「アパート経営を始めたいけれど、空き部屋が続いたらローン返済が厳しくなるのでは」と不安を感じていませんか。2025年7月時点の全国アパート空室率は21.2%と高水準ですが、前年より0.3ポイント改善しており、適切な対策を講じれば埋まる物件は確実に増えています。
本記事では、30代からアパート経営を始める方に向けて、空き部屋対策の具体的な方法を解説します。物件選びから入居者募集、リフォーム、資金計画まで網羅しているので、読み終える頃には自分の行動プランが明確になるはずです。
30代でアパート経営を始めるメリットと課題
まずは30代という年齢がアパート経営にどのような影響を与えるのか、メリットと課題を整理しましょう。
30代が持つ金融面の優位性
30代は勤務実績が蓄積され、金融機関のローン審査で有利になりやすい時期です。日本政策投資銀行のデータによれば、30代の平均勤続年数は11年を超えており、安定した属性と判断されるケースが増えています。
さらに、長期運用による複利効果を最大限に活かせる点も大きなメリットです。35年ローンを組んでも65歳前に完済できるため、老後の収入源として機能させやすくなります。
30代ならではの課題
一方で、仕事が忙しく管理に割ける時間が限られる点は課題です。また、教育費のピークが近づく家庭も多く、空室が続くとキャッシュフローが一気に悪化するリスクがあります。
重要なのは「手間と収益のバランス」を意識した戦略設計です。空室リスクを抑える仕組みを先に構築しておくことで、本業や家庭と両立しながら安定運用が可能になります。
空き部屋を生まない物件選びのポイント
空室対策の第一歩は、需要のあるエリア・物件を選ぶことです。以下の3つのポイントを押さえましょう。
1. 人口動態と需給ギャップを読み解く
国土交通省の住宅統計では、市区町村別の世帯数と空室数が公表されています。単身世帯の増加が見込まれるエリアではワンルーム需要が底堅く、空室リスクを抑えやすい傾向にあります。
| チェック項目 | 確認方法 | 判断基準 |
|---|---|---|
| 世帯数の推移 | 国土交通省の住宅統計 | 過去5年で増加傾向なら有望 |
| 空室率 | 民間調査会社のデータ | 地域平均より5%以上低いと安心 |
| 新規供給数 | 建築確認統計 | 供給過多のエリアは避ける |
2. 駅距離だけでなく生活導線を確認する
駅から徒歩12分でも、スーパーや保育園が途中にあればファミリー層に支持されやすくなります。逆にコンビニしかないエリアは生活ニーズを満たしにくく、空室リスクが高まります。
現地調査では、朝・昼・夜の時間帯を変えて周辺環境を確認することをおすすめします。
3. 実質利回りで判断する
表面利回りだけでは正確な収益性を判断できません。修繕費・税金・管理費を差し引いた実質利回りを計算しましょう。
30代は長期保有が前提になるため、大規模修繕の時期と費用見積もりを初期段階で確認することが重要です。
30代が実践しやすい入居者募集術
物件を取得したら、次は入居者募集です。30代のデジタルスキルを活かした効率的な方法を紹介します。
オンライン募集を徹底する
リクルート住まいカンパニーの調査によると、賃貸検索の約84%がスマホから行われています。内見予約までオンラインで完結できるシステムを導入すれば、仕事中でも自動で応募が入る仕組みが整います。
写真と動画の質を高める
実は写真の質が成約率を大きく左右します。広角レンズで撮影し、昼間の自然光を取り込むだけで印象が一変します。
30代はSNSに慣れている世代ですから、スマホの編集アプリを活用して物件紹介動画を作成すれば、他物件との差別化が図れます。
ターゲットを絞ったキャッチコピーを作る
入居者像を具体的に想定したキャッチコピーが効果的です。以下のような例を参考にしてください。
- 「在宅勤務に最適な高速Wi-Fi完備」
- 「保育園徒歩3分・共働き世帯を応援」
- 「宅配ボックス完備で受け取りストレスゼロ」
メリットを一目で示すと問い合わせが増加し、広告費を抑えながらターゲット層を的確に呼び込めます。
リフォームと設備投資で長く選ばれる部屋にする
空室対策として効果的なのが、入居者ニーズに合わせたリフォームです。コストパフォーマンスの高い施策を優先的に実施しましょう。
低コストで効果が高い施策
| 施策 | 費用目安 | 期待効果 |
|---|---|---|
| アクセントクロス | 畳1枚分で約1,000円 | 室内の印象が大きく向上 |
| LED照明への交換 | 1室あたり1〜2万円 | 光熱費削減で入居者満足度アップ |
| 温水洗浄便座の設置 | 2〜3万円 | 必須設備として需要が高い |
これらの施策で家賃を1割上乗せできた事例もあります。築20年を超える物件では、水回りの設備更新も優先順位を上げましょう。
過度な高級仕様は避ける
一方で、過度な高級仕様は回収期間が長くなります。「家賃プラス3,000円で快適性を大幅に向上させる」ラインを意識すると失敗しにくいです。
補助金を活用する
2025年度の「賃貸住宅省エネ改修補助事業」は、断熱材や高効率エアコンの導入費用を最大100万円まで補助します。申請期限は2026年3月分までなので、計画的にリフォームを進めましょう。
また「住宅エコリフォーム推進事業」は、集合住宅でも一定の省エネ基準を満たせば最大50万円が交付されます。着工前の申請が必須なので、施工会社と早めに連携してください。
資金計画と融資戦略のポイント
空室リスクに備えるには、堅実な資金計画が欠かせません。以下のポイントを押さえましょう。
自己資金は物件価格の25%を目安に
融資比率を抑えることで金利上昇リスクを軽減できます。日本銀行の公表データでは、2025年の平均変動金利は1.3%台と低水準ですが、将来の上昇余地を見込んで固定と変動をミックスする方法も検討しましょう。
繰り上げ返済のシミュレーションを行う
返済期間は35年が一般的ですが、30代なら45歳時点で残債が半分以下になるようシミュレーションしておくと安心です。
緊急時の資金をプールしておく
空室や修繕で収支が変動するため、3か月分の返済額を別口座にプールしておきましょう。急な出費にも対応でき、精神的な余裕も生まれます。
まとめ
空室率が高止まりする市場でも、適切な対策を講じれば安定収益は十分に実現できます。本記事で紹介した空き部屋対策のポイントを改めて整理します。
- 物件選び：人口動態と実質利回りを確認し、需要のあるエリアを選ぶ
- 入居者募集：オンラインとSNSを駆使してターゲットを絞る
- リフォーム：コスパの高い施策と補助金を活用して競争力を高める
- 資金計画：自己資金25%を目安に、緊急時の資金もプールしておく
30代の行動力とデジタルスキルを活かせば、空室リスクを最小限に抑えながらアパート経営を成功させることができます。今日から情報収集と資金計画を始め、将来に備えた一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月発表 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融経済統計月報 2025年8月号 – https://www.boj.or.jp
- 日本政策投資銀行 企業分析レポート2025 – https://www.dbj.jp
- リクルート住まいカンパニー SUUMO調査2025 – https://suumo.jp
- 環境省 賃貸住宅省エネ改修補助事業 2025年度概要 – https://www.env.go.jp
