、そのままでは建物の消費税を控除する土台が作れません。純住居系の中古一棟は、そもそも還付と相性が悪い性質を持っているのです。
一方で、住宅貸付けの枠から外れる収入もあります。たとえば駐車場は、施設の利用に伴って土地を使用させる場合には課税売上になり得ます。車両の管理を行っていたり、地面の整備やフェンス・区画の設置などをして駐車場として利用させたりしている場合は消費税が課されます。また、1か月未満の短期貸しや旅館業に該当する施設の貸付けも、非課税の住宅貸付けからは外れます。中古一棟の課税売上を検討するときは、駐車場契約が家賃と分離されているかどうかを確認する視点が役立ちます。
令和2年度改正で還付の王道は大きく制限された
かつては、居住用物件でも自動販売機の設置や駐車場収入で課税売上を作り出し、還付を受ける手法が広く使われていました。しかし令和2年度の税制改正で、この流れは大きく変わりました。国税庁の資料によると、一定の居住用賃貸建物の取得に係る課税仕入れ等の税額は、原則として仕入税額控除の対象にならないとされています。純住居系の中古一棟を購入して即座に大きな還付を受ける、いわゆる王道パターンは大幅に制限されたわけです。
この制限の対象となるのは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外で、「高額特定資産」などに該当するものです。高額特定資産とは、一の取引単位につき税抜1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産を指します。中古一棟マンションやアパートの場合、建物価格だけでこの水準を超えるケースが多く、制限に該当する可能性が高い点に注意が必要です。
ただし、混在建物についてはすべてが一律に切り捨てられるわけではありません。建物の一部が店舗用や事務所用など「居住用賃貸以外の部分」を含む場合、その構造や設備などの状況によって居住用賃貸部分と居住用賃貸以外の部分に合理的に区分しているときは、居住用賃貸部分に係る税額のみが控除制限の対象になります。つまり、店舗併用や事務所併用の物件では、非住宅部分に対応する消費税まで完全に控除できなくなるわけではないのです。
改正後でも還付・調整の余地が残るケース
制限が強化されたとはいえ、還付や控除の余地が完全に消えたわけではありません。まず、店舗・事務所・倉庫といった事業用として貸し出す部分の賃料は課税売上となるため、合理的に区分できればその部分に係る消費税は控除の検討対象になります。前述のとおり、居住と非住宅が混在する建物では、区分の精度が控除できる金額を左右します。
さらに、取得後の用途変更に伴う調整という道もあります。制限によって控除できなかった消費税については、その建物の仕入れ等の日が属する課税期間の開始日から3年を経過する日の属する課税期間、いわゆる第3年度の課税期間の末日までに、課税賃貸用に供したり譲渡したりした場合に、一部を調整で戻せる余地があります。たとえば民泊への転用は、非課税となる住宅の貸付けではなく施設の貸付けに当たるため、第3年度末までに民泊化した部分は調整の対象になり得ると案内されています。
もっとも、この調整は要件が細かく、実務のハードルは高めです。関連する別の取引があるだけでは足りず、実際に住宅貸付け以外の貸付けに供したことが求められます。第3年度末に建物を保有していない場合は適用されないルールがある一方、譲渡した場合には別の規定が働くなど、判断が分かれる論点も残ります。用途変更の実態が伴わないと否認されるリスクがあるため、調整を前提とした計画は専門家の関与なしに進めるべきではありません。
制度選択と手続きで見落としがちな落とし穴
還付を検討する場合、まず自ら課税事業者を選択する必要があります。しかし、課税事業者選択後に一般課税で調整対象固定資産を取得すると、原則として一定期間は免税事業者に戻れず、簡易課税も選択できない拘束がかかります。国税庁の案内でも、課税事業者となった日から2年を経過する日までに調整対象固定資産を取得し一般課税で申告した場合、その後の期間に一定の制限が生じると説明されています。「一度だけ還付を取りに行く」という発想では思わぬ縛りに直面しかねません。
制度選択で混同しやすいのが簡易課税制度です。簡易課税は、売上げに係る消費税額を基礎に仕入れの消費税額を計算する仕組みで、中古一棟購入時に実際に支払った消費税額をそのまま控除する制度ではありません。したがって、大きな還付を狙うなら簡易課税は不向きです。しかも簡易課税をやめて一般課税に戻すには、やめたい課税期間の初日の前日までに届出が必要で、適用開始から2年を経過する日の属する課税期間の初日以後でなければ提出できません。購入前の制度選択は、締切管理まで含めて計画する必要があります。
申告手続きにも独自の要件があります。還付申告を行う場合は、確定申告書に加えて「消費税の還付申告に関する明細書」の添付が求められます。また、消費税の確定申告期限は原則として課税期間終了日の翌日から2か月以内で、個人事業者が12月31日を課税期間の末日とする場合は翌年3月31日までとなります。期限や添付書類の管理を怠ると、本来受けられる還付の手続きでつまずくおそれがあります。
インボイスと帳簿保存の実務対策
仕入税額控除を主張するうえで欠かせないのが、帳簿と請求書等の保存です。国税庁の案内によると、課税仕入れ等に係る消費税額を控除するには、事実を記載した帳簿と区分経理に対応した請求書等の両方を保存する必要があり、その保存期間は原則7年とされています。中古一棟の取得では、売買契約書や精算書、仲介手数料の領収書、修繕費の請求書などが該当します。書類の保存漏れは、実務上の致命傷になりかねません。
加えて、インボイス制度の理解も不可欠です。適格請求書等保存方式のもとでは、一定の場合を除き、適格請求書などの請求書等と帳簿の保存が仕入税額控除の要件になります。免税事業者など適格請求書発行事業者以外からの課税仕入れは、原則として控除できません。ただし、令和11年9月30日までは仕入税額の80％または50％を控除できる経過措置が設けられています。売主の属性によって控除できる金額が変わるため、契約前の確認がますます重要になっています。
還付を受けた場合は、税務署からの確認が入る可能性が高まります。その際には課税売上や事業の実態が問われるため、形式的な契約だけでなく、実際の使用状況を裏づける資料をそろえておく姿勢が求められます。制度解釈に迷ったときは、国税庁の電話相談センターが一次的な相談先になり、消費税に関する案内番号は「5番」です。判断に迷う論点は、自己流で進めず公式の窓口や専門家に確認しましょう。
還付に頼らない収支計画を立てる
ここまで見てきたように、純住居系の中古アパート・一棟マンションで大きな消費税還付を受けるのは、現在では難しくなっています。だからこそ、還付を前提にせず、還付がなくても十分な収益性が見込めるかどうかで投資判断を行うことが何より大切です。想定利回りは満室を前提としていることが多いため、現実的な空室率を織り込んだ収支シミュレーションを作成し、周辺の賃料相場と照らして賃料設定が妥当かを確認しましょう。
建物の状態も収支を左右します。中古一棟は初期投資を抑えられる反面、修繕費がかさむ傾向があり、築年数が進んだ物件では大規模修繕の時期が近い場合もあります。購入直後にまとまった支出が発生する可能性を見込んでおくと、資金繰りに余裕を持てます。こうした基本的な投資判断要素を丁寧に検討することが、還付に依存しない堅実な運用につながります。
消費税は制度が複雑で、売主の属性や物件の用途、制度選択のタイミングによって結論が大きく変わります。混在建物の区分や用途変更に伴う調整、インボイス対応など、判断を要する論点は少なくありません。実際の取り扱いは個別事情によって異なるため、不動産税務に詳しい税理士に相談しながら進めることをおすすめします。最新の情報は各公的機関の公式サイトで確認し、正確な知識に基づいて判断する姿勢が、成功する不動産投資への第一歩となります。
参考文献・出典
- 国税庁 No.6301 課税標準（建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm
- 国税庁 No.3240 個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3240.htm
- 国税庁 No.6213 駐車場の使用料など – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6213.htm
- 国税庁 居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限について – https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/kaisei/yoshiki/pdf/202008_01.pdf
- 国税庁 建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除の制限 – https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/19/21.htm
- 国税庁 居住用賃貸建物を取得後一定期間内に民泊サービスの用に供した場合 – https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/19/22.htm
- 国税庁 第6節 居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の調整 – https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/20230930/12/07.htm
- 国税庁 No.6498 適格請求書等保存方式（インボイス制度） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6498.htm
- 国税庁 No.6496 仕入税額控除をするための帳簿及び請求書等の保存 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6496.htm
- 国税庁 消費税及び地方消費税の申告書・添付書類等 – https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/shohi/06.htm
- 国税庁 No.6505 簡易課税制度 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6505.htm
- 国税庁 D1-23 消費税簡易課税制度選択不適用届出手続 – https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_14.htm
- 国税庁 No.6501 納税義務の免除 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm
- 国税庁 No.6137 課税期間 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6137.htm
- 国税庁 国税に関するご相談について – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sodan/denwa-sodan/
