アパートを運営していると、空室を早く埋めたいけれど募集コストがどれくらいかかるのか見当がつかないという悩みに直面することがあります。広告費や仲介手数料、設備の入れ替えなど支出項目が多岐にわたり、全体像が把握しにくいのが実情です。本記事では、実務経験15年の視点から入居者募集に必要な費用の相場と抑え方を基礎から丁寧に解説します。最後まで読むことで、無駄な出費を避けながら高い入居率を確保するための具体策がつかめるはずです。
入居者募集にかかる費用の全体像を理解する
まず押さえておきたいのは、募集コストが単なる広告費だけでは完結しないという点です。仲介会社へ支払う「広告料（AD）」や契約時の「媒介手数料」に加えて、室内クリーニングや鍵交換といった「原状回復費」がかかります。さらに募集期間中は家賃収入がゼロになる「空室損失」も見逃せません。これらを合算した総費用が実際の負担額となるため、個別では小さく見えても合計すると大きな差を生むことがあるのです。
国土交通省の令和7年住宅市場調査によると、首都圏の平均広告料は家賃の0.9〜1.1か月分、関西圏では0.7〜0.9か月分という数字が示されています。原状回復費は戸当たり平均6.8万円で、築年数が古いほど金額が上振れしやすい傾向にあります。つまり家賃6万円のワンルームを空室1か月で成約させた場合でも、募集関連だけで約14万〜16万円の資金が動く計算になるわけです。
この総費用を事前に資金計画へ組み込み、年度予算として管理する姿勢が大切になります。毎月のキャッシュフローだけを追っていると、突発的な空室で一気に現金が流出し資金繰りを圧迫しかねません。長期的な修繕計画と同様に、募集費用も年間サイクルで見積もっておくと安心です。あらかじめ専用口座を分けてプールしておけば、急な退去にも慌てずに対応できます。
募集方法別に見る広告費の相場
入居者募集のチャネルを選ぶことで、広告費の幅は大きく変わってきます。仲介会社にすべて任せれば手間は減りますが、広告料や専任契約の縛りが発生しやすくなります。一方で自主管理に近い形でポータルサイトへ直接掲載する場合は、掲載料を抑えられるものの内見対応や審査を自ら行う手間が増えるというトレードオフがあります。
仲介会社経由のケースでは、2025年の首都圏平均で広告料が家賃1か月分、媒介手数料が0.5か月分という組み合わせが主流となっています。管理会社とサブリース契約を結んでいる場合でも、解約後の再募集で同程度の広告料を求められる例が多いです。対して大家が不動産ポータルへ直接掲載すると、掲載料は1室2万円前後で済みます。ただし写真撮影や間取り図作成を外注すると追加で1万円ほど必要になる点は覚えておきましょう。
しかし費用だけで判断すると、成約までの期間が長引くリスクが残ります。全国平均空室率が21.2％（2025年7月、国交省）という環境下では、情報露出の少なさが長期空室へ直結しかねません。広告費を抑える戦略を取るときは、同時にターゲットを絞ったSNS広告や家具付きプランなど差別化策を用意し、成約スピードを確保する工夫が欠かせないのです。
設備投資とリフォーム費はどこまでかけるべきか
入居者の決定要因として、家賃とほぼ同じ比重を占めるのが室内設備です。インターネット無料や防犯カメラといった付加価値は設備ランキングの上位常連であり、家賃1万円アップに匹敵する訴求力を持つと各種調査でも示されています。ところが闘雲に設備を追加すると初期費用がかさみ、利回りが低下してしまいます。そのため投資額と回収期間のバランスを計算する姿勢が必要です。
日本賃貸住宅管理協会の2025年報告によれば、インターネット無料の導入コストは戸当たり平均6万円で、入居率の改善効果は4.5ポイントでした。単身向け物件で空室期間が1か月短縮できれば、家賃6万円なら年利換算で約12％の投資回収が期待できます。初期投資を2年で回収できれば、その後は純粋なプラスキャッシュフローに寄与する計算です。
一方で水回りの全面リフォームや間取り変更は、費用が跳ね上がりやすいので注意が必要です。築25年以上で家賃水準も下がっている物件なら、思い切ってファミリー向けに転換する価値が出てくることもあります。しかし築浅であれば原状回復中心にとどめたほうが収支にやさしい場合が多いと覚えておきましょう。設備投資は「いくらかけるか」ではなく「何年で回収できるか」で判断するのがコツです。
空室期間の機会損失を減らす考え方
家賃収入がゼロになる空室期間は、目に見えにくい支出として経営を圧迫します。家賃7万円の部屋が2か月空くと14万円の機会損失になり、先ほど説明した募集費用と同程度の損失規模に達してしまいます。費用を抑えるだけでなく、空室期間そのものを短くすることが経営の肝といえるでしょう。
空室期間短縮には、退去予告を受けた段階から次の募集を始める「先行募集」が有効です。退去後に室内を確認しないと募集できないと考える大家も多いですが、現行入居者と協議して内見可能な日時を調整すれば、実際の空室ゼロ日での成約も十分に狙えます。国交省の事例調査では、先行募集を導入した物件が空室期間を平均18日短縮したとの報告が出ています。
さらに繁忙期と閑散期で賃料戦略を分ける柔軟さも欠かせません。3月の転勤・入学シーズンには家賃を据え置いたままでも成約率が高い傾向にあります。一方で7月から9月の閑散期には、短期的なキャンペーン家賃を提示して早期成約を優先するケースが増えています。このように時期に応じた戦略を取ることで、通年の家賃平均が大きく下がることなく総収入の底上げが可能となるのです。
2025年度の補助金と税制優遇を活用する方法
設備投資を進める際に見逃せないのが、2025年度も継続している補助事業の活用です。経済産業省の「住宅省エネ2025キャンペーン」では、高効率給湯器や断熱窓の導入に対して1戸あたり最大20万円が補助されます。申請期間は2026年1月末までとなっているため、早めの検討をおすすめします。また環境省の「既存賃貸住宅ZEH化支援事業」では、一定の断熱性能向上と太陽光発電設置を行えば戸当たり100万円を上限とした補助が受けられます。
補助金を使うと自己負担を抑えながら設備グレードを上げられるため、家賃維持と入居率向上を両立しやすくなります。さらに法人名義でアパートを所有している場合は、投資額の一部を即時償却できる中小企業経営強化税制（2025年度適用）を組み合わせることで、初年度の節税効果も期待できます。補助金と税制優遇を同時に活用すれば、設備投資の実質負担を大幅に軽減できるわけです。
ただし補助事業は書類不備で不採択となる例が多く、スケジュールにも余裕が必要です。施工会社が制度に詳しいかを事前に確認し、見積書の仕様が要件を満たしているかを二重チェックする習慣をつけましょう。補助金と税制優遇を経営計画に組み込むことで、入居者募集に直結する設備投資をより低リスクで実行できます。
費用を抑えながら成約率を上げる実践テクニック
募集費用を節約しつつ成約率を高めるには、いくつかの実践的なテクニックが役立ちます。まず物件写真の品質向上は、コストパフォーマンスの高い施策です。スマートフォンでも広角レンズを使い、自然光が入る時間帯に撮影するだけで物件の印象は大きく変わります。プロのカメラマンに依頼すると1〜2万円かかりますが、成約までの期間が短縮されれば十分に元が取れる投資といえるでしょう。
募集条件の見直しも検討に値します。敷金・礼金をゼロにするいわゆるゼロゼロ物件は、初期費用を抑えたい入居者に強くアピールできます。礼金を1か月分減らしても、それで空室期間が1か月短縮できれば収支はほぼ同じです。むしろ空室リスクを下げられる分だけ経営は安定します。家賃の値下げよりも初期費用の軽減のほうが、長期的な収益への影響は小さいのです。
複数の仲介会社へ同時に募集を依頼する「一般媒介」も有効な選択肢です。専任媒介にすると仲介会社のモチベーションが上がるという意見もありますが、競争原理を働かせることで成約スピードが上がるケースも少なくありません。物件の立地や条件に応じて、専任と一般を使い分ける柔軟さが求められます。
まとめ
空室を埋めるには広告料や原状回復費だけでなく、空室期間による機会損失まで含めた総費用の視点が欠かせません。仲介会社任せで早期成約を狙う方法と自主管理で広告費を抑える方法、どちらを採るにしても最終的に大切なのは年間キャッシュフローを安定させるバランス感覚です。
設備投資では回収期間を数値で検証し、国や自治体の補助金・税制優遇を活用することで家賃の下落を防ぎながら競争力を高められます。先行募集の導入や繁忙期・閑散期に応じた賃料戦略も、空室期間短縮に大きく貢献します。今回整理したポイントを基に、自身の物件に合った募集戦略と予算配分を見直し、継続的な満室経営を目指してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2025 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省 住生活基本計画モニタリング調査2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査2025」 – https://www.jpm.jp
- 経済産業省 住宅省エネ2025キャンペーン資料 – https://www.meti.go.jp
- 環境省 既存賃貸住宅ZEH化支援事業概要2025 – https://www.env.go.jp
- 中小企業庁 中小企業経営強化税制ガイド2025年度版 – https://www.chusho.meti.go.jp
