個人や法人で小規模オフィスビルへの投資を検討しているものの、「自分はいくらまで借りられるのだろうか」と不安を感じる方は多いのではないでしょうか。居住用アパートとは異なり、事務所物件は空室リスクや景気変動の影響を受けやすいため、金融機関の審査基準も一段厳しくなる傾向があります。
そこで本記事では、事務所向け不動産投資ローンの借入限度額をテーマに、最新の金融動向から計算方法、さらには限度額を引き上げるための実践的なコツまで丁寧に解説していきます。最後までお読みいただければ、ご自身の投資計画に合わせた安全な融資枠のイメージがつかめるはずです。
事務所物件への融資が住宅系と異なるポイント
事務所物件への融資で最初に押さえておきたいのは、「収益の安定性」が住宅系より重視されるという点です。テナント契約は通常2〜3年ごとの更新となるため、景気が悪化した際に一気に退去が重なるリスクがあります。金融機関はこうした想定賃料の下落リスクを考慮して評価を行うため、結果として借入限度額が低めに設定されることが多くなります。
一方で、建物の耐用年数の長さはプラス要素として働きます。鉄筋コンクリート造のオフィスビルは法定耐用年数が47年と定められており、木造アパートの22年と比べて大幅に長くなっています。この差があるため、返済期間を長めに設定しやすいというメリットがあるのです。ただし、築年数が古い物件の場合は残存耐用年数を超える返済期間を認めない銀行も存在しますので、購入前には建築年を必ず確認しておきましょう。
さらに注意が必要なのは、事務所では共益費や電気料金の預かり分が収入として評価されない点です。審査では家賃部分のみで返済比率が計算されるため、表面上の利回りほど借入余地が伸びないケースがあります。ファミリー向けマンションと同じ感覚でシミュレーションを行っていると、いざ審査を受けた際に減額されて驚くことも珍しくありません。
借入限度額を決定する三つの視点
金融機関が事務所向け融資の限度額を決める際には、「物件の収益力」「担保評価」「個人または法人の属性」という三つの視点から総合的に判断が行われます。それぞれの要素がどのように審査に影響するのか、順番に見ていきましょう。
物件の収益力による判断
まず最初のハードルとなるのが物件の収益力です。金融機関は満室想定賃料から空室率10〜20％を差し引き、さらに管理費や修繕費などの経費を20％前後控除して純収益を算出します。この純収益が年間の返済額の1.2〜1.3倍をカバーできるかどうかが重要な判断基準となります。
仮に年間の純収益が1,200万円の物件であれば、年間返済額が920〜1,000万円程度に収まる融資額が上限の目安になると考えてよいでしょう。つまり、いくら物件価格が安くても収益性が低ければ、期待するほどの融資を受けられない可能性があるのです。
担保評価による上限設定
次に重要となるのが担保評価です。金融機関は国土交通省の不動産価格指数や近隣の成約事例をもとに、「積算法」と「取引事例比較法」を併用して物件の評価額を算出します。実務では両者を比較して低い方の金額を採用することが一般的です。
融資上限は通常この評価額の70〜80％に設定されるため、表面利回りが高い物件でも路線価が低いエリアに所在していると、限度額が想定より縮んでしまうことがあります。投資対象を検討する際には、利回りだけでなく土地の評価額も併せて確認することが大切です。
個人・法人の信用力
最後に審査されるのが借り手自身の信用力です。金融庁の「2025年度金融モニタリング基本方針」では、不動産業向け融資の健全性を確保するために自己資本比率や返済原資を重視するよう金融機関に求めています。
このため、年収が高い方や自己資金が潤沢にある方、あるいは法人決算で安定的な黒字を示せる企業であれば、同じ物件を購入する場合でも借入余地が広がります。個人の場合は勤続年数や他の借入状況なども考慮されますし、法人であれば直近3期分の決算内容が特に重視されます。
2025年度の金利水準と金融機関のスタンス
借入限度額を考えるうえで、金利動向は無視できない要素です。全国銀行協会の最新レポートによると、オフィス投資向けの変動金利は年1.7％前後、固定10年では2.7％前後で推移しています。金利が0.3％上昇すると、同じ毎月返済額で借入可能な金額は約5％減少してしまうため、金利トレンドを常に意識しておく必要があります。
金融機関の種類によって融資姿勢も大きく異なります。メガバンクは主に大型案件を取り扱っており、自己資金30％以上を求める傾向が強まっています。これに対して地方銀行や信用金庫は、地域活性化の観点から小規模オフィスへの融資に積極的な姿勢を示しています。特に店舗兼事務所のように地元企業が需要を支える物件では、自己資金20％程度でもフルに評価してくれる事例が増えているのです。
政府系金融機関である日本政策金融公庫にも注目すべきでしょう。コワーキングスペースなど新しい事業創出に資する投資に対しては、2025年度も通常より0.2％低い特例利率を継続しています。ただし、この制度を活用するには運営実績や利用者の見込みを数値裏付け付きで示す必要があるため、入念な事業計画の準備が求められます。
借入限度額を引き上げるための実践的なコツ
限度額の仕組みを理解したところで、次は実際に借入枠を広げるための方法を見ていきましょう。いくつかのアプローチがありますが、状況に応じて組み合わせることでより効果的な結果が期待できます。
自己資金の増額が最も確実
借入限度額を引き上げる最も確実な方法は、自己資金を増やすことです。頭金を物件価格の10％から20％に引き上げるだけで返済比率が改善し、最大融資額が15〜20％伸びるケースは決して珍しくありません。
また、取得する物件の一部に自社オフィスを入居させる「オーナー使用」形態を採用すると、事業性と自家使用を兼ねたローン商品が利用できるようになります。この形態では金利が0.1〜0.2％下がることもあるため、条件が合う場合は検討の価値があるでしょう。
保証協会付き融資の活用
保証協会付き融資を活用する方法も有効な選択肢となります。東京都や大阪府など一部の自治体では、2025年度も中小企業向けの「建物取得資金特別保証」を実施しており、保証料の一部補助を受けることができます。
この制度の融資期間は最長20年、保証割合は80％が上限となっていますが、金融機関にとってはリスクが軽減されるため融資枠を広げやすいというメリットがあります。ただし期限付きの制度であることが多いため、利用を検討するなら早めに相談することをおすすめします。
省エネ性能の向上による評価額アップ
物件のエネルギー効率を高めることで評価額がアップするという方法もあります。国土交通省の調査によると、BELS（建築物省エネルギー性能表示）で星3以上を取得した中小規模オフィスは、周辺の同等物件と比較して賃料が平均7％高いという結果が出ています。
金融機関は将来のキャッシュフロー改善が見込める物件を好む傾向にあるため、設備更新費用を含めた一体融資を依頼することで、総額が増えても返済年数を延ばせる可能性が出てきます。物件購入と同時に省エネ改修を計画している場合は、この点も含めて金融機関に相談してみるとよいでしょう。
具体例で理解する安全な借入ライン
ここでは実際のシミュレーションを通じて、借入限度額の考え方を整理してみましょう。築15年、延べ床面積500㎡の地方中核都市にあるオフィスビルを例に取り上げます。
この物件の想定賃料が月額270万円、平均空室率を15％、運営経費を25％と仮定すると、年間の純収益は約2,070万円となります。返済余力の判定では元利金がこの純収益の80％以内に収まるよう設定するのが一般的です。変動金利1.8％、返済期間25年で計算すると、借入限度額はおよそ2億8,000万円と算出されます。
しかしながら、担保評価が取引事例比較法で2億5,000万円しか出なかった場合はどうなるでしょうか。融資上限は評価額の80％である2億円に制限されることになります。前述の返済余力は満たしているものの、最終的な限度額は2億円に抑えられてしまうのです。ここに自己資金5,000万円を加えて、総額2億5,000万円の物件取得が成立するというイメージになります。
一方で、低金利局面を活かして固定10年2.6％を選択し、返済期間を30年に延長すると状況は変わってきます。同じ年間返済額で最大2億2,000万円まで借入枠を拡大できる計算になります。ただし、この場合は金利上昇期の再固定時に月々の負担が急増するリスクがあるため、複数のシナリオで将来予測を立てておくことが欠かせません。
重要なのは、限度額の上限がそのまま安全ラインになるわけではないという点です。長期的なキャッシュフローに余裕を持たせることを優先し、無理のない借入計画を立てることが成功への近道となります。
まとめ
事務所物件の不動産投資ローンでは、収益力・担保評価・信用力という三つの視点が複雑に絡み合って借入限度額が決定されます。2025年時点の平均金利はまだ比較的低い水準にありますが、評価額の天井や自己資金割合によっては想定より融資枠が縮んでしまうこともあります。
だからこそ、複数の金融機関に同時に打診して条件を比較することや、保証協会付き融資などの制度を活用することが重要になります。そのうえで、保守的なキャッシュフロー計算を行い、年間純収益の20％程度は余裕資金として残せる計画を立てることをおすすめします。
まずは簡易シミュレーションを作成し、ご自身の投資計画に合った安全な借入ラインを見極めてください。無理のない融資枠を設定することが、将来の拡大戦略への確かな布石となるはずです。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 金融庁 2025年度金融モニタリング基本方針 – https://www.fsa.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資情報 – https://www.jfc.go.jp
- 東京都産業労働局 中小企業向け保証制度 – https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp
