家賃収入で生活にゆとりを持ちたいと考えながらも、「収益物件は本当に儲かるのだろうか」と半信半疑になっている方は少なくありません。私自身も15年前、初めての物件購入を前にして同じ不安を抱えていました。この記事では、実際に高利回りを実現してきた私の体験談を交えながら、物件選びの考え方から資金計画の立て方、さらに2025年度の最新制度まで丁寧にお伝えします。
読み終えるころには、あなた自身が投資の第一歩を踏み出すための具体的な判断基準を手に入れていることでしょう。数字の裏側にあるリアルを知ることで、失敗を避けながら着実に資産形成を進める道が見えてきます。
高利回り物件とは何パーセントを指すのか
収益物件を検討するうえで最初に押さえておきたいのは、高利回りという言葉が具体的にどの程度の数字を意味するのかという点です。日本不動産研究所が発表している2025年のデータによれば、東京23区における平均表面利回りはワンルームで約4.2%、ファミリータイプで約3.8%、アパートで約5.1%となっています。こうした数字を踏まえると、表面利回りで7%を超えてくれば「高利回り物件」として位置づけられることが多いといえます。
ただし、高い数字には必ず理由があります。地方の築古物件は利回りが高く見えますが、空室リスクや修繕費を考慮すると手残りが想定より少なくなるケースが珍しくありません。私も過去に表面利回り10%超の地方アパートを購入しましたが、実際に手元に残る純利回りは6%台にとどまりました。管理費や入居付けのコスト、そして予想外の修繕費を差し引くと、数字は現実的な水準に落ち着くのです。
一方で、東京23区の新築ワンルームは利回りが低めでも空室リスクが小さいため、安定した運用が期待できます。高利回りを追い求めすぎて失敗する投資家の多くは、このバランスを見誤っています。表面利回りではなく実質利回りを計算し、地方と都市部それぞれのリスク特性を理解することが出発点になります。
築古アパート投資で学んだ教訓
私が2015年に購入したのは、地方政令市にある築32年の木造アパートでした。価格は1,800万円で全8戸、表面利回りは12%という一見すると好条件の物件です。しかし購入後に判明したのが給排水管の深刻な劣化でした。初年度に約200万円の修繕費が発生し、実質利回りは一時的に7%まで低下してしまいました。
この経験から学んだのは、中古物件であっても購入前に設備の状態を徹底的に調査することの重要性です。特に水回りや屋根、外壁といった大きな出費につながる部分は、専門家に依頼してでもチェックすべきだと痛感しました。表面的な数字だけで判断してしまうと、想定外のコストに苦しむことになります。
とはいえ、この物件が失敗だったわけではありません。修繕後は入居者の満足度が上がり、3年目には各戸の家賃を月2,000円ずつ引き上げることができました。2025年現在の実質利回りは8.4%まで改善し、物件の評価額も購入価格の半分近いキャピタルゲインが見込める状態になっています。短期的な出費を恐れず、中長期の収益改善に投資したことが結果的に奏功しました。
融資条件が利回りを左右する
地方の築古アパートで高利回りを狙う場合、見落としがちなのが融資期間の問題です。私は地元の信用金庫で7年返済のローンを組みましたが、毎月の返済額が重くなり、キャッシュフローが薄くなる局面が何度もありました。同じ物件でも返済期間を10年以上に延ばせる金融機関を見つけるだけで、手残りは大きく変わってきます。
金融機関との交渉力も高利回り実現には欠かせません。収益シミュレーションを具体的に提示し、修繕履歴や入居率の推移を示すことで、融資条件を有利に引き出せる可能性が高まります。物件選びと同じくらい、どの金融機関とどう交渉するかが投資の成否を分けるのです。
リノベーションで利回りを底上げする方法
築古物件で高利回りを維持し続けるには、入居者のニーズをとらえた部分的なリノベーションが鍵になります。私の場合、特に効果的だったのが水回りの刷新とインターネット環境の整備でした。この2点に集中投資することで、費用対効果を最大化できたと感じています。
具体的には、キッチンを最新モデルに交換するのに一戸あたり約30万円かかりましたが、これによって月額家賃を3,000円引き上げることができました。年間で36,000円の増収となるため、投資額はおよそ3年で回収できる計算です。さらに2025年度も継続している長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金を活用し、断熱性能を向上させました。入居者の光熱費削減にもつながり、退去を防ぐ効果も生まれています。現在の空室期間は平均で1カ月を下回る水準です。
ただし、フルリノベーションに踏み切ると利回りが一気に低下するリスクがあります。高額な工事を行う際は金融機関から追加融資を受け、返済年数を長めに設定することでキャッシュフローの悪化を防ぎました。利回りアップと資金繰りの安定を同時に図ることが、長期運用を成功させるコツだといえます。
購入前に固めておきたい資金計画
利回りの数字ばかりに目を奪われると、資金計画が後手に回りがちです。まず自己資金として物件価格の20%から30%を確保しておくことをおすすめします。加えて、突発的な修繕に備えて100万円以上の予備資金をプールしておくと安心です。このような財務的な余裕があると金融機関からの評価も高まり、金利を0.2%ほど引き下げてもらえたケースも実際にあります。
融資を受ける際は、変動金利と固定金利それぞれの特性を理解して選択することが大切です。たとえば変動金利0.9%と固定金利1.5%で3,000万円を20年借りた場合、総返済額には約180万円もの差が生じます。金利上昇リスクをどう評価するかによって選ぶべき金利タイプは変わってくるため、シミュレーションは楽観・標準・悲観の3パターンで行うと判断しやすくなります。
見落とされがちな固定費を織り込む
管理費用や固定資産税、火災保険料を含めた実質利回りを事前に試算しておくと、購入後のキャッシュフローギャップを防げます。特に固定資産税は築古物件であっても毎年2%から3%ずつ上昇する自治体があり、長期的な視点で計算に入れておく必要があります。リスクを数値化しておくことで、購入後に「聞いていなかった費用」に慌てる事態を避けられるでしょう。
2025年度の制度と融資環境を活用する
投資用物件は住宅ローン減税の対象外ですが、賃貸オーナーでも活用できる制度は複数あります。長期優良住宅化リフォーム推進事業では、断熱改修に対して最大250万円、補助率3分の1までの補助を受けることが可能です。築古物件の断熱性能を底上げしながら、手残りの利回りを維持できる有効な手段といえます。
また、中小企業庁が実施している省エネ投資促進税制も見逃せません。設備投資の一定割合を税額控除できるため、省エネ機器への入れ替えを検討している方にとっては実質的なコスト削減になります。こうした制度を複合的に活用することで、キャッシュフローの安定と収益性の向上を両立させることができます。
金融機関の融資姿勢に変化が見られる
2024年に日銀が長期金利の許容変動幅を拡大した影響で、2025年は固定金利がやや上昇傾向にあります。一方で地方銀行は賃貸需要の高いエリアに資金を振り向ける方針を強めており、良質な収益シミュレーションを提示できれば融資期間を20年に延ばす交渉余地が出てきました。物件の収益力を客観的に示す資料を用意しておくことが、有利な条件を引き出すポイントになります。
さらに、青色申告による65万円の特別控除は2025年度も継続しています。家族を専従者として届け出ることで人件費を経費化でき、税負担を最適化することが可能です。税引き後の手取り利回りを上げる最も確実な方法は、合法的な節税策をきちんと活用することだといえるでしょう。
高利回り投資を成功させるために
この記事では、高利回り物件の定義から築古アパート投資のリアルな体験談、リノベーション戦略、資金計画の立て方、そして2025年度の制度活用まで幅広くお伝えしてきました。高利回りという数字は確かに魅力的ですが、実質利回りを精緻に計算し、長期修繕費や金利上昇リスクを織り込むことが成功への鍵になります。
まずは市場の平均利回りと自己資金のラインを設定し、どの程度の物件であれば現実的に運用できるかを明確にしてください。そのうえで融資交渉と補助制度の活用によってキャッシュフローを確保すれば、無理のない投資が実現できます。行動を先延ばしにせず、今日から物件情報の収集と資金シミュレーションに取り組むことで、5年後には安定した家賃収入の基盤が築けるはずです。
