不動産を含む相続は「まだ先の話」と感じる方も多いでしょう。しかし相続税の基礎控除が縮小した2015年以降、課税対象となる家庭は着実に増えています。突然の相続で資金繰りに困り、大切な実家や収益物件を手放さざるを得なかったという相談も珍しくありません。
本記事では、筆者自身の経験と相談者から得たリアルな体験談を交えながら、2025年10月時点で有効な制度や専門家活用のコツを詳しく解説します。最後まで読んでいただければ、ご自身の状況に合った対策のヒントと具体的な行動プランが見えてくるはずです。
なぜ今、相続対策が必要なのか
最初に押さえておきたいのは、相続税の課税割合が年々上昇しているという事実です。国税庁の2024事務年度統計によると、死亡者に占める課税対象割合は10.6%に達しました。この数字は10年前のほぼ2倍にあたります。基礎控除の縮小だけでなく、都市部を中心とした不動産価格の上昇が大きく影響しています。
たとえば東京都23区の住宅地価格は、総務省地価公示のデータで2025年までの5年間に平均18%も上昇しました。「うちは普通の家庭だから大丈夫」と油断していると、評価額の急増によって税負担が想定外の金額になる恐れがあります。親から受け継いだ実家の土地が、いつの間にか課税対象になっていたというケースは決して珍しくないのです。
一方で、相続対策は早く始めるほど選択肢が広がります。贈与税の暦年課税制度では年間110万円まで非課税となりますが、これを10年続ければ合計1,100万円を無税で移転できる計算です。2024年改正で相続財産加算の「7年ルール」が導入されたものの、基礎控除内の贈与であれば影響は限定的です。こうした制度を正確に理解し、計画的に活用することが節税の出発点になります。
贈与と法人化、どちらを選ぶべきか
相続対策を考える上で重要なのは、生前贈与と不動産管理法人のどちらが自分の状況に適しているかを見極めることです。両者にはそれぞれメリットとデメリットがあり、家族構成や物件規模によって最適解が異なります。
実際に筆者が相談を受けた港区在住のAさんの事例をご紹介します。Aさんは会社員で、賃貸マンション1棟を所有していました。その評価額は1億5,000万円で、相続税の課税ラインを超えていたのです。Aさんは子ども二人に毎年100万円ずつ贈与を行いながら、並行して不動産の一部を資本金として管理法人を設立しました。法人へ資産を移すことで所得分散が可能になり、年間の所得税と住民税が約120万円減少したと報告しています。
ただし生前贈与だけに頼ると、「持ち分」が分散して将来の修繕や売却の意思決定が難しくなる場合があります。特に兄弟姉妹間で意見が合わないケースでは、共有名義がトラブルの種になりかねません。法人化すれば株式に置き換えることで意思決定を一本化しやすく、議決権の調整も柔軟に行えます。
しかし法人設立には約30万円の費用がかかり、毎年の会計処理や税務申告のコストも発生します。物件規模が小さいと費用倒れになってしまうため、注意が必要です。結局のところ、贈与と法人化は単独で考えるのではなく、両者のメリット・デメリットを比較しながら組み合わせる発想が欠かせません。
築古アパート投資で評価額を抑えた実例
評価額を抑える手段として、現場で注目されているのが「築古アパートへの投資」です。一見するとリスクが高そうに感じるかもしれませんが、適切な物件選びと管理を行えば、節税と安定収益の両立が可能になります。
筆者の実家では2023年に築30年の木造アパートを4,000万円で取得し、2025年現在も満室経営が続いています。国税庁の財産評価基本通達によれば、建物の相続税評価額は固定資産税評価額を用いて算出されます。そのため購入価格の約40%、つまり1,600万円程度の評価額となりました。キャッシュフローは年間150万円の黒字を生み出しながら、評価圧縮によって将来の相続税額が約700万円下がる試算になっています。
もちろん築古アパートには修繕リスクがつきものです。筆者の場合も外壁と屋根の補修に400万円を投じ、空室リフォームに備えて別途300万円の積立を実践しています。購入前には周辺5物件の空室率を半年間追跡し、平均8%以内で推移していることを確認しました。こうしたデータに基づく慎重な判断が、節税効果だけでなく長期的な安定収益を実現するカギとなります。
家族会議で見えた効果と落とし穴
相続対策で見落とされがちなのが、「家族間の合意形成」の重要性です。どれだけ優れた節税スキームを用意しても、家族の間で争いが起これば元も子もありません。法務省の統計によると、遺産分割調停件数は2024年に1万6,000件を超え、10年前より14%も増加しています。
筆者の実家では、税理士を交えた家族会議を計3回開催しました。それぞれの希望と不安を丁寧に洗い出した結果、母は自宅に住み続ける権利を確保しつつ、賃貸アパートの株式を子どもへ段階的に移すという方針で全員が一致しました。時間はかかりましたが、この合意形成のプロセスが後のトラブル防止に大きく役立っています。
しかし家族会議は感情論になりやすく、議事録を残さないと「言った・言わない」の対立が後から発生することがあります。筆者はオンラインの共有ドキュメントに全員の発言と決定事項を整理し、いつでも確認できる状態にしておきました。また、将来的に介護が必要になった場合の費用負担や居住権の扱いも重要な論点です。公正証書遺言や家族信託を活用すれば、万一の判断能力低下にも備えられるため、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
専門家に依頼するベストなタイミングと費用の目安
専門家選びで迷う方は、まず税理士と司法書士の役割の違いを理解しておきましょう。税理士は税金の計算と申告書作成が主な業務です。2025年度の相続税申告報酬は、財産額1億円で平均70万円前後が相場となっています。一方、司法書士は遺産分割協議書の作成や不動産の登記移転を担当し、報酬は物件1件あたり10万円前後が一般的です。
複雑な事案では弁護士を加えると安心ですが、着手金だけで30万円程度からとなるため、費用対効果をしっかり見極める必要があります。親族間に争いがなければ弁護士費用は不要なケースも多いので、まずは税理士に相談して全体像を把握することから始めるとよいでしょう。
筆者が同行したBさん一家の事例では、相続財産総額9,000万円に対して税理士報酬65万円、司法書士報酬15万円でした。親族間の争いがなかったため弁護士費用は発生しませんでしたが、税理士が不動産の路線価評価を適正に見直したことで、税額を約120万円圧縮できました。報酬を差し引いても十分なメリットが得られたわけです。
相談費用を惜しんで自己判断に頼ると、かえって税負担が増えてしまうことがあります。目安として財産額が5,000万円を超えたら、早めに専門家へ試算を依頼し、複数の見積もりを比較検討する姿勢が大切です。
まとめ
本記事では、贈与や法人化、築古アパート投資といった多様な相続対策について、実際の体験談を交えながら2025年時点の制度と実務のポイントを紹介しました。相続税の課税対象者が増えている今こそ、家族で資産を「見える化」し、専門家の助言を受けながら長期的な計画を立てることが不可欠です。
最初の一歩として、財産目録を作成してみてください。そして贈与可能額や法人設立の採算を簡単に試算し、専門家への相談につなげていきましょう。行動を先延ばしにしなければ、大切な実家や収益物件を守りながら、家族の絆もより深まるはずです。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 総務省地価公示 – https://www.mlit.go.jp
- 法務省 司法統計 – https://www.moj.go.jp
- 日本税理士会連合会 – https://www.nichizeiren.or.jp
- 全国賃貸住宅新聞社データ – https://www.zenchin.com
