不動産投資に興味はあるものの、「税金が複雑で自分には難しそう」と感じていませんか。実は、仕組みを正しく押さえれば、所得税や住民税を効率的に減らせるだけでなく、キャッシュフローの改善にもつながります。本記事では、2025年10月時点で有効な制度を踏まえながら、「不動産投資 節税」の基礎から応用までをやさしく解説します。読後には、どの経費が認められ、どの手続きが必要かがクリアになり、具体的な行動計画を描けるはずです。
なぜ不動産投資で節税できるのか
まず押さえておきたいのは、不動産投資が“事業”として認められる点です。給与所得と異なり、必要経費を差し引いた後の利益に課税されるため、経費計上の幅が広がります。
国税庁の統計によると、2023年度に不動産所得を申告した個人の約65%が、経費計上によって課税所得を圧縮しています。具体的には管理委託料や修繕費、ローン利息などが代表例です。また、所得税は累進課税なので、課税所得が下がるほど税率も軽くなります。つまり、不動産投資で経費を適正に計上することは、節税につながるだけでなく、手残りを増やす最も基本的な戦略と言えます。
一方で、経費として認められない支出を計上すると否認リスクが高まります。例えば、家族旅行を視察費として処理するような行為は税務調査で指摘されやすいので避けましょう。重要なのは、領収書を保管し、支出と収入の関連性を説明できるようにしておくことです。
減価償却を活用する具体的な方法
ポイントは、建物価格を複数年に分割して経費計上できる減価償却費です。これにより、現金の流出を伴わずに損金が計上でき、キャッシュフローを改善できます。
木造アパートなら法定耐用年数は22年、RC造（鉄筋コンクリート造）マンションは47年が原則です。しかし、築古物件を購入すると、残存耐用年数を簡便法で計算できるため、償却期間が短くなるケースがあります。たとえば築30年の木造戸建てなら、残存耐用年数は（22年−30年）ではなく「22年×20%＝4年」と算定でき、4年間で一気に償却できます。これにより、購入後数年間の損益を赤字にし、他の所得と損益通算することで実効税率を下げることが可能です。
ただし、2025年度の税制では、減価償却の方法そのものに大きな変更は予定されていませんが、建物と設備の区分け（いわゆるコストセグリゲーション）を過度に細分化すると否認の可能性があります。建築士の内訳証明書を取得し、根拠を残す姿勢が重要です。さらに、一定規模を超える場合は固定資産税評価額の見直しで課税標準が下がる可能性もあります。ここまで活用すれば、減価償却は単なる会計処理ではなく、戦略的な節税ツールになります。
青色申告と法人化、どちらが有利？
実は、個人で青色申告を選ぶか、法人設立で節税を狙うかは、年間所得や家族構成によって結論が変わります。2025年度の青色申告特別控除は65万円（e-Taxによる申告の場合）で据え置かれており、これだけでも所得税・住民税の合計で年約15万円前後の節税効果があります。
家族を従業員として雇い給与を支払う“専従者給与”を活用すれば、さらに経費範囲が広がります。ただし、支払額が市場相場と乖離していると否認のリスクがあるので注意しましょう。また、損失を3年間繰り越せる制度も青色申告の大きな魅力です。たとえば、初年度に大規模修繕を行って赤字になっても、翌年度以降の黒字と相殺できます。
一方で、所得が900万円を超える層では法人化が視野に入ります。法人税率は中小法人で15〜19%程度と、個人の最高税率45%より低く抑えられるからです。加えて、役員報酬や退職金などフレキシブルな所得分散が可能になります。ただ、設立・維持コストや社会保険負担が増える点は無視できません。つまり、青色申告で控除と損失繰越の恩恵をフル活用し、所得が一定額を超えたタイミングで法人化を検討する段階的アプローチが実務上は最も無駄がありません。
2025年度税制改正のポイント
まず2025年度で押さえておきたいのは、固定資産税の負担調整措置の継続と、カーボンニュートラル関連投資促進税制の適用範囲です。固定資産税については、標準税率1.4%が維持され、住宅用地の課税標準の特例も延長されています。そのため、住宅部分を含む一棟マンションに投資する場合、敷地の200㎡以下部分が課税標準1/6に軽減される措置は引き続き活用可能です。
また、2025年度の中小企業経営強化税制は、ZEB（ゼロエネルギービル）など高効率建材への投資を行った場合、特別償却または税額控除が選択できます。法人で物件を所有し、共用部の照明や空調を更新するタイミングでこの制度を使えば、減価償却以上の節税が期待できます。ただし、設備投資計画の認定を受ける手続きが必要なため、施工会社や税理士と早めに連携しましょう。
さらに、インボイス制度が2023年に導入された影響で、課税事業者を選択したオーナーは消費税の仕入控除が可能になりました。賃貸住宅の家賃は非課税ですが、外壁工事や管理費には課税仕入が含まれるため、適格請求書を受け取ることで実質負担を抑えられます。インボイス発行の有無で管理会社を選定することが、これからの時代はキャッシュフローに直結します。
節税メリットを最大化する管理のコツ
重要なのは、節税策を“仕組み化”して日々の運営に落とし込むことです。領収書の電子保存はもちろん、クラウド会計ソフトと銀行APIを連携させれば、自動で仕訳が進み、人為的ミスを減らせます。国税庁の電子帳簿保存法ガイドラインに沿ってデータを保存しておけば、ペーパーレスでも青色申告の要件を満たすので安心です。
さらに、毎年1月から2月の確定申告ピーク時にまとめて処理するのではなく、月次で試算表をチェックする習慣が欠かせません。家賃の入金遅延や修繕発生を早期に把握できるだけでなく、節税の打ち手もその年内に判断できます。たとえば、年末時点で黒字が大きいと分かれば、翌期に予定していた設備更新を前倒しすることで税負担を平準化できます。
また、税務調査の通知が来た場合に備えて、物件写真や見積書を一元管理しておくと説明がスムーズです。最近はオンラインストレージでもタイムスタンプ機能が普及しており、保存日時の証明にも役立ちます。正しい管理体制は、節税と同時に長期的なリスクヘッジにもなるのです。
まとめ
ここまで、不動産投資で節税する具体的な方法を解説してきました。経費計上の幅広さ、減価償却の巧みな活用、青色申告と法人化の使い分け、さらには2025年度税制改正の要点まで押さえれば、税負担を最小化しつつ手残りを最大化できます。まずは月次で帳簿を整え、認められる経費を漏れなく計上するところから始めてみましょう。実践と改善を重ねれば、「不動産投資 節税」のメリットを最大限享受できるはずです。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 財務省「令和7年度税制改正の大綱」 – https://www.mof.go.jp
- 経済産業省 中小企業経営強化税制パンフレット – https://www.meti.go.jp
- 国土交通省 住宅・建築物省エネ改修支援事業資料 – https://www.mlit.go.jp