京都で不動産投資を始めたものの、思うように収益が上がらず悩む人は少なくありません。2024年の京都市観光客数は1,088万人を記録し、外国人宿泊者も536万人に達するなど需要は旺盛に見えます。しかし、景観条例による建築制限、民泊規制の強化、学生街特有の空室サイクルなど、京都には他都市とは異なるデメリットやリスクが潜んでいます。
本記事では「京都 不動産投資 デメリット」という視点から、よくある失敗パターンを具体的に解説します。さらに、元本割れを防ぐための資金計画や物件選び、制度活用の実践知まで踏み込んで紹介します。読み終えるころには、なぜ失敗が起こり、どう回避できるのかを体系的に理解できるはずです。
京都特有の市場環境を理解する
京都の不動産市場が他都市と比べて特殊だという事実をまず押さえておきましょう。日本政策投資銀行の2025年上期レポートによると、京都市内の住宅着工戸数は横ばいにもかかわらず、観光エリア周辺の地価は年3%前後上昇しています。供給が伸びない一方で需要だけが先行し、価格指標が歪みやすい状況が続いているのです。
この歪みを生む背景には、景観条例による建築制限があります。伝統的な街並みを守るため、建物の高さや外観への制約が厳しく、新築供給が抑えられています。2025年の地価公示では中京区の商業地が前年比11.4%上昇を記録しました。需要に対して供給が追いつかない構造が、投資判断を難しくしています。
一方で、京都は大学の街としても有名です。2024年度の総務省統計では市人口の約1割、およそ15万人が学生でした。春と秋の異動期に空室率が変動しやすく、年間を通した賃料設定が難しい点も京都ならではの特徴といえます。観光客・学生という二本柱の需要を正しく読み解くことが、投資成功の第一歩となります。
京都不動産投資の主なデメリットとリスク
景観条例による制約
京都市の景観条例は全国でも最も厳しい部類に入ります。世界遺産周辺や歴史的風致地区では建物の高さ制限が15メートル以下に定められているエリアも多く、収益性の高い高層マンションを建てることが困難です。外観についても和風基調が求められるため、建築コストが通常より1〜2割高くなるケースがあります。
この制約は既存物件の改修にも及びます。たとえば、外壁の色を変えるだけでも事前届出が必要な地域があり、リノベーション計画が大幅に遅れる原因となります。投資判断の前に、物件所在地の景観規制を市役所都市計画局で確認することが欠かせません。
民泊規制と用途転換の難しさ
京都市では2018年以降、住居専用地域での民泊営業が原則禁止されています。旅館業法に基づく簡易宿所の許可を取得する方法もありますが、消防設備や避難経路の基準が厳しく、取得コストは数百万円に上ることがあります。2024年以降は市内全域で許可審査がさらに厳格化され、観光需要を当て込んだ投資が計画倒れになるリスクが高まっています。
民泊から通常賃貸への用途転換を迫られた場合、想定賃料が3割程度下落するケースも珍しくありません。出口戦略を複数用意し、民泊がダメでも賃貸で黒字化できるシミュレーションを組んでおくことが重要です。
中心部価格高騰と利回り低下
観光需要の回復に伴い、四条烏丸や河原町周辺の物件価格は高止まりしています。表面利回りが4%を切る物件も増えており、借入金利を考慮すると実質的なキャッシュフローがほとんど出ないケースもあります。高値づかみを避けるためには、収益還元法による適正価格の算出と、金利上昇シナリオを織り込んだストレステストが不可欠です。
典型的な失敗事例と回避策
失敗には必ず共通する原因があります。ここでは実際に起きた3つのケースを紹介し、それぞれの回避策を解説します。
事例A：民泊未許可転用の落とし穴
観光地に近い築古アパートを取得したAさんは、民泊として活用できると試算して購入しました。しかし、2024年以降の規制強化により旅館業法の許可を取得できず、賃貸転用を余儀なくされました。家賃は想定より3割低下し、キャッシュフローが赤字へ転落しています。
回避策としては、購入前に簡易宿所許可の取得可否を市の窓口で確認することが挙げられます。加えて、賃貸転用した場合でも採算が取れるかどうかを事前にシミュレーションしておくべきです。
事例B：学生需要集中のリスク
大学近くのワンルームマンションを複数戸取得したBさんは、2025年度からキャンパス移転の噂が広まり、入居率が急低下しました。事前に大学の長期計画を調査していれば回避できた案件です。需要の単一化はリスク集中を招くという典型例といえます。
回避策は、観光客・学生・地元企業の社員など複数の需要層が見込めるエリアを選ぶことです。烏丸御池周辺のようにオフィス需要と居住需要が重なる立地では、特定セグメントへの依存度を下げられます。
事例C：補助制度誤解によるコスト増
京都の中古町家に投資したCさんは、改装費を過小見積もりしました。京都市の「景観維持修繕補助」を使えると考えていましたが、対象は指定景観地域内の物件に限られ、結局補助金を受けられませんでした。改装に追加で200万円かかり、表面利回りが2%低下しています。
回避策は、補助制度の適用条件を市役所や設計士に直接確認することです。2025年度の景観維持修繕補助は歴史的意匠を守る外観改修費の15%、上限100万円を補助しますが、対象区域や使用材料に細かな規定があります。
資金計画とストレステストの重要性
DSCR・LTVを使ったシミュレーション
元本割れを防ぐには、保守的な資金計画が不可欠です。DSCR（Debt Service Coverage Ratio：返済倍率）とLTV（Loan to Value：融資比率）という2つの指標を使ってストレステストを行いましょう。DSCRとは、年間のネット営業収入を年間返済額で割った数値で、1.2倍以上が融資審査の目安とされています。
関西圏の地銀では2025年から、ストレステスト金利を2.5%で審査する動きが広がっています。現在の借入金利が1.5%でも、将来2.5%に上昇した場合にキャッシュフローがプラスを維持できるか確認することが重要です。LTVについては70%以下に抑え、自己資金比率を高めに設定するのが安全策といえます。
変動金利・固定金利上昇シナリオ
野村證券の2025年住宅ローン金利見通しによると、変動金利は今後数年で0.5〜1.0%程度上昇する可能性が指摘されています。返済計画を立てる際は、金利が1%上昇しても返済比率が35%を超えないような余白を持たせておきましょう。固定金利への借り換えや、フラット35リノベの活用も選択肢に入れておくと、金利変動リスクを軽減できます。
キャッシュフロー改善の具体策
小さな工夫で損益分岐点を下げることは十分可能です。家賃収入を底上げする施策として、家具付き賃貸の導入が挙げられます。観光とビジネスの短期滞在者をターゲットに月貸し契約を設定すれば、賃料を10〜15%引き上げられるケースが多いです。
支出削減では管理委託費の見直しが効果的です。京都市内の管理会社平均手数料は賃料の5%前後ですが、複数物件をまとめることで3%台まで交渉できた事例があります。また、固定資産税の負担軽減策として、2025年度も継続する「耐震改修固定資産税減額」を活用すれば、改修翌年度の税額が50%減となります。
エネルギーコストの抑制も見逃せません。国土交通省のデータによると、省エネルギー設備を導入した賃貸住宅は空室率が8%低下し、平均入居期間が半年伸びたと報告されています。初期費用はかかりますが、広告費と空室損を削減できるため、長期ではプラスに働きます。
2025年度の制度活用でリスクを軽減
2025年度に実施中の国・自治体の支援策を正しく把握することは、投資成功の鍵を握ります。住宅ローン減税は2025年も最大控除額2,100万円が維持され、賃貸併用住宅に限り年間控除上限が引き上げられています。ただし、床面積の2分の1以上を自己居住部分にする条件を満たさなければ適用されません。
環境省の「賃貸住宅ZEH化支援事業」も2025年度継続中で、断熱改修や高効率給湯器の導入費用の3分の1が補助対象になります。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たすことで、電気代の低減を前面に打ち出した差別化が可能になり、長期入居にも寄与します。補助金や減税制度はキャッシュフロー改善だけでなく物件価値の向上にもつながるため、取得前に申請条件を精査し、融資条件と合わせて総合判断することが成功への近道です。
法人化・相続対策の視点
一定規模以上の不動産投資を行う場合、法人化によるメリットも検討する価値があります。合同会社を設立して物件を保有すれば、個人の累進課税を回避しつつ、経費計上の幅を広げられます。さらに、相続発生時には法人株式の評価額を基に相続税が計算されるため、不動産そのものを相続するより評価額を圧縮できるケースがあります。
小規模宅地等の特例を組み合わせれば、事業用宅地として最大80%の評価減が適用される場合もあります。ただし、適用要件は複雑なため、税理士や不動産専門のコンサルタントへ早めに相談することをおすすめします。
よくある質問
Q：京都で民泊は何日まで可能ですか？
住宅宿泊事業法に基づく民泊は年間180日が上限です。ただし、京都市の住居専用地域では原則として営業が認められていません。民泊を検討する場合は、旅館業法の簡易宿所許可を取得する方法もありますが、消防設備や避難経路の基準が厳しく、取得費用が数百万円かかることがあります。
Q：DSCRとは何ですか？
DSCRとは「Debt Service Coverage Ratio」の略で、年間のネット営業収入を年間返済額で割った数値です。1.0を下回ると返済が収入を上回る状態を意味し、金融機関は一般的に1.2倍以上を融資審査の目安としています。
Q：景観維持修繕補助の申請条件は？
2025年度の京都市景観維持修繕補助は、指定景観地域内にある建物の外観改修が対象です。歴史的意匠を守る工事に対し、費用の15%、上限100万円が補助されます。対象区域や使用材料に細かな規定があるため、申請前に市役所都市計画局または設計士へ相談してください。
まとめ
京都の不動産投資で失敗する主因は、市場環境の特殊性に気づかず短期的な需要だけを追うことにあります。景観条例や民泊規制の影響を正しく理解し、学生・観光客・地元住民など複数の需要層が見込める立地を選ぶことが第一歩です。
そのうえで、DSCR1.2倍以上・LTV70%以下を目安にした保守的な資金計画を立て、金利上昇シナリオにも耐えられる余白を持たせましょう。2025年度に有効な住宅ローン減税やZEH補助を組み合わせれば、収益性は大きく改善します。
行動提案として、物件の現地調査を行う際は市役所の担当部署へ足を運び、制度条件を直接確認してみてください。確かな情報と緻密な計画があれば、京都でも安定した不動産収益を実現できます。
参考文献・出典
- 日本政策投資銀行 「地域別不動産マーケット動向2025年上期」 – https://www.dbj.jp
- 総務省統計局 「住民基本台帳人口移動報告 2024年版」 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 「令和6年度（2024年度）住宅市場動向調査」 – https://www.mlit.go.jp
- 京都市都市計画局 「景観条例・建築物高さ制限ガイド」 – https://www.city.kyoto.lg.jp
- 京都市 「2025年度景観維持修繕補助 事業概要」 – https://www.city.kyoto.lg.jp
- 環境省 「賃貸住宅ZEH化支援事業 2025年度公募要領」 – https://www.env.go.jp
- 国税庁 「住宅ローン控除のあらまし（2025年度版）」 – https://www.nta.go.jp
- 京都市観光協会 「宿泊統計調査データ」 – https://www.kyokanko.or.jp
