不動産投資を始めたいけれど、物件の選び方や手順が分からず足踏みしていませんか。とくに検索エンジンで「流れ 収益物件 探し方」と入力しても、断片的な情報ばかりで全体像が見えにくいのが現実です。本記事では、資金計画から購入後の管理までを一気通貫で説明します。読み終えたころには、何から始め、どう行動すればよいかが具体的にイメージできるはずです。
不動産投資の全体像と収益物件の種類
まず押さえておきたいのは、不動産投資の全体像です。投資家は家賃収入や売却益を得るために、マンション、アパート、一戸建て、そして商業用といった多様な収益物件を選択します。国土交通省の不動産価格指数によると、2025年は都心の区分マンションが前年同月比6%上昇し、地方主要都市では4%台と緩やかな伸びにとどまりました。この数字だけを見れば都心優位に映りますが、地価の高騰は利回り低下と背中合わせです。
重要なのは、自分の投資目線に合った物件タイプを選ぶことにあります。例えば、初心者が区分マンションを選ぶ場合、空室リスクは低いものの管理費や修繕積立金が定期的に発生します。一方、築古アパートは価格が抑えられ高利回りが期待できますが、空室対策と修繕計画の難易度が上がります。つまり、目先の利回りだけで判断せず、リスクと管理工数も加味して検討することが欠かせません。
さらに、賃貸需要の観点も外せません。総務省の住民基本台帳人口移動報告では、2024年度から2025年度にかけ東京圏への転入超過が16万人に増えましたが、郊外では減少傾向が続いています。この流れを踏まえ、エリア選定では人口動態を確認し、数年先まで需要が維持されるかを予測する必要があります。
資金計画と投資目標の設定
ポイントは、物件を探す前に資金計画を固めることです。金融機関の融資姿勢は景気動向で変わり、2025年9月時点では都市銀行の投資用ローン平均金利が年2.1%、地方銀行が2.5%前後で推移しています。金利がわずかに違うだけでも、30年返済なら最終的な総支払額は数百万円単位で差が出ます。
次に、自己資金比率を考えましょう。一般的に物件価格の20%を自己資金として確保すると、審査が通りやすく返済負担も減ります。また、修繕費や突発的な退去に備え、物件価格とは別に100万円以上の手元資金を用意すると安全性が高まります。日本銀行の金融システムレポートでも、自己資金が多い投資家ほど返済遅延率が低いと報告されています。
投資目標は数値で設定するとブレにくくなります。年間家賃収入から経費とローン返済を差し引いたキャッシュフローが、生活費の何%を補えるかを基準にすると分かりやすいです。例えば月10万円のキャッシュフローを目指す場合、表面利回り7%、空室率10%を想定して逆算すれば、物件価格や融資条件が現実的に見えてきます。
さらに、2025年度も継続している住宅ローン減税を併用できるケースがあります。原則として自己居住用住宅が対象ですが、将来賃貸化を視野に入れる「住み替え投資」では利用が認められる場合もあります。税制の適用要件は細かいため、購入前に専門家へ確認することが肝要です。
物件検索の具体的な流れ
実は、物件検索はオンラインとオフラインの二刀流が効果的です。ポータルサイトで広く条件を設定し相場観をつかみつつ、信頼できる仲介会社から水面下情報を得ることで、選択肢が格段に広がります。不動産流通推進センターの調査では、成約物件の約35%が非公開情報だったと報告されており、ネット検索だけに頼るのは機会損失につながります。
探し方の流れとして、まず希望エリアと利回りの目安を決めます。そのうえで類似物件の成約事例を確認し、家賃相場や空室率をチェックします。この時点で条件に合う物件が3〜5件まで絞れれば、現地調査の効率が高まります。また、レントロール（賃貸借契約一覧表）を入手し、入居者属性や賃料改定の余地を読み解くことも重要です。
一方で、エリアを絞りすぎると買い逃しが起きます。都市整備局の住宅市場動向調査によると、都心五区の投資用マンションは平均20日前後で成約しており、迷っている間に良質な物件は消えていきます。スピードを上げるには、事前に融資の事前審査を済ませ、仲介会社へ購入意欲を明確に伝えることが欠かせません。
現地調査とシミュレーション
基本的に、現地調査は写真や図面では分からない情報を得る貴重な機会です。建物の共用部に貼られた掲示物や郵便受けのチラシ量を見るだけで、管理状況や住民層が推測できます。また、平日と休日、昼と夜の雰囲気を比較すると、騒音や照明の問題を事前に把握できます。
次に、収支シミュレーションを行います。空室率20%、金利上昇2%といった厳しい条件でも赤字にならないかを確認することが肝心です。国土交通省が発表した家賃指数の推移では、2020年以降の平均下落率が年0.3%前後と緩やかですが、エリアや築年数によっては大幅に下がるケースもあります。したがって、最悪のシナリオでもバランスが取れるかをチェックしましょう。
耐震性や長期修繕計画も見逃せません。築40年以上の物件では、1981年の新耐震基準を満たしているかがカギとなります。もし旧耐震であれば、耐震補強費用を見込む必要があります。金融機関によっては、耐震診断結果によって融資期間を短くする場合があるため、買付前に確認すると安心です。
購入後を見据えた管理と出口戦略
重要なのは、購入がゴールではなくスタートだという点です。入居者募集、家賃管理、修繕計画をどのように進めるかで投資成果が大きく変わります。管理会社を選ぶ際は、手数料率だけでなく入居付けの速さや修繕提案の質も評価する必要があります。不動産流通推進センターのデータでは、管理会社を変更したオーナーの約60%が空室期間短縮を実感したと回答しています。
また、適切な出口戦略を描くことで、含み益を確実に実現できます。例えば築15年の区分マンションを取得し、10年間運用して築25年で売却すれば、建物価値の下落が緩やかな間に売り抜けられます。反対に、築40年超の木造アパートなら、減価償却を早めに取り切って早期売却するほうが税効率は高まります。
最後に、税務面の最適化も忘れてはいけません。個人所有の場合、所得税だけでなく住民税まで影響するため、青色申告の特別控除65万円を活用すると手取りを増やせます。法人化を検討する際は、物件規模と今後の取得計画を加味し、税理士に損益シミュレーションを依頼すると良いでしょう。
まとめ
ここまで、資金計画から物件検索、現地調査、購入後の管理まで一連の流れを整理しました。まず資金計画を固め、オンラインとオフラインを併用して情報を集め、現地でリスクを洗い出すステップが欠かせません。そのうえで長期的な管理と出口戦略を描けば、景気変動に左右されにくい安定投資が可能になります。今日からできる第一歩として、信頼できる仲介会社へ相談し、目標に合う物件情報を受け取る体制を整えてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.stat.go.jp
- 東京都都市整備局 住宅市場動向調査 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 日本銀行 金融システムレポート（2025年4月） – https://www.boj.or.jp
- 不動産流通推進センター 2025年度不動産取引の概況 – https://www.retpc.jp