不動産投資を始めたばかりの方の多くが、「築浅物件は安心そうだけれど利回りが低いのでは？」という疑問を抱えています。確かに新しい建物は表面利回りが控えめに見えますが、実質利回りまで計算すると手堅い選択肢になるケースも少なくありません。本記事では実質利回りの正しい算出方法から、築浅物件ならではのメリット、さらには2025年度時点の融資環境までを整理します。読み終える頃には、数字と将来性の両面から物件を見極める力が身につき、具体的な行動プランが描けるはずです。
実質利回りを理解することが第一歩
まず押さえておきたいのは、実質利回りと表面利回りの違いです。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割っただけの単純な指標ですが、管理費や固定資産税などの経費を無視しているため、実際の手取りとはかけ離れることがあります。一方の実質利回りは、年間家賃から年間経費を差し引き、さらに購入時の諸費用を含めた総投資額で割って算出します。つまり経費が少ないほど実質利回りは高くなり、投資判断の核心を突く指標と言えます。
日本不動産研究所の2025年9月調査では、東京23区のワンルーム平均表面利回りは4.2%と報告されています。しかし管理費が月1万円、固定資産税が年6万円かかると仮定すると、手取り収入は年間約42万円まで下がり、実質利回りは3%台へ落ち込むこともあります。だからこそ、物件選びでは経費構造を精査し、見かけの数字に惑わされない姿勢が不可欠です。
築浅物件の魅力と見落としがちな落とし穴
重要なのは、築浅物件が経費面で有利になりやすい点です。新耐震基準以降の建物は大規模修繕の頻度が少なく、共用部の劣化も緩やかです。そのため長期的に見て修繕積立金や設備交換費用が抑えられ、結果として実質利回りを押し上げる効果が期待できます。また、最新設備が入居者ニーズに合致しやすく、空室期間が短い傾向も追い風となります。
一方で、購入価格が高いという事実は見逃せません。物件価格が上がれば総投資額も増えるため、短期的には利回りが低く見えることがあります。さらに、設備保証が切れた直後に故障が集中するリスクや、賃料下落のスピードが速いエリアでは収益悪化が早まる可能性もあります。築浅だから安全と決めつけず、立地の将来性と賃料相場の推移を合わせて検討する姿勢が大切です。
実質利回りを底上げする運用のコツ
ポイントは、経費の削減と家賃収入の維持をバランス良く追求することです。例えば管理会社と交渉し管理手数料を5%から4%に下げられれば、年間家賃120万円の物件なら手取りが1万2千円増えます。数字としては小さく見えても、実質利回りでは0.1ポイント上がる計算となり、長期では大きな差に変わります。
さらに、築浅物件はIoT設備や高速インターネットなど付加価値サービスを導入しやすい特徴があります。設備投資を初期のうちに行い、月額3千円のインターネット使用料を入居者負担に設定できれば、追加収入がそのまま利回り向上に直結します。また、退去時に原状回復を最小限に抑えるため、フロアタイルや汚れに強い壁紙を採用するなど、予防的な修繕でランニングコストを抑える発想も有効です。
築浅×実質利回りシミュレーション
実はシミュレーションを通じて数字を可視化すると、築浅物件の強みが際立ちます。たとえば築3年のワンルームを3,000万円で購入し、家賃を月10万円と設定します。管理費と修繕積立金を合わせて月1万2千円、固定資産税を年6万円、購入時諸費用を物件価格の6%とすると、総投資額は約3,180万円です。年間手取り家賃は10万円×12か月−（1万2千円×12か月）−6万円で約102万円となり、実質利回りは約3.2%になります。
ここで、5年以内に大規模修繕の必要がなく、賃料下落を年1%に抑えられれば、10年間の平均実質利回りは約3.3%で推移します。一方、同条件で築20年の物件を2,000万円で取得した場合、年間修繕費が15万円増えると仮定すると、実質利回りは初年度でも約3.0%に留まり、10年後には設備更新費の影響で2.6%まで低下する可能性があります。この比較からも、築浅物件が長期保有に向くケースが多いとわかります。
2025年度の融資・税制環境を味方にする
まず、2025年度の住宅ローン金利は、日銀がマイナス金利を解除した影響で過去最低水準からはやや上昇していますが、長期固定型で年1.5%前後を維持しています。アパートローンでは金融機関により差があり、都市銀行よりも地銀や信金が年2%台前半を提示する事例が多い状況です。築浅物件は担保評価が高いため、融資期間を35年まで延ばせることも多く、毎月返済額を抑えやすい点が魅力です。
税制面では、2025年度も引き続き「特定居住用財産の買換え特例」が有効で、自宅を売却して賃貸物件に転用する際の譲渡所得税を繰り延べられる可能性があります。また、青色申告特別控除65万円を活用すれば、所得税と住民税の負担を軽減し、実質利回りの向上につなげることができます。ただし制度には適用要件があり、個人ごとに条件が異なるため、申告前に税理士へ相談することをおすすめします。
まとめ
ここまで、実質利回りの定義から築浅物件の運用術、2025年度の融資・税制環境までを整理しました。築浅物件は購入価格が高くても修繕費や空室リスクが低いため、長期で見れば安定した実質利回りを実現しやすい特徴があります。経費を最小化し家賃を維持する具体策を講じれば、数字は確実に改善します。まずは気になる物件の実質利回りを計算し、10年スパンのキャッシュフローをシミュレーションしてみてください。数字と戦略を両立させることで、初心者でも堅実な不動産投資の第一歩を踏み出せるでしょう。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp
- 国土交通省 不動産市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省「住宅・土地統計調査」 – https://www.stat.go.jp
- 財務省「租税特別措置法通達」 – https://www.mof.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp