不動産投資に興味はあっても、多額の頭金や融資審査が不安で一歩を踏み出せない人は多いものです。そんな悩みを解決する選択肢が不動産投資信託、すなわちREITです。株式のように少額から始められ、プロが運用する物件に間接的に投資できるため、初心者でもリスクを分散しながら資産形成を進められます。本記事では「REIT 資産形成 利回り」をキーワードに、仕組みの基礎から利回りの比較方法、2025年時点の市場動向までを丁寧に解説します。
REITとは何か、その仕組みを押さえる
まず押さえておきたいのは、REIT（Real Estate Investment Trust）の構造です。投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、賃料収入や売却益を配当として還元する点が特徴になります。つまり直接物件を持たなくても、テナント賃料や物件売却益の恩恵を享受できるわけです。
REITには上場型と私募型がありますが、個人投資家が取引しやすいのは東京証券取引所に上場するJ-REITです。株式と同じ証券口座で一口から売買できるうえ、価格と分配金の情報が日々公開されるため透明性が高いというメリットがあります。一方で、市場のセンチメントに影響されやすく価格変動が大きい点は注意が必要です。
また、J-REITは投資法人が利益の90%以上を配当に回すことで法人税が実質的に免除されるという税制上の優遇を受けています。この仕組みが高い分配利回りを支える要因であり、現行の税制は2025年度も継続して適用されています。ただし将来的な制度変更の可能性はゼロではないため、継続的な情報収集が欠かせません。
最後に、保有物件の用途によってオフィス系、住宅系、商業系、物流系などに分類されます。用途が異なれば景気や金利の影響も変わるため、複数タイプを組み合わせることでポートフォリオ全体のブレを軽減できる点がREIT投資の大きな魅力です。
資産形成にREITが向く三つの理由
重要なのは、REITが「長期・積立・分散」という資産形成の王道戦略にフィットすることです。第一の理由は、少額から毎月買い増しできる点にあります。株式の自動積立サービスを利用すれば、1万円前後でも定期的に購入でき、複利効果を享受しやすくなります。
第二に、物件ごとではなくファンド単位で投資するため、一口でも複数のビルやマンション、物流センターに分散投資できることが大きいです。日本不動産研究所のデータでは、2025年時点の東京23区ワンルームマンション平均表面利回りが4.2%であるのに対し、同年6月末の東証REIT指数平均分配利回りは3.6%でした。利回りだけを比べると若干低いように感じるものの、実際には空室リスクや修繕費を個別に負担しない点を考慮すると、リスク調整後リターンは魅力度が高いと言えます。
第三の理由は、上場市場でいつでも換金できる流動性です。現物不動産を売却する際には買主探しや登記手続きで数か月を要しますが、REITなら株式市場が開いている時間に成行注文を出すだけで現金化できます。この手軽さは、ライフプランの変化に応じた資金調達を柔軟にするという意味で大きな利点です。
さらに、配当は年2回の決算ごとに支払われるのが一般的で、安定収入を得ながら元本も成長させるという二面の効果が期待できます。これらの特性が、REITを長期的な資産形成ツールとして支持される理由です。
利回りの正しい見方と比較のポイント
ポイントは、表面利回りだけではなく総合利回りを確認することにあります。分配金利回り（配当利回り）は投資家が最も注目する指標ですが、含み益を反映したトータルリターンに目を向けなければ本当の実力は見えません。
たとえば、あるREITの分配金が年3,000円で投資口価格が100,000円の場合、単純計算の利回りは3%です。しかし、同期間に価格が5%上昇していれば、総合利回りは8%となります。日本取引所グループの月次データによると、2024年9月から2025年8月までのJ-REIT市場平均トータルリターンは7.2%で、TOPIXの5.8%を上回りました。つまり価格変動を含めることで、REITの実力をより正確に評価できるのです。
また、利回りを判断する際は物件タイプやエリアの特性も加味しなければなりません。オフィス系REITは景気の変動に敏感で、空室率が企業の採用動向に左右されやすい一方、住宅系は人口動態の影響を受けやすい特徴があります。物流系はEコマースの拡大を追い風に底堅い需要が続くとされ、2025年度の平均分配利回りは4.1%と比較的高水準です。
加えて、利回りの水準だけでなく分配金の持続性を示すLTV（Loan to Value：負債比率）や稼働率、築年数も確認する必要があります。負債比率が高すぎれば金利上昇局面で分配金が圧迫される可能性があり、稼働率が低いと空室損がダイレクトに利益を削るためです。具体的には、LTVが50%以下、稼働率が95%以上で安定推移している銘柄は比較的健全といえます。
ポートフォリオを組むときの実践的アプローチ
実は、REITだけに集中投資するのではなく、現物不動産や株式、債券と組み合わせることで全体のリスクを最適化できます。その際、まず年間の投資可能額を決め、毎月一定額を積立てる「ドルコスト平均法」を活用すると高値づかみを回避しやすくなります。
次に、用途別のREITをバランス良く配分することが重要です。たとえば、景気感応度の高いオフィス系を30%、人口基盤の安定した住宅系を30%、成長が期待される物流系を25%、残り15%を商業系やインフラ系に振り分けるイメージです。こうすることで、特定セクターの不調を他のセクターが補う構図を作れます。
さらに、NISA（少額投資非課税制度）の活用も忘れてはいけません。2024年に抜本改正された新NISAは非課税投資枠が恒久化され、2025年度も年間投資上限は成長投資枠が240万円、つみたて投資枠が120万円です。REITは成長投資枠の対象として購入でき、配当や譲渡益が最長20年間非課税になります。税引き後の実質利回りが向上するため、長期保有を前提とするなら非常に相性が良い制度です。
最後に、定期的なリバランスを行いましょう。価格変動によって当初の配分比率が崩れた場合、高騰した銘柄を一部売却して出遅れた銘柄や現物資産に振り向けることでリスクを抑えつつ利回りの最大化を図れます。リバランスの頻度は年1回が目安ですが、市場の急変時には臨機応変に見直すことが賢明です。
2025年の市場動向とリスク管理
まず押さえておきたいのは、2025年のJ-REIT市場が「金利上昇」と「インフレ」いう二つの相反する要因に揺れている点です。日銀は緩和的な金融政策を段階的に縮小し、長期金利は1%台前半で推移しています。金利が上昇するとREITの調達コストが増えるため分配金減少の懸念がありますが、一方でインフレが続けば賃料改定によって収益が底上げされる可能性もあります。
日本不動産研究所が2025年7月に発表したレポートによると、オフィス賃料は2024年比でプラス1.8%の上昇が見込まれています。特に東京駅東側や渋谷周辺の再開発エリアでは、リモートワークと出社のハイブリッド化が進む中でも高性能オフィスへの移転需要が堅調です。この賃料上昇はオフィス系REITの分配金改善に寄与する可能性があります。
一方で、最大のリスクは自然災害と地政学的リスクです。REITは建物を保有するため地震や台風の影響を受ける点は現物不動産と共通します。各銘柄の有価証券報告書には耐震補強の状況や保険加入内容が記載されているので、投資前にチェックしましょう。また、物流系やインフラ系の一部物件は海外テナント比率が高く、国際情勢が収益に影響を与える可能性があるため分散の観点で要注意です。
結論として、金利上昇とインフレが綱引きをする局面では、分配金の増減要因を丁寧に見極めることが求められます。そのうえで、LTVの低い銘柄や賃料改定余地の大きい物件を多く組み入れたREITを選ぶなど、リスク許容度に応じた銘柄選定が欠かせません。
まとめ
REITは少額から不動産に分散投資できる便利な金融商品です。分配利回りだけでなくトータルリターンを重視し、用途別に組み合わせることで安定した資産形成が期待できます。2025年は金利上昇という逆風があるものの、インフレに伴う賃料上昇やNISAの非課税メリットを取り込めば、リスク調整後リターンは依然として魅力的です。まずは証券口座で小口から始め、定期的にリバランスを行いながら「REIT 資産形成 利回り」を軸に中長期の投資計画を実践してみてください。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 日本取引所グループ（JPX） – https://www.jpx.co.jp/
- 金融庁「NISA特設ページ」 – https://www.fsa.go.jp/policy/nisa/
- 一般社団法人 投資信託協会 – https://www.toushin.or.jp/
- 日銀「金融システムレポート」2025年4月 – https://www.boj.or.jp/