人口減少が語られる一方で、東京への転入超過は続いています。地方出身の社会人や外国人研究者など、幅広い層が賃貸住宅を求めるためです。しかし家賃水準が高い首都圏では、物件選びや資金計画を誤ると思わぬ赤字に転落してしまいます。この記事では「アパート経営 東京」を検討する初心者に向け、最新データと制度を踏まえた実践的なポイントを解説します。読み終える頃には、立地の見極め方からリスク管理まで、行動に移せる知識が手に入るはずです。
東京でアパート経営が注目される背景
重要なのは、需要を支える人口動態と雇用集積を正しく把握することです。東京都の総人口は2025年1月時点で約1,399万人（東京都推計）と横ばいですが、20〜39歳の若年層は微増傾向を維持しています。働く場所が集中し、リモートワークと出社の併用が定着した結果、職住近接ニーズはむしろ強まりました。
一方で、国土交通省住宅統計によれば2025年7月の全国アパート空室率は21.2%と依然高水準です。ところが東京23区に限れば16%台にとどまり、都心5区では12%前後に下がります。つまり平均値だけを見て尻込みすると、実際のビジネスチャンスを逃しかねません。
実は区部でもエリア格差は大きく、湾岸エリアの単身需要と、城北・城東エリアのファミリー需要では求められる間取りが異なります。まず自分が狙う客層を明確にし、その生活圏で物件を探す姿勢が欠かせません。
物件選びで押さえたい立地の視点
まず押さえておきたいのは、駅距離だけで判断しないという発想です。23区内の鉄道路線は複雑に絡み合い、徒歩10分でも複数路線が使えるケースがあります。そのため「徒歩〇分」の数字より、終電時間や乗換え回数が少ないかどうかが実需を左右します。
さらに、周辺の再開発計画も重要な手掛かりです。例えば2024年に始まった渋谷駅桜丘口地区の二期開発は、2029年まで段階的にオフィス床を増やす計画で、賃貸需要の底上げが期待されます。一方、都心から離れた駅前でも大学キャンパス移転が決まれば学生需要が急増することがあります。
また、アパート経営 東京では建ぺい率・容積率という法律上の制限が利益に直結します。建物が大きく建てられる土地ほど利回りは高まりますが、斜線制限によって想定戸数が減る場合もあるので、役所の事前相談で計画を固めると安心です。
キャッシュフローと資金計画をどう組むか
ポイントは、家賃収入だけに気を取られず、支出サイドを細かく積み上げることにあります。東京都内の木造アパートの場合、固定資産税・都市計画税は評価額の1.7%前後が目安です。加えて築10年を超えると修繕費が年収の8〜10%に上昇しやすく、長期シミュレーションに織り込む必要があります。
自己資金は物件価格の25%程度を用意すると融資審査が通りやすく、返済負担率も30%前後に収まります。日本政策金融公庫の2025年度統計では、自己資金比率が30%以上の案件は貸付実行率が75%を超えました。一方、足りない場合は追加担保や共同担保で金利が下がるケースもあるため、複数行に同時打診する価値があります。
収益計算では、空室率を区部平均16%よりやや高い18%で見積もると保守的です。さらに金利上昇を年1%織り込んだシナリオを作り、手残りキャッシュが赤字にならないか確認します。ここまで織り込んで初めて、長期で安定したアパート経営が実現します。
2025年度の融資環境と税制のポイント
実は、2025年度は金融機関が不動産向け融資姿勢をやや緩和しています。日銀のマイナス金利解除後も長期金利は1%台前半を維持し、地方銀行や信用金庫が首都圏案件に積極的です。変動金利は年1.3〜1.6%、固定20年は年2.0〜2.4%が目安で、自己資金を厚くすればさらに0.2ポイント下げられる余地があります。
税制面で押さえておきたいのは、2025年度も継続される「住宅用家屋の登録免許税軽減措置」です。床面積が50㎡以上の新築アパートなら、所有権保存登記の税率が0.15%に抑えられます。期限は2026年3月31日までなので、着工スケジュールが遅れないよう注意しましょう。
また、賃貸住宅は消費税非課税ですが、共用部の電気や退去時清掃など課税対象となる費用も混在します。税務署への「課税売上割合に基づく仕入税額控除」の届出を怠ると還付が受けられないため、開業初年度から税理士と連携して処理を整えると後々のトラブルを防げます。
- 変動金利平均：1.4%（2025年4月 都内主要10行調査）
- 固定金利平均：2.2%（同上）
リスク管理と長期運営のコツ
まず、保険とメンテナンス計画を車の両輪として考える姿勢が大切です。東京都内は台風被害が限定的とはいえ、ゲリラ豪雨による床上浸水の件数が増えています。水災補償付きの火災保険を選び、免責金額を調整して保険料を抑える工夫が有効です。
さらに、入居者トラブルを未然に防ぐためには管理会社選びがカギとなります。管理手数料を家賃の5%とする会社が多い中、家賃保証サービスや24時間駆け付けを標準化する会社も登場しました。安さだけで判断せず、入居者満足度やクレーム対応スピードを比較しましょう。
長期保有を前提とするなら、築20年を過ぎた頃に一度フルリノベーションを検討する価値があります。家賃下落を防ぎつつ資産価値を維持でき、相続時の評価減にもつながります。東京都の「既存住宅省エネ改修補助」（2025年度継続）は上限120万円で、要件を満たせば断熱改修費の3分の1が補助されるため、収支改善に役立ちます。
まとめ
アパート経営 東京で成功するカギは、需要の強さを正しく読み解き、保守的な資金計画を組むことにあります。立地を駅距離だけでなく生活動線で評価し、空室と金利上昇を織り込んだキャッシュフローを確保すれば、長期的に安定した運営が見込めます。最後に、自分で判断しきれない項目は専門家の意見を仰ぎつつ、一つずつ確実に準備を進めていきましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都総務局 統計部「東京都の人口（推計）」2025年1月 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 日本政策金融公庫「2025年度新規開業実態調査」 – https://www.jfc.go.jp
- 日銀「金融システムレポート 2025年4月」 – https://www.boj.or.jp
- 東京都住宅政策本部「既存住宅省エネ改修補助事業 2025年度版」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp