子どもの将来にかかる教育費は年々増えています。特に大学進学までを想定すると、まとまった資金をいつ、どのように用意すべきか不安に感じる親御さんは多いでしょう。そこで注目されているのが「マンション投資」です。住宅ローンとは異なる投資用ローンを活用し、賃料収入を教育資金に充てることで、家計を圧迫せずに準備できる可能性があります。本記事では、ファミリー向けにマンション投資で教育資金を作る際のポイントを、最新データとともに分かりやすく解説します。最後まで読めば、具体的な物件選びからキャッシュフロー管理、2025年度の優遇制度まで一通り理解できるはずです。
子どもの教育資金をどう準備するか
まず押さえておきたいのは、教育費の総額です。文部科学省「子供の学習費調査」によると、幼稚園から大学卒業まで全て公立の場合でも約1,000万円、大学を私立文系にすると約2,300万円に達します。また、ベネッセ教育総合研究所の2024年レポートでは、首都圏の私立理系学部を選択した場合、総費用が平均2,800万円に及ぶと示されています。つまり、早期に計画を立てないと教育資金は家計の大きな負担になりかねません。
一方で、給与収入だけで数千万円を積み立てるのは簡単ではありません。学資保険や積立投信も選択肢ですが、利回りは年1〜3%程度が一般的です。そこで、家計と別枠で収益を生む仕組みとしてマンション投資が注目されます。賃料収入をローン返済に充てつつ、余剰分を教育資金として積み上げるモデルです。長期で見れば家賃上昇や物件売却益も期待でき、学資保険より高いリターンが狙える点が魅力となっています。
マンション投資がファミリー世帯に向く理由
重要なのは、マンション投資が「時間を味方にできる」点です。教育資金が必要になるのは子どもが大学進学する十数年後であるため、長期投資に向いています。ローン期間を35年に設定し、最初の10年は賃料収入で返済と経費をまかないながら、キャッシュフローの一部を教育資金にプールできます。10年後には元本の約15〜20%が減り、売却益を得やすくなるため、大学入学時に一括売却して学費に充てる選択肢もあります。
ファミリー世帯にとって、投資リスクを最小化するのは欠かせません。新築区分マンションであれば、設備保証が手厚く修繕リスクが限定的です。また、東京23区の新築マンション平均価格は2025年9月時点で7,580万円ですが、ワンルーム区分なら3,000万円台から購入可能です。家計へのレバレッジ効果が大きく、自己資金300〜500万円でも始められる点は大きな魅力と言えるでしょう。
さらに、賃貸市場の安定性もポイントです。総務省の住民基本台帳人口移動報告では、都心部への転入超過が続き、単身世帯数も増加しています。この流れは25年時点でも顕著で、空室リスクを抑えられる要因となります。家賃収入が安定すれば、学資の積立ペースも読みやすくなるのです。
物件選びで押さえるべき3つの視点
まず押さえておきたいのは「立地」です。大学やオフィス街へのアクセスが良い駅徒歩10分以内の物件は高い稼働率を維持しやすいからです。駅から遠い物件は利回りが高く見えても、空室期間が長くなれば想定利回りは簡単に崩れます。
次に「築年数と修繕計画」を確認します。大規模修繕とは、外壁や給排水管の交換などを行う周期的な工事です。国土交通省のガイドラインでは12〜15年ごとが目安とされ、費用は区分所有1戸あたり平均100〜150万円かかります。築10年前後の物件を選ぶなら、修繕積立金の残高と今後の計画を必ず確認しましょう。
最後に「管理力」です。管理組合の総会資料や修繕履歴を読むと、居住者トラブルや滞納率が把握できます。管理状態が悪いと資産価値が下がり、売却時の価格にも影響するため軽視は禁物です。特にファミリー世帯は教育資金という使途が明確なため、リスクを見逃さない慎重さが求められます。
キャッシュフローとローン返済のバランス
ポイントは、家計と投資を混同しない資金管理です。投資用ローンの金利は2025年9月時点で年1.8〜2.5%が主流です。仮に3,500万円を2.2%・35年で借りると、毎月返済額は約11万円になります。管理費と修繕積立金を合わせ月2万円、固定資産税を均すと月1万円。家賃が月14万円なら、手残りは月約0万円です。一見利益が出ていないように見えますが、ローン返済の中には元本返済分が含まれるため、資産は着実に積み上がります。
さらに、所得税・住民税の節税効果も見逃せません。減価償却を活用することで、年間10〜20万円の所得控除が得られるケースがあります。その分を教育資金口座に振り替えれば、実質的なプラスが生まれる仕組みです。ただし、節税額は年収や物件構造によって差が大きいため、シミュレーションを行い無理のない計画を立てましょう。
キャッシュフローの余剰が生まれたら、定期預金よりも利回りの高い「つみたてNISA」や「ジュニアNISA（25年末まで新規口座開設可能）」に回すと複利効果が期待できます。こうした二段構えの運用で、学費ピーク時の資金繰りをさらに安定させることができます。
2025年度の税制優遇と活用法
実は、2025年度も賃貸住宅に関する税制優遇は継続しています。代表的なのが「不動産所得における青色申告特別控除」です。電子帳簿保存とe-Taxを併用すると最大65万円の控除が受けられます。個人の課税所得が900万円なら、税率23%で約15万円の節税に相当します。この額をそのまま教育資金に回せば、年間授業料の一部をカバーできる計算です。
さらに、不動産取得税の軽減措置（課税標準の特例）は2026年3月まで延長が決定しています。新築または築20年以内の優良中古住宅を取得した場合、標準税率3%が2.4%に下がります。3,500万円の物件なら税額は105万円から84万円に減り、21万円のコスト削減です。浮いた資金で繰上返済を行えば、総返済額を圧縮できるため、教育資金の原資をさらに厚くできます。
固定資産税の新築軽減も有効です。新築マンションは最初の5年間、課税標準が1/2になります。同額の賃料を得ながら税負担が軽くなるため、初期キャッシュフローが改善します。これらの優遇策は適用要件が細かいので、購入前に税理士または不動産会社に確認し、確実に利用しましょう。
まとめ
マンション投資は教育資金を長期で準備したいファミリー世帯にとって、堅実かつ効率的な選択肢になり得ます。教育費は2,000万円を超える可能性があり、早期の資金計画が不可欠です。都心の需要が高い物件を選び、修繕計画と管理状態を精査すれば、安定した賃料収入を得られます。ローン返済を賃料と相殺し、節税分と元本返済で資産を増やしつつ、優遇制度を活用することが成功への近道です。結論として、今から行動を起こし、時間を味方に付けることが、子どもの未来と家計の余裕を同時に守る最善策と言えるでしょう。
参考文献・出典
- 文部科学省 子供の学習費調査 2023年度版 – https://www.mext.go.jp/
- 不動産経済研究所 2025年9月首都圏マンション市場動向 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省 住宅市場動向調査 2024年度 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年上半期 – https://www.soumu.go.jp/
- ベネッセ教育総合研究所 教育費に関する調査2024 – https://berd.benesse.jp/
- 国税庁 所得税法 青色申告特別控除の手引き 2025年版 – https://www.nta.go.jp/