不動産価格が上昇を続ける一方、金利や税制は毎年変わり、今が買い時なのか迷う人は多いはずです。特に中古マンションは新築に比べ価格が手頃でも、築年数や市場サイクルによって収益性が大きく変わります。本記事では「マンション投資 中古 いつ」という疑問に寄り添い、2025年9月時点の最新データを踏まえて買い時の判断軸を整理します。読めば、物件探しから融資戦略まで一貫した視点が得られ、自分に合った投資タイミングを掴めるはずです。
中古マンション投資の現在地を押さえる
まず押さえておきたいのは、市場全体のトレンドです。2025年9月の不動産経済研究所の調査では、東京23区の新築マンション平均価格が7,580万円と前年から3.2%上昇しました。一方、中古では価格上昇がやや緩やかで、同じエリアの平均成約価格は5,920万円、上昇率は1.4%にとどまります。つまり、新築と中古の価格差は拡大しており、割安感が中古への関心を高めています。
しかし、価格だけで判断するのは危険です。中古マンションの賃料相場は上昇幅が小さく、利回りは微減傾向にあります。さらに、日銀が2025年春に政策金利を0.5%へ引き上げて以降、金融機関の投資向け融資金利も0.2〜0.3ポイント上がりました。価格上昇と金利上昇が同時に進む局面では、購入タイミングを見誤るとキャッシュフローが圧迫されるため注意が必要です。
買い時を見極める三つの視点
ポイントは「季節」「景気サイクル」「金利動向」の三つを重ねて考えることです。まず季節面では、年度替わりの4月と人事異動の多い10月に賃貸需要が高まり、3月と9月は売買、賃貸とも動きが活発化します。この需要ピークの前後に仕込み、引き渡しを繁忙期に重ねると空室リスクを抑えやすくなります。
次に景気サイクルです。総務省の景気動向指数によれば、2024年後半から緩やかな拡張局面に入り、2025年も成長が続く見通しです。拡張期は価格がじわじわ上がるため、早めの着手が有利に働くことが多いものの、天井掴みを防ぐために過去5年の平均利回りと比較し、1ポイント以上高い物件に絞ると安全性が高まります。
最後に金利です。多くの銀行は2025年9月時点で変動1.8%前後、固定2.4%前後の金利を提示しています。今後0.25%の追加利上げが予測される中、変動型を選ぶなら返済比率を家賃収入の50%以内に抑え、固定型なら手残り重視で利回り8%以上を目安にすると、金利上昇局面でも耐えやすくなります。
資金計画と融資戦略をどう練るか
実は、中古マンション投資の成否は購入時の資金計画で八割決まると言っても過言ではありません。自己資金を2割入れれば審査が通りやすく、金利も0.1〜0.2ポイント下がるケースが多いです。例えば5,000万円の物件を80%ローン、金利2%・30年返済で組むと、毎月返済は約18万5,000円ですが、1.8%なら17万5,000円まで下がります。年間12万円の差は修繕積立金の上昇分を吸収する助けになります。
さらに、団体信用生命保険（いわゆる団信）の内容を確認することも重要です。2025年度は8大疾病補償付き団信が標準化しつつありますが、金利に0.3%程度上乗せされる場合もあるため、複数行を比較しましょう。返済期間中に大規模修繕が重なる築25年前後の物件は、毎月キャッシュフローが3万円程度は残る設計にしておかないと、追加負担で赤字転落する恐れがあります。
エリア選定と築年数のバランス
重要なのは、立地と築年数の掛け合わせで将来価値を読むことです。都心5区の築15年以内のワンルームは利回り4%台でも、人口流入と再開発が支えとなり、出口の売却価格が下がりにくい特徴があります。一方、郊外駅徒歩10分圏の築25年物件は利回り7%台が狙えますが、賃料下落スピードが速く、10年後のリフォームコストが重くのしかかります。
たとえばJR中央線沿線を例に取ると、2025年時点で築20年のファミリータイプは坪単価120万円前後、同じ沿線の築10年物件は160万円前後で推移しています。将来の賃料下落を年率1%と見積もるなら、築浅でも築古でも投資期間10年での手残りは大差ありません。それなら、出口戦略として売却益を狙うのか、インカム重視で長期保有するのか、目的に応じて築年数を選ぶことが合理的です。
2025年度の税制優遇を活用するコツ
まず押さえておきたいのは、2025年度も住宅ローン控除が中古マンション投資には適用されない点です。その代わり、個人事業として青色申告を行うと最大65万円の控除が受けられ、減価償却費や損益通算を活用できます。特に築20年以上のRC造（鉄筋コンクリート）の法定耐用年数は47年で、残存耐用年数の短さによる加速度的償却が可能です。これにより、購入後数年間は所得税と住民税を合わせて年間30万円以上の節税になるケースもあります。
また、国交省が2025年度に継続実施する「住宅省エネ改修支援事業」は上限60万円の補助金が出ます。空室期間中に窓の断熱改修を行い、賃料アップと補助金を同時に得られれば、実質利回りを0.3ポイント上乗せできます。補助対象工事の契約と着工が2026年3月末までなので、物件取得から工事計画まで逆算し、スケジュールを組むことが欠かせません。
まとめ
ここまで中古マンションの買い時を、価格動向・季節需要・金利・資金計画・税制の五つの観点から整理しました。結論として、2025年9月の時点では金利上昇リスクがある一方で、中古価格の伸びが鈍化しているため、自己資金2割を確保し、繁忙期の前に契約をまとめる戦略が最も再現性のあるシナリオと言えます。記事で紹介したチェックポイントを順に当てはめれば、購入後のキャッシュフローが読みやすくなり、長期で安定したマンション投資が可能です。行動に移す前に、必ず資金シミュレーションと複数金融機関の比較を行い、自分なりのベストタイミングを見極めてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 総務省 経済社会総合研究所 景気動向指数 – https://www.esri.cao.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 住宅省エネ改修支援事業 2025年度概要 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 青色申告特別控除の手引き – https://www.nta.go.jp