「高収入なのに将来の資産形成が不安」「時間がなく投資を学ぶ余裕がない」という声を多くの医師から耳にします。特に中古マンション投資は初期費用を抑えつつ安定収益を得やすい選択肢ですが、物件選びや税金の扱いを誤ると損失が拡大しかねません。
本記事では、忙しい勤務医でも理解しやすいように基礎から最新制度まで整理し、行動に移すための具体策を紹介します。読み終えた頃には、医師という職業的強みを活かした最適な投資戦略が見えてくるはずです。
医師が中古マンション投資を選ぶ理由
医師が中古マンション投資に向いている最大の理由は、高い社会的信用力と中古物件の安定した利回りが組み合わさることにあります。この相乗効果によって、少ない自己資金でも長期的な資産形成が可能になるのです。
まず、医師は金融機関からの融資審査で非常に優遇されやすい立場にあります。年収1,200万円前後の勤務医であれば、物件価格の90%前後をフルローンで調達できる例も珍しくありません。つまり、現金を手元に残しながら不動産という実物資産を持てる点が大きな強みとなります。
一方で中古マンションは新築に比べ価格が落ち着いており、賃料の下落も緩やかに推移します。不動産経済研究所によると、2025年時点で東京23区の新築平均価格は7,580万円ですが、築15年前後の同規模物件は5,000万円台に落ち着いています。この差額が投資家の利回りを押し上げ、キャッシュフローに余裕をもたらすのです。
さらに医師は時間が限られるため、空室リスクが低く管理の手間が少ない都心ワンルームが適しています。家賃12万円、利回り4.5%前後でも、勤務中に家賃が振り込まれる安定収入を確保できることは、多忙な医師にとって大きな魅力といえるでしょう。
物件選定で重視すべき立地の考え方
物件選びで最も重要なのは、勤務先との距離や生活動線を意識した立地選びです。自宅と病院の近くに物件があると、管理会社との打合せや内見が格段に楽になります。多忙な医師にとって、この利便性は想像以上に価値があります。
都心5区の駅徒歩5分以内は依然として空室率が5%未満で推移していますが、価格競争が激しいため購入タイミングを誤ると利回りが下がります。一方、城南エリアや東横線沿線の築10年超ワンルームは、家賃水準を維持しながら取得価格を抑えられるため狙い目です。実は医師の通勤経路と重なる地域ほど管理会社のネットワークも充実しており、急な修繕対応がスムーズに進む利点があります。
将来の再販価値を見据えた選定基準
物件選択時には「将来の再販価値」を必ず確認してください。築浅物件であっても駅から徒歩10分を超えると、20年後の価格下落幅が都心平均より大きくなる傾向が見られます。国土交通省の取引事例では、駅徒歩3分以内の築20年マンションが新築時価格の83%で取引された例がある一方、徒歩12分だと62%に留まりました。
この差は将来の出口戦略に大きく影響します。転勤や開業などで物件を手放す際、駅近物件であれば買い手がつきやすく、ローン残債を上回る価格での売却が期待できるからです。
医師専門の不動産会社の活用
医師の多忙なライフスタイルを考えると、物件検索から管理までワンストップで支援する医師専門の不動産会社を活用するのも効率的な選択肢です。ただし手数料が相場より高いケースもあるため、契約前に複数社を比較することをお勧めします。時間を節約できるメリットと、追加コストのバランスを見極めることが大切です。
融資と税金を味方にする具体策
医師が中古マンション投資で最大の恩恵を受けられるのが、融資条件の優遇と税制メリットの両面活用です。高所得ゆえに所得税率が高い医師は、減価償却による節税効果が一般的な会社員より大きくなります。
減価償却を活用した節税の仕組み
中古マンションは法定耐用年数が短いため、毎年の経費計上額が増え、キャッシュアウトを抑えながら税負担を軽減できます。具体的には、耐用年数47年の鉄筋コンクリート造の場合、築20年の物件なら残存27年を基に簡便法で計算することが認められています。
この方法により年間償却率が大幅に上がり、課税所得を数百万円単位で圧縮できることも珍しくありません。さらに、家族を青色事業専従者として管理業務に従事させることで、給与として支払った分を経費化する手法も有効です。
医師向け融資の最新動向
融資については、2025年度も主要メガバンク3行で医療従事者優遇ローンが継続しています。変動金利0.55%前後、融資期間35年まで対応しており、一般向けより0.1〜0.15ポイント低い設定となっています。
ただし、勤務医でも将来の開業を視野に入れている場合は注意が必要です。事業ローンとのバランスを考慮し、返済比率を年収の35%以内に収めておくと、開業時の資金調達で困ることが少なくなります。将来の選択肢を狭めないためにも、余裕を持った借入計画を立てましょう。
取得時の軽減措置を最大活用する
物件取得時に発生する登録免許税や不動産取得税は、中古住宅の一定要件を満たすと軽減措置が受けられます。2025年度も築25年以内で耐震基準適合証明書がある場合、固定資産税は取得後3年間半額となります。これらの制度を組み合わせることで、実質利回りを0.3〜0.5ポイント引き上げることが可能です。
リスク管理と勤務環境の変化への対応
不動産投資の最大の敵は空室と想定外の修繕費です。医師の場合、当直や緊急オペで時間が縛られるため、トラブル発生時に自分で対応することが難しく、管理会社の選定が投資成功の生命線となります。
空室リスクを数値で把握する
空室リスクを正確に把握するため、レインズの直近成約データから同一エリア同一間取りの平均空室期間を調べると、都心ワンルームは約1.2か月、郊外は2.8か月でした。この差はキャッシュフローに直結するため、物件選定時の重要な判断材料となります。
サブリース契約を検討する医師も多いですが、家賃保証額が相場より20%低いケースがあることに注意してください。空室リスクを回避できる安心感がある一方、長期的には収益が目減りする可能性があります。手間をかけずに安定収入を得たいのか、収益を最大化したいのか、自分の優先順位を明確にした上で判断することが大切です。
出口戦略を事前に設計する
勤務先変更や地方病院への転職で収入構造が変わる場面も想定しておく必要があります。その際、物件を売却してローンを完済する出口戦略が機能するかどうかが重要なポイントです。
駅近であること、総戸数50戸以上であること、管理組合の修繕積立金が適切に積み立てられている物件は、リセール時の買い手がつきやすい傾向があります。購入時からこうした条件を意識しておくことで、将来の選択肢が広がります。
自然災害リスクへの備え
自然災害リスクにも目を向けましょう。東京都の洪水ハザードマップで浸水想定0.5m未満の地域は保険料が割安になります。保険料と賃料を総合的に比較することで、ネット利回りを向上させることができます。見落としがちなポイントですが、長期保有を前提とする不動産投資では、こうした細かな差が積み重なって大きな違いを生み出します。
2025年度制度を活用したシミュレーション
制度を正しく活用すると投資効率が一段と高まります。ここでは東京都心ワンルーム（価格4,800万円、家賃12万円）を例に、2025年度の条件で具体的に試算してみましょう。
月々のキャッシュフロー計算
購入時の自己資金は10%の480万円、医師優遇ローン金利0.55%、期間35年と想定すると、毎月返済額は約11.9万円となります。共益費と固定資産税を合わせて月1.8万円、管理委託料5,000円を加えると、支出総額は14.2万円です。家賃収入12万円に対して、キャッシュフローは月▲2.2万円で赤字に見えます。
しかし、ここで減価償却の効果が大きく影響してきます。減価償却費が年間160万円、金利部分が年間90万円発生し、合計250万円が経費計上できます。課税所得1,500万円の医師の場合、所得税・住民税率43%で計算すると、税還付額は年間約108万円です。これを月換算するとプラス9万円となり、実質キャッシュフローは月6.8万円の黒字に転じます。
実質利回りの算出
さらに、固定資産税の軽減措置で年間6万円が削減され、災害保険の割引で年1万円の経費圧縮も期待できます。これらを総合すると、実質利回りは5.6%に達します。株式配当の平均利回り2.3%と比較すると、2倍以上の収益効率となっています。
このように数字を事前に積み上げることで、感覚ではなく根拠に基づいた投資判断が可能になります。特に医師は論理的な思考に慣れているため、こうしたシミュレーションを自分で組み立てられれば、不動産会社の提案内容を冷静に評価できるようになるでしょう。
まとめ
本記事では、医師が中古マンション投資で成功するための戦略を、信用力を活かした融資戦略、立地選定のコツ、税制優遇の活用法、リスク管理、そして制度を踏まえたシミュレーションまで順に解説してきました。
医師という職業的強みと中古マンションの安定性を組み合わせれば、忙しい日常でも着実に資産を増やす仕組みを構築できます。まずは勤務先に近いエリアで利回り4%以上の物件をリストアップし、専門家とシミュレーションを行うところから始めてみてください。行動を先延ばしにしなければ、数年後には将来不安がゆとりに変わるはずです。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 不動産取引価格情報 – https://www.land.mlit.go.jp
- 東京都 都市整備局 ハザードマップ – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp
- 国税庁 所得税法令集 – https://www.nta.go.jp
- 三菱UFJ銀行 医師向け住宅ローン商品概要 2025年度版 – https://www.bk.mufg.jp
