不動産投資に興味はあるものの、物件価格の高騰や利回りの低下に頭を悩ませている方は多いのではないでしょうか。とくに首都圏では表面利回りが5％を切る案件も珍しくなく、資金効率の良い入口を探すのは容易ではありません。そこで注目したいのが「競売物件」を活用した投資手法です。
競売物件とは、住宅ローンの返済が滞った債務者の不動産を、裁判所が強制的に売却する手続きで出てくる物件のことです。落札価格が市場相場より安くなる傾向があり、自己資金を抑えながらキャッシュフローを厚くできる点が最大の魅力となります。本記事では収益物件を競売で取得する際の流れやリスク管理、さらに2025年度の制度活用までを網羅的に解説していきます。
競売物件が収益物件として有利な理由
競売物件が持つ最大の強みは、やはり価格面にあります。裁判所が設定する「売却基準価額」は、一般的な市場相場の7割から8割程度に収まるケースが多いとされています。この価格差こそが、投資家にとって大きなアドバンテージとなるわけです。
具体的な数字で見てみましょう。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2024年時点の首都圏中古マンション平均価格は約4,800万円でした。一方、最高裁判所の競売統計では、同エリアの平均落札価格は3,600万円前後にとどまっています。つまり、1,200万円もの差額が生まれる可能性があるということです。この差額を自己資金の圧縮に充てるだけでなく、リフォームや広告費への再投資に回せば、収益性を大幅に高められます。
さらに見逃せないのが、情報アクセスの平等性です。競売物件は裁判所を通じて全国共通のフォーマットで公開されるため、検索や比較が非常に容易になっています。実は初めての投資家ほど、こうした情報格差の少ない競売市場でチャンスをつかみやすいという側面があります。不動産業界特有の「業者間のつながり」がなくても、同じ土俵で勝負できる点は大きなメリットといえるでしょう。
ただし、競売物件には固有のリスクも存在します。事前の内覧が難しいこと、占有者への対応が必要になる場合があることなどが代表的です。そこで重要になるのが、参加手順の理解と入念な準備です。次のセクションでは、具体的な流れと資金計画について詳しく解説していきます。
競売に参加する流れと資金計画
競売への参加で最も大切なのは、手順を事前に理解し、資金計画を余裕を持って組むことです。競売は申込保証金の納付や入札書類の作成など、通常の不動産売買より事務的なプロセスが多くなります。しかし、一度流れを把握してしまえば、それほど難しいものではありません。
物件情報の収集と分析
まずは法務省の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」にアクセスし、投資対象とするエリアと物件種別を絞り込みます。気になる物件が見つかったら、「3点セット」と呼ばれる調査書類を丹念に読み込むことが欠かせません。
3点セットの内訳は、物件明細書・現況調査報告書・評価書の3つです。物件明細書では抵当権や差押えの順位を確認し、法的なリスクを把握します。現況調査報告書からは占有状況がわかるため、立ち退き交渉が必要かどうかを判断できます。そして評価書をもとにリフォーム想定額を試算し、総投資額に対する想定家賃を算定していきます。この段階で表面利回り10％以上、実質利回り7％台を確保できるかが、投資判断の一つの基準となるでしょう。
融資と保証金の準備
資金面では、入札前に売却基準価額の2割程度を保証金として裁判所に納付する必要があります。落札が決まると通常2週間以内に残金を全額納付しなければならないため、融資の打診は必ず入札前に済ませておきましょう。
地方銀行や信用金庫には競売案件への融資実績を持つところも多く、事前に物件概要と概算利回りを提示すると審査がスムーズに進む傾向があります。自己資金比率は2割から3割が目安ですが、2025年度も続く金融庁の融資姿勢は「事業性評価重視」です。家賃相場や空室リスクを盛り込んだ事業計画書を用意し、将来の金利上昇にも耐えられる返済計画を示すことが融資獲得の鍵となります。
リスクを可視化する調査と価格設定
競売投資で成功するための最大のポイントは、見えにくいリスクを数値化し、落札上限額をブレずに決めることです。避けたいのは、想定外の修繕費や立ち退き費用が発生して利回りが一気に低下してしまうケースです。感情的な競り上がりを防ぐためにも、事前の調査と分析が極めて重要になります。
建物の状態を推定する
競売物件は内覧ができないため、外観や資料から建物の状態を推定する必要があります。まず現地に足を運び、外壁や屋上防水の劣化度合いを目視で確認しましょう。クラック（ひび割れ）の有無やチョーキング（外壁を触ると白い粉がつく現象）の程度から、おおよその修繕必要度がわかります。
国土交通省の「長寿命化修繕計画策定ガイドライン」によれば、築25年のRC造マンションでは大規模修繕費が1戸あたり平均80万円程度見込まれます。この数値を基準に、管理組合の積立金不足分を算定し、取得後3年以内に必要となる支出を計上しておくことが大切です。
賃料相場と収支シミュレーション
次に、近隣の賃料相場を正確に把握します。不動産ジャパンやレインズの成約事例を活用し、同じ間取り・築年数の物件がいくらで成約しているかを調べましょう。家賃設定を月額1,000円誤るだけで年間収入が12万円変動するため、利回りへの影響は決して小さくありません。
占有者の退去交渉が必要な場合は、立ち退き料として50万円前後を見込んでおくのが実務的です。期間は6か月程度かかることを想定し、その間の機会損失も計算に入れます。これらすべてのコストを含めたうえで、期待する実質利回りが達成できる上限価格を逆算して決定します。この「逆算方式」を徹底できれば、入札時に感情的な競り上がりを避けられ、長期的に安定した収益が見込めるようになるのです。
競売物件を運営しキャッシュフローを安定させるコツ
競売で取得した収益物件は、「購入から6か月」が勝負の期間です。この間にリフォーム、入居付け、管理体制の構築まで完了させることができれば、その後の運営が格段に楽になります。スピード感を持って行動することが、空室期間を最小化し、キャッシュフローを早期に安定させる秘訣です。
費用対効果を意識したリフォーム
リフォームでは、やみくもにお金をかけるのではなく、費用対効果を意識した投資が求められます。特にキッチンや水回りは入居希望者の関心が高い箇所であり、設備グレードを1ランク上げることで家賃を月3,000円程度引き上げられるケースも少なくありません。
レインズの2024年データによると、築20年以上のマンションでも水回りを更新した部屋は平均入居期間が1.4倍に伸びています。長く住んでもらえれば入居者募集のコストも下がるため、初期投資として優先的に検討する価値があるでしょう。一方で、壁紙の張り替えなど目に見えやすい部分は、費用を抑えつつ清潔感を出す工夫が有効です。
管理会社の選定と税務対策
管理会社を選ぶ際は、空室対策の実績とオーナーへのレポート頻度を重視しましょう。入居率95％超を維持している会社は、広告費やオンライン内見ツールを積極的に投入しており、結果としてオーナーの負担が軽減される傾向にあります。契約前に「どのような空室対策を行っているか」「月次レポートの内容はどの程度詳細か」を必ず確認してください。
運営面では、税務対策も重要な要素です。青色申告による65万円控除（電子申告の場合）や減価償却費を最大限活用することで、税引後のキャッシュフローを厚くできます。さらに、法人化による節税や資金調達力の向上を検討するのも一つの選択肢です。資本金1,000万円未満で法人を設立すれば、最長2年間は消費税が免税となり、スキーム次第では取得時の消費税還付を受けられる可能性もあります。ただし税制は毎年見直されるため、2025年度以降も適用を受けるには税理士との綿密な相談が欠かせません。
2025年度の制度活用と今後の展望
競売物件のリフォームにも活用できる補助制度があることをご存じでしょうか。国土交通省と経済産業省が共同で実施している「住宅省エネ2025キャンペーン」では、賃貸住宅の断熱改修や高効率給湯器の導入に対して、1戸あたり最大50万円の補助が受けられます。申請期間は2025年12月末までとなっていますが、予算枠に達し次第終了となるため、活用を検討している方は早めに動くことをおすすめします。
税制面での優遇措置
税制面では、不動産所得に対する損益通算や青色申告特別控除は2025年度も継続して適用されます。損益通算とは、不動産投資で発生した赤字を給与所得など他の所得から差し引ける仕組みで、初期の減価償却費が大きい時期に特に効果を発揮します。
なお、登録免許税の軽減措置は投資用物件には適用されませんが、新築賃貸住宅の固定資産税が3年間2分の1になる特例は維持されています。築古の競売物件を取得後に建て替えを検討する場合は、この特例を視野に入れることで長期的な利回り向上が期待できるでしょう。
市況と今後の見通し
国土交通省の不動産価格指数によると、2023年から2024年にかけて全国の住宅価格は平均で6％上昇しました。しかし2025年上半期は上昇幅が2％台に鈍化しており、価格高騰の勢いは落ち着きつつあります。長期金利も1％前後で推移しており、今後の利上げリスクを注視する必要はあるものの、割安に仕入れられる競売市場は依然として魅力的な選択肢といえます。
こうした環境下では、制度を活用しながら低コストで物件を取得し、適切な運営で利回りを高める戦略がますます重要になってきます。市場全体の動向を見極めつつ、個別物件の収益性を冷静に分析する姿勢が求められるでしょう。
まとめ
ここまで、収益物件を競売で取得するメリットと実践手順を解説してきました。市場価格より安く購入できる点は間違いなく大きな利点ですが、調査不足による想定外のコストが利益を食いつぶすリスクも存在します。だからこそ、3点セットの読み込みと現地調査でリスクを数値化し、落札上限額を明確に設定する姿勢が欠かせません。
落札後は6か月以内にリフォームと入居付けを完了させ、早期にキャッシュフローを安定させることを目指しましょう。青色申告や住宅省エネ補助金など、2025年度に活用できる制度も積極的に取り入れてください。行動に移すことでしかチャンスはつかめません。まずはBITで気になる物件を検索し、収支シミュレーションから始めてみてはいかがでしょうか。
参考文献・出典
- 最高裁判所 競売統計データ – https://www.courts.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 2023年速報 – https://www.stat.go.jp
- 法務省 不動産競売物件情報サイト（BIT） – https://bit.sihd-bk.jp
- 国土交通省 不動産価格指数 2025年6月公表値 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省・経済産業省 住宅省エネ2025キャンペーン資料 – https://jutakushiene2025.go.jp
