個人投資家の間で「空室が怖い」という声をよく聞きます。住居系と違って店舗物件は借り手が見つかりにくいのでは、と不安を抱く人も多いでしょう。しかし実際には、飲食やサービス業の需要が底堅いエリアを選べば長期契約が期待でき、家賃改定の交渉余地も広がります。本記事では店舗の収益物件を選ぶ際の判断基準から、2025年度の融資・税制情報までをわかりやすく解説します。読了後には、初心者でも具体的な行動計画を描けるようになるはずです。
店舗収益物件が注目される背景
まず押さえておきたいのは、近年の商業地価格が底打ちから緩やかな上昇局面にあるという事実です。国土交通省の2025年地価公示によると三大都市圏の商業地は前年平均で3.8%上昇し、地方中核都市もプラス0.9%となりました。住宅地より変動が大きいものの、好立地ではテナントが固定化し、安定した賃料を確保できる傾向が強まっています。
次に、地方自治体が進める中心市街地活性化策です。例えば福岡市や金沢市では新規出店補助金が用意され、店舗賃料の一部を行政が負担しています。投資家にとっては実質利回りが底上げされるため、住居系と比べた魅力度が増しているのです。
さらに、ライフスタイルの変化で「体験型サービス」への需要が拡大しています。美容やフィットネス、パーソナルトレーニングの店舗はオンライン化が難しく、リアルな場所が欠かせません。こうした業種は長期契約を結びやすく、原状回復費もテナント負担が一般的です。投資家は修繕リスクを抑えつつ、家賃収入の見通しを立てやすくなります。
想定利回りとキャッシュフローの読み解き方
重要なのは、表面利回りだけで判断しないことです。平均的な都市部の店舗物件は表面で6〜9%が目安ですが、実質利回りを算出する際には空室損失や修繕積立を差し引く必要があります。東京都心の築20年ビルを購入するケースを想定すると、共益費を含む年間家賃収入が1200万円、運営費が250万円、ローン返済が600万円であれば年間キャッシュフローは350万円となります。
次に、複数テナント型か単独テナント型かでリスク構造が異なります。複数テナント型は一部退去の影響が限定的ですが、共用部の清掃や設備更新コストがかさみます。一方で単独テナント型は管理が楽な半面、退去時の空白期間が長引く恐れがあります。キャッシュフローを保守的に見積もるには、単独型なら半年、複数型なら3カ月の空室期間を織り込むと安全です。
さらに、日本政策金融公庫の2025年度融資統計によると、店舗併用物件への事業用ローン平均金利は2.1%前後で推移しています。金利が1%上がると30年間で総返済額は約15%増えるため、ストレスシナリオを組み込んだシミュレーションが欠かせません。
立地とテナント属性の見極めポイント
ポイントは、昼間人口と夜間人口の差を読み解くことです。総務省住民基本台帳とNTTドコモのモバイル空間統計を組み合わせると、日中は3倍以上に膨らむビジネス街が珍しくありません。ランチ需要が高いエリアなら飲食テナントの回転率が上がり、家賃水準も保たれます。
また、視認性と導線は収益に直結します。駅改札から徒歩3分以内、かつ交差点角地の場合、周辺平均と比べて坪当たり家賃が15〜20%高いという民間調査もあります。立地評価では「距離」だけでなく「人の流れ」を現地で体感することが大切です。
テナント属性を調べる際は、商業登記簿で資本金と決算期、信用調査会社の報告書で与信状況を確認します。家賃保証会社と契約していれば安心材料になりますが、最終的にはビジネスモデルの持続性を見抜く目が必要です。たとえばフランチャイズ店は本部のサポートが厚く、業績連動型ロイヤリティ制度がある場合は倒産率が低いとされています。
2025年度の融資環境と税制優遇の最新動向
実は、店舗物件向け融資には住居系とは違う評価軸があります。金融機関はテナントの信用力と事業計画を重視し、LTV（ローン比率）を70%程度に制限する傾向があります。自己資金を3割用意できれば審査は通りやすく、金利優遇も得やすいと覚えておきましょう。
税制面では、2025年度も「中小企業経営強化税制」が継続し、一定の設備投資を行った場合に即時償却または10%の税額控除を選択できます。貸主が物件の省エネ改修を行うケースは対象になりやすく、原状回復と同時に断熱工事を行えば実質的な節税効果が期待できます。制度は2027年3月期取得分までが期限です。
さらに、固定資産税の軽減措置にも目を向けるとメリットが広がります。東京都の「先端設備導入計画」の認定を受けると、設備取得後3年間、固定資産税が0.7%から0.35%へ半減されます。利回りに換算すると0.3〜0.5ポイント上乗せできるため、長期投資では無視できません。
運営管理で差をつける実践テクニック
まず費用対効果の高いリノベーションを検討します。店舗ではスケルトン渡しが基本なので、内装をテナント負担にすると退去時に原状回復義務を免除できます。オーナーが持つべきは給排水と空調の基幹設備で、これらを更新するだけでも募集力が高まります。
次に、賃料改定のタイミングを見極めます。テナントが黒字化して3年目に入った頃が交渉の好機です。帝国データバンクの店舗業績データによれば、開業から3年生存率は約72%で、黒字店の平均営業利益率は9.1%に達します。利益が安定した段階で5%程度の増額交渉を提示すると、移転コストを嫌うテナントは応じやすい傾向があります。
最後に、物件価値を高める出口戦略を描くことが欠かせません。収益物件 店舗は家賃査定に応じて売却価格が決まるため、ネット利回りを8%から7%へ改善できれば、同じ家賃でも評価額が約14%上がります。将来の売却益を見据え、管理会社と連携して運営データを蓄積し、買い手が読みやすいレポートを整えておくと有利です。
まとめ
要するに、収益物件 店舗で成功する鍵は「立地選定」「信用力の高いテナント確保」「制度活用でのコスト削減」の三点に集約されます。結論として、保守的なキャッシュフロー計算を行いながら、2025年度の税制と融資優遇を取り込めば、住居系より高いネット利回りを得ることが可能です。今こそ現地調査と資金計画を並行し、具体的な購入候補をリストアップしてみてください。行動を開始した分だけ、安定収入に一歩近づきます。
参考文献・出典
- 国土交通省 地価公示2025年 – https://www.mlit.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資統計データ2025 – https://www.jfc.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告2024 – https://www.soumu.go.jp
- NTTドコモ モバイル空間統計レポート2025 – https://mobaku.jp
- 帝国データバンク 業種別業績推移2025 – https://www.tdb.co.jp