アパート経営を検討する中で、「修繕費がどれくらいかかるか読めない」「将来の相続で家族がもめないか心配」といった不安を抱える方は多いのではないでしょうか。実はこの二つの課題は、別々に対処するよりも早い段階でセットで計画することで、より大きな効果が得られます。
修繕費を適切にコントロールすれば物件価値を維持でき、それが結果として相続時の評価にも良い影響を与えます。一方で、相続対策として法人化や家族信託を活用すると、修繕に関する意思決定がスムーズになるというメリットも生まれます。本記事では、2025年度の税制や補助金制度を踏まえながら、修繕費管理と相続対策を両立させる具体的な方法をわかりやすく解説します。
修繕費は「コスト」ではなく「投資」と考える
アパート経営において修繕費を考えるとき、まず意識してほしいのが発想の転換です。修繕費を単なる出費として捉えるのではなく、物件価値を守り高めるための投資と位置づけることで、経営全体の見通しが大きく変わります。
国土交通省の指針によると、鉄骨造アパートの大規模修繕周期は12年から15年が目安とされています。この周期を念頭に置いて、毎年の家賃収入から10％から15％程度を修繕積立金として確保しておくと、突発的な大きな出費を避けやすくなります。計画的に資金を準備することで、いざという時に慌てずに対応できる体制が整います。
修繕を後回しにするとどうなるでしょうか。2025年7月時点の全国アパート空室率は21.2％ですが、築15年以上で修繕が遅れている物件では、この平均値より5ポイントほど空室率が高くなるという調査結果があります。空室が増えれば当然キャッシュフローは悪化し、物件の収益力が下がれば相続時の評価額にも影響します。逆に言えば、適切なタイミングで修繕を行い入居率を維持できれば、家賃の下落を抑えられるだけでなく、相続時の路線価評価も安定させやすくなるのです。
修繕費の会計処理を理解して税負担を最適化する
修繕費の管理で見落としがちなのが、会計処理の違いによる税務上の影響です。修繕工事には「資本的支出」と「修繕費」という二つの区分があり、どちらに該当するかによって経費計上の方法が異なります。
資本的支出とは、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事のことで、これは減価償却として数年にわたって費用計上します。一方、現状維持のための修繕費は、その年度に全額を損金として計上できます。この違いを理解しておくと、決算期に合わせて工事のタイミングを調整することで、キャッシュフローを滑らかにコントロールできるようになります。
たとえば、利益が多く出そうな年度には修繕費として計上できる工事を前倒しで実施し、経費を増やして税負担を軽減するという判断もできます。経費計上のタイミングを意識するだけで、実質的な手取り額が変わってくる点は、ぜひ押さえておきましょう。
長期修繕計画で支出のピークを平準化する
経営を安定させるうえで重要なのが、修繕費のピークを平準化することです。大規模修繕が重なる年に多額の資金が必要になると、資金繰りが苦しくなり、最悪の場合は借入に頼らざるを得なくなります。こうした事態を避けるために、長期修繕計画をしっかり立てておくことが欠かせません。
国土交通省が提供している「長期修繕計画標準様式」を活用すると、30年間にわたる工事項目と概算費用を一覧化できます。これにより、いつどのような工事が必要になり、どれくらいの資金を準備すべきかという全体像が明確になります。
計画を立てたら、次は実際の支払い方法を工夫します。たとえば屋根と外壁の改修を同じ年に行うと、一度に高額な資金が出ていくことになります。しかし、施工会社と相談して工事を年度をまたぐ形で分割すれば、税効果を最大化しながら資金負担を分散できます。さらに、2025年度の「省エネ改修促進税制」を活用して断熱塗料などを採用すれば、工事費の10％の税額控除を受けられる可能性もあります。
低金利の修繕リフォームローンを活用する
修繕費の資金調達においては、現在の低金利環境を活かす選択肢も検討に値します。2025年時点で修繕リフォームローンの固定金利は1.4％前後と低水準が続いており、手元資金を温存しながら必要な修繕を先行して実施することが可能です。
この方法のメリットは、修繕による空室低減効果で得られる収益が、支払う利息を十分に上回るケースが多い点にあります。修繕を後回しにして空室が増えるよりも、低金利で借り入れてでも早めに対応したほうが、トータルでは有利になることが少なくありません。
あわせて、修繕履歴をクラウドサービスなどで管理しておくと、将来の売却時に資料作成が簡単になります。きちんと修繕されてきた物件は買い手からの評価も高くなるため、物件のバリューアップにも直結します。
法人化で相続税評価を有利にする仕組み
修繕費と相続税を合わせて考えると、法人化のメリットがより明確に見えてきます。個人でアパートを所有している場合、オーナーが亡くなった時点での建物の残存価値がそのまま相続税評価に反映されます。一方、法人名義で所有していれば、評価は法人株式の株価という形で算定されることになります。
ここで注目したいのが、法人で積み立てている修繕積立金の扱いです。法人の場合、この積立金は「負債」として株価計算から控除される効果があります。つまり、将来の修繕に備えてきちんと積み立てをしているほど、株価評価が下がり、結果として相続税の負担軽減につながる可能性があるのです。
さらに法人であれば、長期火災保険や地震保険に加入して突発的な修繕リスクをカバーする方法も効果的です。保険料は損金に計上できるため税務上も有利であり、実際に修繕が必要になった場合は保険金で対応できるため、自己資金を温存できます。
法人化のデメリットと判断基準
ただし、法人化にはデメリットもあることを忘れてはいけません。法人設立には登記費用などの初期コストがかかりますし、社会保険への加入義務も生じます。法人住民税の均等割は赤字でも毎年発生するため、ある程度の収益規模がないとメリットを享受しにくいという面があります。
一般的な目安として、家賃収入が年間1,000万円を超え、修繕費や減価償却費の比率が高い物件であれば、法人化のメリットが大きくなる傾向にあります。ただし、これはあくまで目安であり、個々の状況によって判断が異なりますので、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
相続対策の観点からは、法人株式をどのように家族間で配分するかという点も重要です。遺留分侵害のトラブルを防ぐため、株式の配分については事前に家族間で合意を形成しておくことが欠かせません。
2025年度の税制優遇と補助金を活用する
修繕費の負担を軽減するうえで、国の税制優遇措置や補助金制度を活用することは非常に有効です。重要なのは、使える制度を見極めて、手続き期限を守って確実に申請することです。
2025年度の税制改正では、中小企業経営強化税制が延長されました。認定を受けた事業者が耐震化や省エネ化を目的とする工事を行う場合、即時償却または税額控除を選択できます。この制度はアパート経営者が個人事業として登録していても、要件を満たせば利用可能です。
補助金については、国土交通省の「賃貸住宅省エネ改修支援事業」が2025年度も継続しています。高断熱窓や高効率給湯器への交換工事を行う場合、工事費の3分の1、上限150万円が補助されます。ただし、この補助金は工事契約を結ぶ前に申請する必要があるため、長期修繕計画を立てる段階でスケジュールに組み込んでおくことが重要です。
暦年贈与の見直しを相続対策に活かす
2025年度からは暦年贈与に関する制度も見直されています。年間110万円までの非課税枠は維持されていますが、相続発生前の贈与が相続財産に加算される期間が3年から7年に延長されました。
この制度変更を踏まえると、できるだけ早い段階から計画的に贈与を進めることが重要になります。たとえば、修繕積立金の一部を生前贈与という形で子世代に移していく方法があります。毎年の非課税枠を活用しながら長期的に資産移転を進めれば、将来の相続税や贈与税の負担を抑えることができます。
制度変更のタイミングに合わせて贈与計画を見直しておくと、後になって「もっと早く始めておけばよかった」という後悔を避けられます。
家族信託で修繕の意思決定をスムーズにする
アパート経営で意外と見落とされがちなのが、修繕に関する意思決定の問題です。オーナーが高齢になって判断力が衰えたり、認知症を発症したりした場合、必要な修繕工事の判断ができなくなることがあります。子世代と意見が割れて工事が遅れ、その結果として空室が増えてしまうというケースも少なくありません。
こうした事態を防ぐために有効なのが家族信託です。家族信託を活用すると、信頼できる家族を受託者として指定し、アパートの管理や修繕に関する権限を委任できます。オーナー本人の判断能力が低下しても、受託者の判断でスムーズに意思決定を進められる体制が整います。
家族信託の仕組みでは、信託口座に修繕積立金を隔離することも可能です。これにより資金の管理状況が透明になり、家族間での疑心暗鬼を防げます。さらに、相続が発生した際には信託財産が遺産分割の対象外となるため、遺族同士のトラブルを避けやすいという大きなメリットがあります。
専門家チームとの連携が成功の鍵
家族信託の設計は複雑な面があり、一人で進めるのは困難です。司法書士が信託契約の作成を担当し、税理士が税務面のアドバイスを行い、一級建築士が修繕計画の妥当性を確認するという形で、複数の専門家が連携する体制を整えることが欠かせません。
専門家チームへの報酬は物件の規模や信託設計の複雑さによって異なりますが、初期コストとして50万円から100万円程度が目安となります。一見すると大きな出費に感じるかもしれませんが、修繕費の適正化による長期的なコスト削減効果と、相続トラブル回避による経済的・精神的な負担軽減を考えると、十分にペイするケースが多いです。
最終的に大切なのは、相談しやすい専門家を見つけて長期的に伴走してもらうことです。アパート経営は数十年にわたる事業ですから、その時々の状況に応じてアドバイスを受けられる関係を築いておくと、安心して経営を続けられます。
まとめ
アパート経営において修繕費を適切にコントロールしながら相続対策を進めるコツは、長期的な視点で資金と権限を整理することにあります。まず長期修繕計画を作成し、支出のピークを平準化することで資金繰りを安定させましょう。そのうえで、税制優遇や補助金を活用すれば、修繕費の実質的な負担を軽減できます。
さらに、法人化や家族信託といった仕組みを組み合わせることで、相続税の負担軽減や家族間のトラブル防止につなげられます。これらの対策は早めに着手するほど効果が大きくなるため、今すぐできる第一歩として、現状の修繕履歴と相続計画を棚卸しし、信頼できる専門家に相談してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅局「住宅市場動向調査」2025年7月 https://www.mlit.go.jp/
- 国税庁「法人税基本通達」https://www.nta.go.jp/
- 経済産業省「中小企業経営強化税制の概要」https://www.meti.go.jp/
- 国土交通省「賃貸住宅省エネ改修支援事業」https://www.mlit.go.jp/
- 日本政策金融公庫「事業資金融資利率情報」https://www.jfc.go.jp/
- 総務省「令和7年度税制改正大綱」https://www.soumu.go.jp/
