不動産投資を始めようとすると、最初に突き当たるのが「自分はいくらまで借りられるのか」という疑問です。物件価格を先に決めても融資が通らなければ計画は頓挫しますし、無理な借入額でスタートすれば返済に追われて身動きが取れなくなります。
本記事では「不動産投資の借入可能額」をテーマに、金融機関が審査で重視する指標や年収とのバランス、金利・期間の設定が限度額に与える影響まで体系的に解説します。読み終えたときに、自分の適正借入額を把握し、次の一歩を自信を持って踏み出せるようになることを目指しています。
借入可能額を決める4つの視点
借入可能額は単純な「年収の○倍」という倍率ではなく、複数の要素を総合的に評価して決まります。金融機関が重視するのは主に以下の4つのポイントです。
- 物件の収益力：年間家賃収入をベースにした評価
- 申込者の年収と返済能力：返済比率による上限設定
- 自己資金比率：頭金の割合と手元資金の厚み
- 金融機関の融資姿勢：各行の審査基準や方針
これら4つの要素のうち、いずれか一つでも基準を満たさなければ、希望額の融資を受けることは難しくなります。それぞれの視点について詳しく見ていきましょう。
物件の収益力による評価
物件の収益力は「年間家賃収入×融資年数×掛目」で評価されます。掛目とは安全率を示す係数で、2025年時点の都市銀行では70〜80%が目安となっています。
たとえば年間家賃600万円、融資期間25年、掛目75%の場合、収益還元による最大融資額は以下のように計算されます。
600万円 × 25年 × 75% = 1億1,250万円
ただし、これはあくまで収益面からの上限であり、実際にはほかの要素も加味されて最終的な借入可能額が決まります。
年収別の借入可能額の目安
年収と借入可能額の関係は、返済比率（返済負担率）を基準に算出されます。返済比率の目安は30〜40%が一般的です。以下の表は金利1.7%、融資期間25年を想定した年収別の借入可能額の目安です。
| 年収 | 返済比率35%の場合 | 返済比率40%の場合 |
|---|---|---|
| 500万円 | 約3,000万円 | 約3,400万円 |
| 600万円 | 約3,600万円 | 約4,100万円 |
| 800万円 | 約4,800万円 | 約5,500万円 |
| 1,000万円 | 約6,000万円 | 約6,900万円 |
| 1,500万円 | 約9,000万円 | 約1億300万円 |
このように、同じ物件でも申込者の年収が異なれば融資可能額は大きく変動します。自分の年収に合った現実的な投資計画を立てることが重要です。
収益還元と返済比率の関係
金融機関が最も重視するのは「物件が生むキャッシュフローで返済が完結するか」という点です。家賃収入から空室損、修繕費、管理費、固定資産税などを差し引いた「ネット利回り」をもとに、返済後に年間60万〜100万円程度の余裕資金が残るかどうかが評価されます。
ネット利回りの計算例
具体例として、物件価格5,000万円、年間家賃収入400万円の場合を考えてみましょう。
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 家賃収入 | 400万円 |
| 空室損（5%） | ▲20万円 |
| 管理費・修繕積立金 | ▲48万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | ▲30万円 |
| ネット収入 | 302万円 |
| ネット利回り | 6.04% |
このネット収入302万円から年間返済額を差し引いて余裕が残るかどうかが、融資審査の重要な判断材料となります。高年収であってもネット利回りが低ければ評価は下がりますので、収益還元と返済比率の両面から検討することが大切です。
個人属性が融資判断に与える影響
物件の収益性が優秀でも、個人属性が弱いと借入可能額が抑えられることがあります。金融機関が評価する主な個人属性は以下のとおりです。
- 勤務先の規模や業種（上場企業・公務員は有利）
- 勤続年数（3年以上が目安、10年以上で評価向上）
- 自己資金の額（物件価格の10〜20%以上が望ましい）
- 既存借入の有無（住宅ローンやカーローンなど）
- 過去の返済履歴（信用情報機関の記録）
属性による融資条件の違い
| 属性 | 融資条件の傾向 |
|---|---|
| 上場企業勤務・勤続10年以上・自己資金2,000万円以上 | 金利優遇あり、融資期間延長可能、フルローンも検討可 |
| 中小企業勤務・勤続5年・自己資金500万円 | 標準的な条件、頭金10〜20%程度を求められる |
| 転職直後・フリーランス・自己資金少額 | 融資期間短縮、頭金増額を条件提示されることが多い |
自分の属性を客観的に把握し、不足部分を補う戦略を立てることが重要です。具体的には、自己資金の積み増し、共同担保の用意、勤続年数を重ねてから申請するなどの方法が考えられます。
金利と融資期間が借入可能額に与える影響
同じ返済比率でも、金利が低く期間が長いほど借入可能額は大きくなります。2025年時点の平均金利は、変動金利で1.5〜2.0%、固定10年で2.5〜3.0%程度です。
金利差による借入可能額の変化
年収600万円、返済比率35%（年間返済額210万円）の場合で、金利と期間による借入可能額の違いを見てみましょう。
| 金利 | 融資期間25年 | 融資期間30年 | 融資期間35年 |
|---|---|---|---|
| 1.5% | 約4,300万円 | 約4,900万円 | 約5,400万円 |
| 2.0% | 約4,000万円 | 約4,500万円 | 約4,900万円 |
| 2.5% | 約3,700万円 | 約4,100万円 | 約4,500万円 |
0.5%の金利差でも数百万円の借入可能額の違いが生じることがわかります。
物件の耐用年数と融資期間の関係
融資期間は物件の法定耐用年数に大きく左右されます。以下は構造別の目安です。
| 構造 | 法定耐用年数 | 融資期間の目安 |
|---|---|---|
| RC（鉄筋コンクリート） | 47年 | 最長35年程度 |
| 重量鉄骨 | 34年 | 最長30年程度 |
| 軽量鉄骨 | 27年 | 最長25年程度 |
| 木造 | 22年 | 最長20年程度 |
築30年の木造アパートでは融資期間が15年程度に制限されることもあります。期間が短くなれば月々の返済額が増え、返済比率の観点から借入可能額は大幅に圧縮されます。投資対象として耐用年数の残る物件を選ぶか、リフォームで評価を高めることが対策として有効です。
2025年度に活用できる制度と資金計画のコツ
2025年度も引き続き活用できる税制優遇や支援制度があります。これらを上手に利用することで、自己資金を厚くし、より有利な条件で融資を受けられる可能性が高まります。
活用を検討したい主な制度
- 住宅取得資金贈与の非課税枠：親族からの資金援助に対し、上限1,000万円まで贈与税が非課税になります。新築賃貸住宅の建設資金にも適用可能です。
- 経営力向上計画の認定：中小企業庁の認定を受けると、登録免許税が固定資産税評価額の0.1%に軽減され、取得時コストを圧縮できます。
これらの制度には期限や適用条件がありますので、着手前に税理士や金融機関の担当者と連携し、申請スケジュールを逆算しておくことが重要です。
長期的な資金計画のポイント
投資家個人として心がけたいのは、手元資金を厚く保つキャッシュマネジメントです。具体的には、以下のような資金計画が推奨されます。
- 家賃収入の20%を毎月積み立て、突発修繕や金利上昇に備える
- 積立金は次の物件購入時の自己資金としても活用する
- 生活費とは別に6ヶ月分の返済資金を確保しておく
この積立があることで、再度融資を受ける際に自己資金比率を高められ、借入可能額を押し上げる好循環につながります。
まとめ
本記事では「不動産投資の借入可能額」について、金融機関が審査で見る4つのポイント、収益還元と返済比率の関係、個人属性の影響、金利・期間が限度額に与える影響を解説しました。
借入可能額は年収の単純倍率ではなく、物件のキャッシュフロー、自己資金、個人属性、金融機関ごとの方針が絡み合う複合的な判断で決まります。投資を検討する際は、以下のステップで進めることをおすすめします。
- まず手元資金と年収から無理のない返済比率を設定する
- 物件のネット利回りがその基準を満たすかを確認する
- 金利交渉や制度活用によって借入条件を最適化する
- シミュレーションは楽観・悲観の両面で行う
長期的に安定した投資ポートフォリオを築くために、自分の適正借入額を正確に把握し、計画的に行動しましょう。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 国土交通省 不動産市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 財務省 税制改正情報（住宅取得資金贈与） – https://www.mof.go.jp
- 中小企業庁 経営力向上計画 – https://www.chusho.meti.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp
