不動産投資を始めるとき、「何を基準に物件を比較すればいいのか」という疑問は必ず生まれます。利回り、立地、築年数、融資条件など評価項目は多岐にわたり、初心者ほど情報に振り回されがちです。この記事では「収益物件 選び方 VS」という視点で、よく対比される要素を個別に解説しながら、最終的にどこに重きを置くべきかを整理します。読むことで、物件ごとのメリットとリスクを自分の投資目的に照らし合わせて判断できるようになります。これから初めて物件を購入する方はもちろん、買い増しを検討中の方にも役立つ内容です。
比較の前に押さえておきたい評価軸
重要なのは、どの評価軸を使っても「キャッシュフロー」「リスク管理」「出口戦略」の三つに帰結する点を理解することです。キャッシュフローは月々手元に残る現金の流れ、リスク管理は空室や修繕費の備え、出口戦略は売却益や相続までを含む将来像を指します。つまり、個々の物件がこれら三要素をどう満たすかを比較すれば、数字に惑わされずに済みます。
まずキャッシュフローを考えるうえで、表面利回りだけを見ても実態はつかめません。運営費率や金利負担、固定資産税を引いた「実質利回り」を計算することで、毎月の手残りを正確に把握できます。また、国土交通省の令和6年住宅・土地統計調査によると、全国平均の空室率は13.8%です。楽観的な満室想定ではなく、空室期間が発生する前提で収支を組むことが肝心です。
次にリスク管理では、築年数や耐震性能、周辺人口の推移を確認します。総務省統計局の最新人口推計では、地方圏の人口減少が続く一方、政令指定都市への集中は継続しています。物件所在地の人口動向を把握すれば、長期的な需要予測が立てやすくなります。
最後に出口戦略として、売却市場の流動性を見逃せません。国税庁の「路線価図」やレインズの成約データを比較すれば、どのエリアが現金化しやすいかを定量的に判断できます。評価軸を明確にしたうえで、以下の「VS」を読み進めてください。
立地VS利回り：優先順位の決め方
ポイントは、安定収入を取るか、高利回りで早期回収を狙うかという投資スタンスの違いです。都心立地は価格が高く表面利回りが低めですが、入居需要が底堅く空室リスクが小さい傾向にあります。一方、郊外や地方では利回りが高く見えても、入居付けの難易度が上がり、運営費や広告費がかさむ可能性があります。
東京都心五区の2025年上半期平均実質利回りは3.9%と、日本不動産研究所のレポートで示されています。表面利回りだけ見れば物足りませんが、空室率は5%以下で推移し、予測可能性が高いのが魅力です。反対に、北関東や九州地方の一部都市では表面10%超えの物件も珍しくありません。ただし、総務省の家計調査によると単身世帯の平均月収は都市部より約1割低く、家賃水準も抑えられやすい点に注意が必要です。
利回りを追求する場合でも、最低限人口減少率が年1%以内に収まる市区町村を選ぶなど、需要指標を設けると安全度が増します。また、立地重視でも購入価格が高すぎればキャッシュフローが赤字になりかねません。実は両者は二項対立ではなく、バランスを取ることでリターンとリスクが最適化されるのです。
新築VS中古：コストとリスクのバランス
まず押さえておきたいのは、新築だから安全とは限らず、中古だから損とも言い切れない点です。新築は修繕リスクが低く入居者募集に有利ですが、価格にプレミアムが乗っているため投資回収に時間がかかります。中古は価格が抑えられ、減価償却による節税余地も大きいものの、修繕費や入居者ニーズの変化に応じたリフォームが欠かせません。
2025年度の住宅ローン金利は、変動型で年0.5〜0.9%、固定型で年1.3〜1.6%が一般的です。金融機関は新築物件に対して融資期間を長く設定する傾向があり、月々の返済負担を軽減できます。しかし、総返済額は高くなるため、金利上昇リスクを長期にわたり抱えることになります。
中古物件では、国土交通省「中古住宅流通促進事業」の影響で耐震性や省エネ性能を満たせば、2025年度もフラット35リノベが利用できます。一定の工事費補助が続くため、物件取得と同時に性能向上リフォームを行えば、金利優遇と家賃アップの両方が見込めます。ただし、補助金は年度予算が尽き次第終了するため、早めの申請が必要です。
耐用年数を超えた木造アパートでも、構造や配管を検査し、残存価値が証明できれば金融機関が融資する例が増えています。結局、新築VS中古の比較では、利回りと修繕リスク、資金調達条件を総合的に見て意思決定することが欠かせません。
区分マンションVS一棟物件：規模と管理の違い
実は、少額から始めたい投資家にとって区分マンションは入り口として適しています。管理組合が共用部分を維持してくれるため、初心者でも運営が比較的楽です。ただし、自主管理が難しく、修繕積立金や管理費の改定に左右される点がデメリットになります。国土交通省の資料によれば、全国の分譲マンションの平均修繕積立金は月当たり1平米あたり230円で、築20年を超えると300円を超える物件が増えます。
一棟物件は戸数が多い分、空室が出ても収入がゼロになるリスクが小さく、修繕計画を自分で立てられる自由度があります。その一方、屋根や外壁といった大型修繕を自費で負担するため、当初から修繕積立を内部で計画しないと、キャッシュフローが急減します。収益用ローンは一棟物件の方が融資期間を長く取れる傾向にあり、レバレッジ効果を高めやすい点は魅力です。
明確な戦略がないまま区分を複数所有すると、立地がばらつき管理効率が下がります。また、一棟物件をいきなり購入して失敗すると、売却時に買い手が限られ、出口で苦労することがあります。投資経験と資金規模に応じて、区分で市場感覚をつかんでから一棟へ進む、あるいは法人化して一棟をまとめて取得するなど段階的な拡大が現実的です。
手残りキャッシュフローVS資産価値：出口戦略を見据える
まず押さえておきたいのは、「家賃収入で生活費を賄いたいのか」「将来の売却益や相続財産を築きたいのか」で物件選びが変わることです。手残りキャッシュフローを最大化するなら、ローン残債の減りが早い短期返済や高利回り物件が有利です。しかし、返済額が大きいほど毎月のキャッシュフローは圧迫されます。
一方、資産価値を重視する場合は立地や建物スペックが優先されます。2025年の不動産価格指数によると、東京23区の住宅価格は前年同期比で4.2%上昇しています。地価が右肩上がりのエリアでは、賃料水準が低くても資産自体の成長が見込めるため、含み益が蓄積しやすくなります。ただし、売却益は市場動向に影響されるため、価格が下落する局面では思うように利益を確定できません。
キャッシュフローと資産価値はトレードオフに見えますが、実は両立が不可能ではありません。築浅中古を相場より安く仕入れ、家賃を市場並みに設定しつつ、定期的なリフォームで資産価値を維持する戦略がその例です。ポイントは、購入前に「5年後に売る」「10年以上保有する」など明確な出口シナリオを設定し、それに合わせた融資期間と返済計画を組むことです。
まとめ
本記事では「立地VS利回り」「新築VS中古」「区分VS一棟」「キャッシュフローVS資産価値」という四つの対比を通じて、収益物件の選び方を整理しました。どのテーマでも共通していたのは、自分の投資目的に照らして評価軸を優先順位づけする重要性です。まずキャッシュフロー、リスク管理、出口戦略の三点を明確にし、それぞれの「VS」でバランスを取れば、数字や宣伝文句に惑わされずに済みます。次の行動として、気になる物件を実際に収支シミュレーションに落とし込み、空室率や金利上昇など厳しめの条件でも黒字になるかを確認してみてください。そうすることで、不確実な市場環境でもブレない投資判断が可能になります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅・土地統計調査 2023年速報版 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 日本不動産研究所 「不動産投資家調査 2025年上期」 – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省統計局 人口推計 2025年7月 – https://www.stat.go.jp/data/jinsui/
- 国土交通省 「中古住宅流通促進事業」概要 2025年度版 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本銀行 金融統計月報 2025年8月号 – https://www.boj.or.jp/