不動産投資に興味はあるものの、変動する金利や空室リスクを考えると一歩を踏み出せない方は少なくありません。特に事務所物件は居住用と違い「企業の動向に左右される」と聞くため、不安が大きいのが実情です。本記事では、2025年10月時点で利用できる不動産投資ローンの固定金利型に焦点を当て、事務所物件で安定したキャッシュフローを確保する方法を丁寧に解説します。読み終えるころには、ローン選びの基礎から金利上昇局面への備えまで具体的な行動イメージがつかめるはずです。
不動産投資ローンを理解する第一歩
まず押さえておきたいのは、不動産投資ローンと住宅ローンの根本的な違いです。不動産投資ローンは、物件から得られる賃料収入を返済原資にする融資であり、金融機関は「収益力」と「担保評価」の両面を重視します。一方、住宅ローンは返済能力を年収で測るため、審査基準が異なります。
2025年10月時点での不動産投資ローン金利は、変動型が年1.5〜2.0%、固定10年型が年2.5〜3.0%と全国銀行協会が公表しています。投資家は金利差だけでなく、返済期間や元利均等・元金均等といった返済方式も考慮する必要があります。つまり、表面金利が低く見えても、返済総額や途中解約手数料などを含めた実質コストを比較しなければ本当の優位性は分かりません。
また、借入可能額は年収よりも物件の収益性が左右します。家賃収入から空室率や経費を差し引き、年間の純収益が返済額の1.2〜1.3倍以上あるかどうかが目安とされます。この基準は金融機関ごとに微妙に違うため、複数行へ同じ資料を提出し、条件を引き出す交渉力も大切です。
固定金利を選ぶメリットとリスク
ポイントは、固定金利とは契約時点の金利が返済期間中に変わらない方式である、という単純さに潜む安心感です。変動金利と比べると初期金利は高めに設定されますが、将来の金利上昇リスクを排除できるため、キャッシュフロー計画が立てやすくなります。
例えば、1億円を固定金利2.7%、20年、元利均等で借りた場合、毎月返済額は約55万円です。一方で変動金利1.7%なら約49万円と魅力的に見えます。しかし日本銀行が段階的な利上げを進め、変動金利が3%に達すれば毎月返済は約56万円に上昇し、固定金利より高負担となります。つまり、低金利が長く続くシナリオでは変動型が有利でも、上昇トレンド入りすれば固定型の方が心理的かつ実質的に安全と言えます。
ただし、固定金利には途中解約時の違約金や一括返済手数料が設定されることが多く、将来の売却益で繰り上げ返済したい場合はコスト高につながります。また、当初期間固定型（たとえば固定10年）が終了した後に金利が再設定されるタイプでは、その時点の市況次第で返済額が跳ね上がるリスクも残ります。したがって契約前に「全期間固定」か「期間固定」かを確認し、出口戦略と合わせて選ぶことが不可欠です。
事務所物件ならではの収益構造
実は、事務所物件は居住用に比べて賃料単価が高く、フリーレント（無償期間）を除いてしまえば利回りが安定しやすい側面があります。都心三区の小規模オフィスの平均募集賃料は2025年第二四半期時点で坪25,000円前後（ビルディング協会）と、ワンルーム賃貸の1.5倍程度です。
ただし、テナントの入れ替わり時の空室期間が長くなりがちで、入居工事（内装、電気配線）の負担をオーナーが求められるケースがある点は注意が必要です。また、賃貸借契約では原状回復範囲が事前に定められるため、退去時の費用負担を予測しづらい状況も生じます。つまり、利回り計算では表面利回りだけでなく「平均空室率」と「入退去コスト」を必ず織り込むことが成功の鍵となります。
一方で、オフィス需要はリモートワークの浸透で縮小したと言われますが、日本政策投資銀行の2025年レポートでは「対面とオンラインのハイブリッド化に対応した中小規模オフィスの需要が堅調」と示されています。具体例として、社員10〜30名規模のITベンチャーが駅近のリノベ済み一棟ビルに移転するケースが増えており、立地と設備がマッチすれば長期入居が期待できます。こうした需要を捉えることで、固定金利の安定返済と相まって計画的な収益を確保しやすくなります。
金利上昇局面でのキャッシュフロー管理
重要なのは、固定金利を選んだとしても全体のキャッシュフローを継続的に監視する姿勢です。キャッシュフローとは、家賃収入から運営費や返済を差し引いた実際の手残りを指し、資産の健全性を測る指標となります。税引き後に年間100万円以上のプラスを維持できれば、将来の修繕や新規投資へ備える余力が生まれます。
まず、金利変動に左右されない返済額を固定できたら、次は運営費の削減に目を向けましょう。共用部のLED化や自動検針システムの導入は初期投資が必要ですが、5年以内に光熱費を10〜15%削減する事例が増えています。また、オンライン内覧システムやバーチャルオフィス契約とのセット販売により成約までの期間が短縮されれば、空室損失を抑えられます。
それでも予期せぬ設備故障やテナント倒産が起きる可能性はゼロではありません。そこで年間家賃収入の5%を目安に「修繕・緊急対応積立」を設けると、突発コストによる資金ショートを防げます。この積立を運転資金ではなく専用口座で管理すると、月次損益がブレずに可視化され、金融機関からの信頼も高まります。
2025年度の融資制度と活用のポイント
まず押さえておきたいのは、2025年度に継続中の「中小企業向け事業用不動産融資支援制度」です。これは事務所物件を取得し、自ら一部を使用しつつ残りを賃貸する場合、固定金利が0.3%優遇される公的融資枠で、申請期限は2026年3月末までと発表されています。また、環境性能の高いビルであれば、地方自治体の「ZEB化改修補助金」と併用可能で、改修費の最大1/3を補助します。
重要なのは、これら制度を使う際、事前に物件査定書や省エネ計画書を用意し、金融機関と自治体へ同時に相談する段取りを整えることです。タイムラグが生じると融資承認が下りても補助申請が間に合わず、せっかくの優遇を逃す事態になりかねません。また、優遇金利は実行後5年経過時点で省エネ効果を報告する義務があり、未達成なら通常金利へ戻る仕組みです。つまり、制度を使って有利に借りるためには、運用中も省エネ施策を継続し、データを蓄積する体制が欠かせません。
さらに、日本政策金融公庫の「地域活性化サポートローン」では、地域の雇用創出に資する事務所ビル取得に対し、固定金利で最長25年まで借入可能としています。地元企業へのテナント誘致計画を示すと審査が通りやすく、CAPEX（設備投資）を抑えながら長期安定運用を目指せます。固定金利のメリットを最大化するには、こうした制度を活用して低コストで資金を調達し、運営効率を高める総合戦略が必要です。
まとめ
事務所物件への投資で安定した収益を得る鍵は、固定金利ローンの特徴を理解し、自身の投資計画と金利サイクルを合わせることにあります。金利上昇局面でも返済額が変わらない安心感を土台に、空室対策と運営コスト削減を積み重ねれば、キャッシュフローは着実に積み上がります。また、2025年度に有効な各種優遇制度を併用することで、借入コストの低減と物件価値の向上を同時に実現できます。この記事で得た知識を参考に、まずは金融機関への事前相談や物件の簡易査定から行動を始めてみましょう。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 日本政策投資銀行「不動産市場2025年展望」 – https://www.dbj.jp
- ビルディング協会「オフィスマーケット統計2025Q2」 – https://www.building.or.jp
- 日本銀行「金融システムレポート2025年4月」 – https://www.boj.or.jp
- 日本政策金融公庫「地域活性化サポートローンのご案内」 – https://www.jfc.go.jp