家賃相場が高く人口も増え続ける目黒区で「賃貸経営を始めたい」と考えたものの、物件価格の高さや競争の激しさに不安を覚える人は多いでしょう。実際、区内の中古ワンルームは平均利回りが5%台前半にとどまり、地方の高利回り物件と比べると見劣りします。しかし、空室リスクの低さや将来の資産価値維持力を含めて総合判断すると、堅実なリターンが期待できるのも事実です。
本記事では、目黒区の市場動向から物件タイプ別の収益性、融資の組み方、運営と出口戦略までを体系的に解説します。エリアごとの賃料相場や需要特性も詳しく紹介しますので、読み終える頃には自身の投資目的に合った物件を選ぶ基準が明確になるはずです。
目黒区が賃貸経営に適している3つの理由
目黒区が「住みたい街」としてのブランドを確立し続けている点は、賃貸経営を検討するうえで見逃せません。東京都都市整備局の2024年度人口推計によると、目黒区の総人口は28万2千人で前年より約1,800人増加しました。特に25〜39歳の単身世帯が全体の31%を占めており、この層が安定した賃貸需要を支えています。
交通利便性の高さも大きな強みです。東急東横線やJR山手線に加え、2023年開業の相鉄・東急直通線が渋谷と新横浜間を直結し、目黒区の主要駅から都心と横浜方面への移動時間がさらに短縮されました。この改善は通勤圏を拡大し、単身者やファミリー層の流入を後押ししています。
再開発による街の魅力向上も見逃せません。中目黒駅前では2025年春に商業・オフィス複合ビルが竣工予定で、飲食・サービス業の新規出店が相次いでいます。周辺の家賃指数は2022年比で6%上昇し、区全体の賃料水準を牽引しています。また、目黒川沿いの景観保全により居住満足度が向上し、長期入居が期待できる点も収益安定化に寄与するでしょう。
一方で、地価が高いことから表面利回りは平均5.3%（2025年7月アットホーム調査）と全国平均7.1%を下回ります。しかし、国税庁の路線価データでは過去5年間で年平均3.2%の上昇を続けており、キャピタルゲイン（値上がり益）も視野に入れた複合戦略が有効です。つまり、目黒区はインカムとキャピタルのバランスを取りたい投資家にふさわしいマーケットと言えます。
エリア別に見る賃貸需要と家賃相場
中目黒・代官山エリアの特徴
中目黒・代官山エリアは目黒区のなかでも最もブランド力が高く、単身者向けワンルームの賃料は月額10万〜14万円が相場です。おしゃれな飲食店やセレクトショップが集まり、20代後半から30代の高所得単身者に人気があります。楽待に掲載された実例では、中目黒駅徒歩5分の築12年ワンルームが2,980万円、想定利回り3.4%で募集されていました。
このエリアは賃料が高い反面、空室期間が短い傾向にあります。首都圏不動産研究所の2024年アンケートによると、中目黒駅周辺では平均入居期間が3.2年と区内でも長めで、テナントリテンション（入居者維持）の面で優位に立てます。ただし物件価格も高いため、利回り重視の投資家には向かない場合があります。
目黒駅周辺の再開発動向
目黒駅は山手線と東急目黒線が乗り入れ、都心へのアクセスが抜群です。駅前では2024年から複合施設の建設が進んでおり、オフィスワーカーの増加が見込まれています。このエリアの単身向け物件は月額9万〜12万円程度で、中目黒よりやや手頃な価格帯となっています。
再開発が進むエリアでは、用途地域が「近隣商業」に変更されるケースもあり、将来の建替え時に容積率が緩和される可能性があります。こうした規制面の余地がある土地は含み益を生みやすいため、長期保有を前提とした投資戦略に適しています。
学芸大学・祐天寺のファミリー需要
学芸大学や祐天寺は商店街が充実し、子育て世代に人気のエリアです。2LDKや3LDKのファミリータイプは月額16万〜22万円が相場で、入居期間が長い傾向にあります。単身向けに比べて回転率は低いものの、空室リスクを抑えられるメリットがあります。
投資用物件としてはファミリータイプの築浅アパートが注目されています。木造2階建て8戸程度で1億2千万円前後が目安となり、利回りは6%前後とワンルームより高めです。ただし建物の劣化スピードが早いため、修繕計画を慎重に立てる必要があります。
大岡山・都立大学の学生・単身需要
大岡山は東京工業大学のキャンパスがあり、学生需要が安定しています。都立大学駅周辺は閑静な住宅街で、単身の社会人にも人気です。このエリアの賃料は月額7万〜9万円と比較的手頃で、表面利回り5%台を確保しやすい特徴があります。
実例として、大岡山駅徒歩8分の築7年1Kが2,100万円、想定利回り4.4%で募集されていたケースがあります。学生向け物件は入退去のサイクルが早い傾向にありますが、募集期間が短く埋まりやすいため、適切な管理体制を整えれば安定経営が可能です。
物件タイプ別の収益性とリスク
目黒区内の収益物件は大きく「中古ワンルーム」「築浅アパート」「一棟RCマンション」の3つに分類できます。それぞれの特徴を理解することで、資金規模やリスク許容度に合った選択が可能になります。
中古ワンルームは1戸あたり2,500万円前後と参入しやすい価格帯です。築25年前後でも人気駅徒歩10分圏内であれば賃料8万〜10万円が見込め、実質利回り4%台を確保できます。ただし修繕積立金と管理費が高くなりがちで、長期保有時にキャッシュフローが圧迫される点には注意が必要です。
築浅アパートは利回り6%前後とワンルームより高いものの、木造のため劣化スピードが早く固定資産税も割高になります。借地権付きや旗竿地を避け、整形地に建つ駅近物件を選ぶことで、将来の売却時に査定が下がりにくくなります。
一棟RCマンションは10億円規模とハードルが高い一方、耐用年数47年を活かした長期融資が可能です。2025年度のメガバンク融資では金利1.2%前後、期間35年の事例が報告されています。共用部のリノベーションとIoT設備導入を計画に織り込むと、入居継続率が向上し実質利回り5.5%を実現したケースもあります。
購入前に押さえておきたい数字と指標
表面利回りだけでなく「実質利回り」と「DSCR」を併せて確認することが重要です。実質利回りとは、家賃収入から管理費や固定資産税、修繕費を差し引いたネット収入を購入価格で割った値です。目黒区の中古ワンルームであれば、表面5.3%に対し実質は約3.8%まで低下するケースが多く、資金計画を楽観的に組むと赤字に陥りかねません。
融資返済に対する安全度を示すDSCR（Debt Service Coverage Ratio）も確認しましょう。家賃収入が年間700万円、年間返済額が500万円の場合、DSCRは1.4となり金融機関の基準1.2を上回ります。東京都都市整備局の2025年版空室率データでは、目黒区のワンルーム空室率は2.6%にとどまるため、家賃2割減・空室率2倍のストレスシナリオを設定してもDSCR1.1を確保できる物件が望ましいと言えます。
土地の将来価値を判断する指標として「基準地価」と「用途地域」にも注目します。目黒区の商業地平均は1㎡あたり156万円で前年より3.8%上昇し、特に山手通り沿いは5%超の伸びです。用途地域が変更されるエリアでは容積率が緩和され、将来の建替えで延床面積を拡大できる可能性があります。
資金計画と融資のポイント
資金計画を甘く見たために目黒区投資で失敗する例は後を絶ちません。まず自己資金は物件価格の20%を目安に確保します。自己資金が少ない場合はフルローンも可能ですが、金利は1%台後半に設定され、月々の返済負担が重くなります。
2025年度の法人向け不動産融資では、メガバンクよりも地方銀行や信用金庫の方が金利交渉に柔軟です。自己資金3割を入れることで固定1.05%・期間30年の融資条件を引き出せた例があります。ただし頭金を多く入れると手元資金が細り、突発的な修繕に対応できなくなるため、別途300万円程度の予備費を用意しておくと安心です。
金利タイプの選択も重要なポイントです。変動金利は低金利の恩恵を受けられますが、日本銀行が2024年1月にマイナス金利を解除して以降、短期プライムレートは緩やかに上昇しています。仮に金利が0.5%上がると、1億円を30年返済で借りた場合の総返済額は約900万円増加します。金利上昇リスクとキャッシュフローの余裕度を比較し、自分のリスク許容度に合った選択を心がけましょう。
さらに、減価償却費による節税効果も計画に組み込みます。鉄骨造やRC造の耐用年数はそれぞれ34年・47年で、築年数が経過した物件ほど償却期間が短くなり、年間の経費計上額が大きくなります。所得の高い給与所得者が個人名義で購入する場合、課税所得の圧縮効果が高まり、実質利回りが1%近く改善するケースも珍しくありません。
保有後の運営戦略と出口
運営段階でいかに「長期入居」と「賃料維持」を両立させるかが成功の鍵です。区内の入居者アンケート（2024年首都圏不動産研究所）では、インターネット無料と宅配ボックスの有無が満足度を大きく左右するとの結果が出ています。導入コストは1戸あたり10万円前後ですが、平均退去率を年2.8%から2.0%に下げる効果が期待でき、空室損失の低減につながります。
近年は短期運用として「マンスリーマンション」や「外国人駐在員向け賃貸」の需要も伸びています。目黒区は国際基督教大学や大使館が多く、多言語対応の管理体制を整えると月額家賃が通常相場の1.3倍で成約した事例があります。ただし滞在期間が短いため清掃コストが膨らみやすく、ライセンス要件を含めた法令順守を徹底する必要があります。
出口戦略としては、物件価値がピークに達するタイミングでの売却が基本です。国土交通省の不動産価格指数によると、築15〜20年のRC物件は価格下落が緩やかで、賃料は安定しています。そのため築20年近くで大規模修繕前に売却し、利益確定を図る投資家が多い傾向です。
ワンルームの場合は築30年を超えると金融機関融資が付きにくくなるため、サブリース契約を活用し、実質利回りを維持したまま個人投資家へ売却する手法も有効です。2025年度税制では長期譲渡所得の税率20.315%は現行のままですが、特定取得費の控除要件が厳格化される方向です。仲介手数料や登記費用などの領収書を保管し、適正な譲渡所得申告を行うことが重要になります。
まとめ
目黒区の収益物件は表面利回りこそ高くありませんが、人口増とブランド力による安定した賃貸需要、そして地価上昇を背景に堅実なキャッシュフローと将来のキャピタルゲインを同時に狙える魅力があります。中目黒や学芸大学、大岡山などエリアごとに需要特性が異なるため、物件タイプごとの特性を理解し、実質利回りやDSCRといった指標で慎重に選別することが大切です。
金利上昇シナリオを織り込んだ資金計画と、入居者満足を高める運営施策を併用することで、投資成果を最大化できるでしょう。まずは自分の投資目的と資金力を整理し、本記事で紹介したチェックポイントを活用して、目黒区での物件選びを一歩前進させてください。
参考文献・出典
- 東京都都市整備局「東京都人口推計 2024年度版」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 国土交通省 土地総合情報システム – https://www.land.mlit.go.jp
- 国税庁 路線価図・評価倍率表 2025年分 – https://www.rosenka.nta.go.jp
- アットホーム株式会社「不動産投資向け利回り調査 2025年7月」 – https://www.athome.co.jp
- 首都圏不動産研究所「賃貸住宅入居者アンケート2024」 – https://www.reins.or.jp
- 日本銀行「短期プライムレート推移」 – https://www.boj.or.jp
