不動産価格の高騰が続くなか、「都心の中古マンションに二億円も投じて本当に採算が合うのだろうか」と悩む方は少なくありません。確かに金額の大きさが心理的ハードルを高めますが、正しく設計された投資計画は長期のインカムと資産形成を同時に叶えてくれます。本記事では、二〇二五年十月時点の市場データと制度を踏まえながら、マンション投資 中古 2億円の魅力とリスク、資金調達、収益シミュレーション、物件選定、税制活用までを体系的に解説します。読み終えた頃には、数字と根拠に基づいた判断軸を持ち、自信をもって次のアクションを取れるはずです。
中古2億円マンション投資の魅力とリスク
まず押さえておきたいのは、高額物件ほど収益とリスクがともに拡大するという鉄則です。二億円規模の中古マンションは、キャッシュフローと資産価値の両面で大きなインパクトをもたらします。
東京都心の中古区分マンション平均成約価格は二〇二五年上半期で一億三千万円前後ですが、タワー物件や一棟買いになると二億円を超える取引が珍しくありません。国土交通省の不動産取引価格情報によると、都心五区の築十五年前後のタワーマンションは坪単価四百万円台後半で推移し、家賃水準は坪一・三万円前後です。つまり一定の賃料相場が確立されているため、空室率を低く抑えやすい点が魅力になります。
一方で、管理費・修繕積立金が月三十万円を超えるケースもあり、利回りを正確に試算しないと手取りが想定を下回る恐れがあります。また、築二十年を超えると大規模修繕が重なりやすく、追加の資金投入が必要になる点も軽視できません。したがって、物件選定では現行の修繕計画と積立金残高を必ず確認し、将来の負担を織り込む姿勢が欠かせないのです。
資金計画と融資戦略
重要なのは、自己資金と融資のバランスをどう設計するかです。二億円をフルローンで調達できたとしても、金利上昇時の返済リスクが高まります。
金融機関は二〇二五年現在、都心の投資用区分マンションに対し年一・六〜二・二％の固定金利を提示しています。自己資金を三割入れ、残り一億四千万円を三十五年固定一・八％で借りると、月々の返済額は四十六万円程度です。ここに管理費等を加えると、満室時家賃収入が月百万円を超えて初めて安定黒字となります。つまり自己資金を厚くし、借入比率（LTV）を六〜七割に抑えるだけで、キャッシュフローに大きな余裕が生まれるのです。
また、メガバンクとノンバンクで融資姿勢が異なるため、事前に複数行のシミュレーションを取り寄せることが効果的です。二〇二五年度からは「事業性融資推進指針」に沿い、家賃下落シナリオを提出すると金利優遇を受けられる制度が始まっています。こうした情報を活用し、金利だけでなく団体信用生命保険や繰上返済手数料まで含めた総返済コストで比較する視点が求められます。
収益シミュレーションの組み立て方
ポイントは、楽観、市場平均、悲観の三つのシナリオを作り、最悪でも赤字幅をコントロールできるか検証することです。
まず賃料は現行相場から年一％下落する悲観ケースを設定します。都心で家賃が急落した事例は稀ですが、金融危機や大量供給が重なると二〜三％下落した年もありました。そのため下落幅を大きめに取ることで、実際の運営が容易になり精神的余裕も生まれます。
次に空室率は通常五％前後で見積もられますが、悲観シナリオでは十五％を設定します。この条件で家賃収入が月七十五万円まで下がっても、管理費等を差し引き、金利一・八％なら年間三百万円の黒字が残る設計にしておけば、突発的な修繕にも対応可能です。国土交通省「賃貸住宅市場概況調査」では、都心区分マンションの平均空室率は三・二％に過ぎないため、十五％はかなり厳しい前提と言えます。
最後に出口戦略も忘れてはいけません。二億円で取得した物件が十年後に一五％下落しても、一億七千万円で売却できれば、ローン残高がそれ以下に減っているかが重要です。繰上返済計画を盛り込み、想定売却時点で債務超過を回避する収支表を作成すると、金融機関からの信頼も高まります。
物件選びで押さえるべき指標
実は、高額物件ほど数字以外の要素が成否を分けます。立地と建物スペックがほぼ収益を決めるからです。
立地面では、人口流入が続く駅徒歩五分圏内が基本ですが、二〇二五年以降は「職住近接」の流れが強まり、オフィス街に近い居住エリアが人気を集めています。国際金融都市構想が進む港区や千代田区では、外資系エグゼクティブ向け賃貸需要が底堅く、家賃水準も維持されやすい状況です。一方で、周辺に新築タワーが林立しているエリアは供給過多に注意が必要です。
建物スペックでは、二〇二〇年以降義務化された耐震基準適合証明の有無が重要となります。適合物件は金融機関の評価が高まり、将来的に売却しやすくなるからです。また、ZEH-M Oriented認証を取得した省エネマンションは光熱費低減がアピールでき、テナント付けの差別化要因になります。売主や管理組合に確認し、省エネ関連の補助金を受けた履歴があると、維持費抑制にもつながります。
管理体制も収益を左右します。総会議事録を過去三年分確認し、滞納状況や修繕積立金の不足がないかを精査しましょう。管理会社変更の動議が頻発している物件はトラブルが潜在している可能性があるため、購入前に専門家へヒアリングすることが安全策となります。
2025年度の税制・補助制度を活用する
まず押さえておきたいのは、賃貸用マンションでも固定資産税の新築住宅軽減措置（二〇二六年三月三十一日取得分まで）が適用される場合、取得後三年間は税額が二分の一になる点です。築浅中古でも建築後一年以内で未入居の場合は対象になることがありますので、売買契約前に自治体へ確認する価値があります。
さらに、二〇二五年度は「賃貸住宅エネルギー性能向上支援事業」が継続しており、既存マンションで断熱改修や高効率給湯器を導入すると一戸当たり最大百二十万円が補助されます。省エネ改修を行うことで入居者の光熱費負担が減り、空室率改善にも寄与するため、長期的な利回り向上策として検討しておくと良いでしょう。
また、法人名義で購入する場合、減価償却費を用いて課税所得を圧縮できます。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は四十七年で、築二十年の物件なら残り二十七年を定額法で償却できます。毎年約七百四十万円の非現金費用を計上できる計算になり、手残りキャッシュの増加と法人税負担軽減を同時に達成できます。ただし、個人と法人の損益通算ルールは異なるため、税理士と協議し最適なスキームを選ぶことが欠かせません。
まとめ
二億円規模の中古マンション投資は、家賃収入と資産価値の両輪で大きなリターンを狙える一方、資金計画や管理体制の甘さが収益を瞬時に奪うハイリスク・ハイリターンの世界です。この記事で触れたように、自己資金比率を高め、悲観シナリオでも黒字を確保できる収支表を作り、制度面の軽減措置を最大限活用することが成功の近道となります。読者のみなさんも、数値と根拠に裏打ちされたプランを持ち、信頼できる専門家と二〇二五年の市場を味方に付けて、次の一歩を踏み出してください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産取引価格情報検索 – https://www.land.mlit.go.jp/webland/
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 東京都住宅政策本部「賃貸住宅市場概況調査」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 財務省「事業性融資推進指針」 – https://www.mof.go.jp
- 国土交通省「賃貸住宅エネルギー性能向上支援事業」 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/energy/