アパート経営で空室が続くと、家賃収入が減り将来設計も揺らぎます。広告を出しても反響がなく、「『アパート経営 入居者募集 何を』と検索しても結局どう動けばいいのか分からない」と感じる方は多いでしょう。本記事では、2025年9月時点の市場データと具体例を交えながら、初心者でも実践しやすい入居者募集の手順と考え方を整理します。読み進めるうちに、タイミングの取り方から広告運用、内見対応、制度活用まで、次に踏み出すべき行動がはっきり見えてきます。
入居者が動くタイミングを理解する
ポイントは、需要が高まる時期に合わせて情報を露出させることです。2025年7月時点で全国アパート空室率は21.2%（国土交通省）と依然高水準で、競合より先に動くかどうかが成否を分けます。
まず、入学や転勤が集中する1〜3月は年間成約の約40%が集まる最重要期です。ここで空室を残すと長期化リスクが跳ね上がるため、掲載開始は前年12月までを目安にし、写真や家賃設定を年明けに微調整すると効果が出やすくなります。
一方、6〜8月は動きが緩やかですが企業の夏異動で単身世帯が流入するケースがあります。家賃交渉が増える季節なので、礼金ゼロやフリーレント一カ月など柔軟策を用意しておくと安心です。また、競合物件の空室も増えやすく、差別化要素を事前に準備しておくことが大切です。
最後に、9〜11月はファミリー層が住み替えを検討する時期です。学区や周辺環境を訴求し、長期入居を見込める層を狙うと収益が安定します。つまり、年間を通じた需要の波を把握し、物件の魅力を時期ごとにリパッケージすることが空室対策の第一歩となります。
広告媒体は「組み合わせ」が決め手
実は、ひとつの媒体だけで満室を維持できる時代ではありません。オンラインとオフラインを組み合わせ、露出を最大化する姿勢が欠かせます。
まず、主要ポータルサイトであるSUUMOやホームズは検索順位が反響数に直結します。写真枚数は最低15枚、360度VR画像を加えるだけでクリック率が約1.4倍に伸びるという仲介会社の集計もあります。キャッチコピーには物件独自の強みを先頭に置き、駅徒歩分数や築年数を冒頭30文字に含めると効果的です。
さらに、SNSを活用した募集も無視できません。X（旧Twitter）やInstagramではリノベ前後のビフォーアフターをストーリーズで公開すると反響が増えやすいです。築古でもおしゃれな照明やアクセントクロスを映えさせれば、若年層の拡散が期待できます。管理会社に投稿代行を依頼しても月数千円で済む場合が多いでしょう。
一方で、地元の不動産仲介店への図面配布は依然として契約率が高い手法です。店頭に貼るカラー図面を週一で補充するだけで問い合わせが途切れにくくなります。法人向け転勤パッケージを扱う仲介店との提携は長期入居に結びつく確率が高いため、優先して訪問しましょう。
結局、ポータル・SNS・地元店の三本柱を同時に回し、反響データを二週間ごとに比較することで広告費を抑えつつスピード成約を目指せます。反響が鈍い媒体は掲載プランを早めに見直し、浮いた費用を写真撮影やVR作成に再投資すると循環が生まれます。こうした小さな改善の積み重ねが長期的な満室経営を支えます。
「内見数」を最大化する準備とは
重要なのは、問い合わせを内見へとつなげる仕組みを整えることです。室内環境と情報開示の両面を磨くと成約率が上がります。
まず、第一印象を左右するのは共用部の清掃状態です。エントランスのチラシを毎日回収し、階段照明をLEDに交換するだけで室内に入る前の離脱率が下がります。室内はハウスクリーニング後に家具の簡易ステージングを行い、生活イメージを掴ませることが大切です。
次に、当日の案内をスムーズにするためスマートロックを導入すると、仲介営業が鍵を取りに行く手間を省けます。ある管理会社の統計では、スマートロック導入物件は内見数が平均1.3倍に増加しました。さらに、オンライン内見やIT重説（重要事項説明をウェブで行う手法）を許可すれば遠方からでも契約が可能になります。
結論、内見数を増やすには「現地の見栄え」と「案内の手軽さ」を両輪で向上させるしかありません。設備投資は共用LEDやスマートロックなど回収期間が短いものに絞り、費用対効果を常に検証しましょう。実施後は内見数と成約数の変化を必ず記録し、次年度の予算策定に役立ててください。
入居申し込み後にするべきフォロー
基本的に、申し込みを受けたら契約完了までのスピードが命です。連絡の遅れはキャンセル率を押し上げるため、チェックリストを整備しましょう。
申し込み書類を受領した当日中に保証会社の審査を回すことが理想です。国交省の調査では審査が48時間を超えると全体の約12%が他物件へ流れています。居住支援法人と提携している場合は、低所得世帯向けに家賃債務保証の補助利用も案内できると親切です。
入居予定日まで時間がある場合は、LINE公式アカウントでリフォーム状況や鍵渡し手順を写真付きで共有すると安心感が高まります。小さな不安を残さないことで、家具購入や引越し準備に気持ちを向けてもらえます。また、引越し業者紹介サービスを同時に案内すればオーナーの印象も向上します。
最後に、契約完了後1カ月以内に簡易アンケートを送り、募集過程での改善点をヒアリングしましょう。回答率を高めるには電子ギフト500円分を謝礼として付けると効果的です。得られた意見は次回の募集戦略に活かすことでPDCAが回り始めます。
2025年度の制度と補助サービス活用
まず押さえておきたいのは、国や自治体の支援を利用すると広告費や設備投資を抑えられる点です。2025年度に利用できる主な制度を確認します。
2025年度も継続する「住宅セーフティネット制度」では、登録住宅として改修する場合、対象住戸の改修費の三分の一（上限50万円）が補助されます。登録後は高齢者などへのマッチングが国交省サイトで行われ、募集チャネルが自動的に増える点もメリットです。入居要件を満たせば保証会社付き契約となり、家賃滞納リスクも抑えられます。
また、「賃貸住宅の省エネ・再エネ導入支援事業」は断熱改修や太陽光発電設置に対し、1戸あたり最大30万円の補助を提供します。省エネ性能が高まると光熱費を気にする入居希望者の検索条件にヒットしやすく、競合との差別化につながります。期限は2026年3月の契約完了分までなので、早めの申請が必要です。
さらに、総務省が推進する「地域DX推進交付金」を活用すれば、共用部にWi-Fiを整備した際の費用が半額補助される自治体もあります。高速インターネット無料は単身層の募集で特に強力な訴求点です。制度は自治体ごとに内容が異なるため、申請窓口の地域情報プラットフォームを必ず確認しましょう。
まとめ
入居者募集で成果を上げるには、市場の需要波と広告露出のタイミングを合わせ、内見体験とフォロー体制を磨き続けることが欠かせません。さらに、2025年度の補助制度を取り入れれば、設備投資を抑えながら差別化が可能です。この記事を参考に、自身の物件へ合った改善策を今すぐ一つでも試してみてください。行動を積み重ねた先に、安定したキャッシュフローが見えてきます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 国土交通省 住宅セーフティネット制度概要 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
- 経済産業省 賃貸住宅の省エネ・再エネ導入支援事業 2025年度要綱 – https://www.meti.go.jp/
- 総務省 地域DX推進交付金 交付要領 2025 – https://www.soumu.go.jp/
- 全国賃貸管理ビジネス協会 成約統計2024 – https://www.zenchin.or.jp/