都市部の家賃は上がり続ける一方、銀行預金の金利はほとんど動きません。「本業の収入だけでは将来が心配、でも株は値動きが怖い」と感じる方にとって、家賃収入は魅力的な副収入源です。しかし、いきなり物件検索サイトを眺めても、何を基準に選べばいいのかわからず足が止まりがちです。本記事では、2025年9月時点の最新データを踏まえ、初心者でも再現しやすい収益物件の探し方を順序立てて解説します。読むことで、自分に合った立地や利回りの目安がわかり、購入後のトラブルを防ぐチェックポイントも整理できます。
市場環境を読み解く視点
まず押さえておきたいのは、人口動態と賃貸需要の関係です。総務省の住民基本台帳によると、2024年度は都道府県間で人口の転入超過が続いたのは東京圏と福岡市周辺のみでした。地方圏の空室率は上昇傾向にあり、エリア選定を誤ると家賃下落が早まります。つまり、収益物件 探し方 副業という文脈では、需要が底堅いエリアを見抜く力が最初の関門です。
一方で、都心の表面利回り（年間家賃÷物件価格）は平均4〜5%と低水準ですが、実質利回りを押し下げる空室・修繕リスクは小さいです。郊外や地方中核都市では表面利回り8〜10%の物件が散見されるものの、入居付けの難易度が高く運営経験を問われます。そのため、副業として時間を割ける範囲を考慮し、管理委託を前提としたエリアを選ぶか、自主管理で労力をかけるかを早い段階で決めておくと判断がぶれません。
国土交通省の不動産価格指数では、2025年上半期の中古マンション価格が前年同期比4.2%上昇しました。価格上昇局面では焦って購入しがちですが、家賃が伸びていなければキャッシュフローは改善しません。価格と賃料の伸びを両方確認し、家賃の上昇余地が小さいエリアでは購入基準を厳しくする姿勢が必要です。
自分に合った収益物件の条件設定
重要なのは、投資目的を言語化してから物件情報を集めることです。「退職後の年金補填として月5万円を生む」「5年後に売却益を狙う」などゴールを明確にすれば、利回りや築年数の許容範囲が自ずと決まります。逆に目的が曖昧だと、営業担当者の勧めに流され高値掴みを招きやすくなります。
次に、自己資金と融資可能額から購入上限を計算します。2025年度の主要地銀では、サラリーマン向け投資用ローンの融資上限は年収の7〜8倍、自己資金は1〜2割が平均です。たとえば年収600万円なら、4,000万円前後のワンルームマンションか、2,500万円の中古アパートを狙うと無理がありません。この範囲でシミュレーションを繰り返し、目標利回りを決めておくと物件の比較がスムーズになります。
さらに、管理方式も条件に含めます。副業で本業が忙しい場合、管理会社へフル委託する手数料（家賃の5%前後）を経費に織り込みます。手間を減らせる代わりに利回りは下がりますが、時間と精神的負担を考慮すると長期的なメリットが大きいです。言い換えると、「時間か利回りか」の優先順位を決めることで、物件探しの迷いが激減します。
情報源の使い分けと物件の絞り込み
ポイントは、信頼度と鮮度を見極めながら複数の情報源を組み合わせることです。ポータルサイトは掲載件数が多いものの、売れ残り物件が紛れており、表面利回りだけで飛びつくと痛手を負います。一方、地場の不動産会社はネット未掲載の情報を持つものの、面識のない初心者には紹介を渋る傾向があります。そこで、まずポータルで相場観を養い、良質な物件が動く速度を体感した後、気になるエリアの管理会社に直接アプローチして未公開情報を得る流れが効率的です。
実は、2025年4月からレインズ（不動産流通標準情報システム）が個人にも一部公開され、成約事例の検索がしやすくなりました。これにより、過去の取引価格と家賃水準を自分で突き合わせられるため、割高かどうかを客観的に判断できます。また、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」も併用すれば、土地取引事例や地価公示を通じて割安な立地を絞り込めます。
物件が10件ほどに絞れたら、収支シートを作成し数字で比較します。この段階では細かい修繕履歴が不明でも、築年数と延床面積から大まかな修繕費を計上しておくと後々の手戻りを防げます。具体的には、木造なら築15年で外壁塗装150万円、共用部の給排水管更新に200万円など、相場目安を入れておきます。数字を並べることで、見た目の利回りが高い物件でも維持費を含めると魅力が薄れるケースに気づきやすくなります。
現地調査と数字のダブルチェック
基本的に、机上での利回り計算だけではリスクを測れません。現地調査では、最寄り駅からの実歩行時間や夜間の街灯の数、スーパーの距離を確認し、入居者の生活動線を肌で感じます。不動産業者の「駅徒歩8分」が実際には12分という例も多く、体感との差は入居者の満足度に直結します。
さらに、役所の都市計画課で用途地域や再開発計画を確認すると、将来的な資産価値の目減りを避けられます。たとえば、隣接地に商業施設が建つ予定なら家賃アップが期待できますが、逆に幹線道路の拡幅予定で騒音が増す場合は家賃を下げざるを得ません。こうした点はネット情報だけでは分かりにくく、現地で図面を確認することで初めて判明します。
数字のダブルチェックとして、現地調査後に融資審査用の精緻な収支計画を作成します。管理会社から周辺の実勢家賃を取り寄せ、空室率は金融機関が重視する5年平均値を採用します。金利は2025年9月時点の実行金利1.8%前後を基準に、金利上昇シナリオとして＋1%も試算します。これにより、家賃下落3%、空室率15%でもキャッシュフローが黒字なら、リスク許容度の高い物件と言えます。
2025年度の融資と税制を味方に付ける
まず、2025年度も継続中の「住宅ローン減税」の適用外である投資用ローンでは、節税効果を別途考慮する必要があります。減価償却費を活用して所得税を圧縮するとキャッシュフローが向上しますが、木造の場合は耐用年数22年を超えると償却期間が短く税負担が増えます。そのため、築古高利回り物件を狙う際は、減価償却が切れた後の税金をあらかじめ試算しておくと失敗を避けられます。
一方で、2025年度の「中小企業経営強化税制」は、個人オーナーが法人化して取得する耐用年数10年以上の住宅設備に即時償却を認めています。法人を設立し、アパート一棟を取得して省エネ給湯器を導入すれば、設備費用を初年度に全額経費計上できます。期限は2027年3月までなので、物件購入と同時に設備更新を計画すると節税メリットが大きくなります。
融資面では、日本政策金融公庫の「生活衛生貸付」が2025年度も継続しており、賃貸住宅に併設する飲食店やコインランドリーに対して低利の運転資金を提供しています。副業として店舗併設型の収益物件を検討する場合、金利0.4%台（2025年9月時点）で調達できるため、レバレッジを効かせやすいです。ただし、併設店舗が本業とみなされると労働時間が増える恐れがあるため、管理運営の外部委託を含めた費用計算が欠かせません。
まとめ
ここまで、需要が底堅いエリアの見極め方から融資・税制の活用法まで、副業としての収益物件 探し方 副業を段階的に解説しました。要は、目的と資金計画を先に固め、市場データと現地調査でリスクを数値化し、2025年度の制度を味方に付けることが成功の近道です。まずは気になるエリアで成約事例を調べ、簡易収支シートを作成する作業から始めてみてください。計画的な一歩が、将来の安定収入と資産形成への確かな土台となります。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp
- レインズマーケットインフォメーション – https://www.reins.or.jp
- 土地総合情報システム – https://www.land.mlit.go.jp
- 日本政策金融公庫 生活衛生貸付のご案内 – https://www.jfc.go.jp