足立区と聞くと「下町」「家賃が安い」といったイメージを持つ方も多いでしょう。しかし近年は日暮里・舎人ライナーやつくばエクスプレスの開通で交通利便性が飛躍的に向上し、賃貸需要も着実に伸びています。
とはいえ、駅ごとの家賃相場や人口動態を把握しないまま物件を選ぶと、空室リスクや修繕コストが重くのしかかります。本記事では「アパート経営 足立区」で検索する初心者向けに、エリア選定から収益計算、制度活用までを具体的に解説します。
足立区がアパート経営初心者に向く3つの理由
最初に押さえたいのは、足立区の賃貸市場が「家賃と利回りのバランス」に優れている点です。その理由を3つに整理します。
1. 物件価格が割安で利回りが高い
東京都住宅政策本部の2025年版データによると、区内ワンルームの平均家賃は6.8万円で23区平均より約1万円低い水準です。一方、物件価格はさらに割安なため、表面利回りは平均7.2%に達します。同じ自己資金で購入できる戸数が増え、リスク分散もしやすいのです。
| 項目 | 足立区 | 23区平均 |
|---|---|---|
| ワンルーム平均家賃 | 6.8万円 | 7.8万円 |
| 表面利回り目安 | 7.2% | 5.5%前後 |
2. 人口70万人を維持し、単身世帯の転入超過が継続
足立区は2025年時点で人口約70万人を維持しています。総務省の住民基本台帳移動報告によると、区外からの転入者の約35%が単身世帯です。20代の転入超過が続いており、ワンルーム需要を底支えしています。
3. 子育て支援でファミリー層も増加
区役所が子育て支援策に力を入れているため、ファミリー向け物件にも底堅い需要があります。多様な層が共存することで、景気変動時でも極端な空室率上昇を防ぐクッション効果が働きます。
エリア別の特徴と狙い目物件
同じ足立区でも駅周辺の特性は大きく異なります。投資目的に合わせてエリアを選び分けることが重要です。
北千住エリア：高稼働で安定キャッシュフロー
JR・地下鉄5路線が集まる北千住は、区内トップクラスの家賃水準を誇ります。回転率も高いため空室期間が短く、キャッシュフローが安定しやすいのが特徴です。短期で家賃収入を最大化したい方に向いています。
つくばエクスプレス沿線（六町・青井）：築浅×割安
六町や青井などつくばエクスプレス沿線は開発余地が残り、価格の割に築浅物件が多いのが魅力です。都心へのアクセスも良好で、若年単身層の需要が見込めます。
日暮里・舎人ライナー沿線：再開発で地価上昇
西新井大師西周辺は再開発による商業施設の拡充が進み、2025年度の区画整理完了と同時に地価が緩やかに上昇しています。利回りを確保しつつ将来の売却益も狙えるため、長期ホールド派に適しています。
| エリア | 特徴 | 向いている投資スタイル |
|---|---|---|
| 北千住 | 5路線集結、高家賃・高稼働 | 短期キャッシュフロー重視 |
| 六町・青井（TX沿線） | 築浅物件が割安、開発余地あり | バランス型 |
| 西新井大師西（舎人ライナー） | 再開発進行中、地価上昇期待 | 長期ホールド・売却益狙い |
収益シミュレーションの実践例
購入前には「悲観シナリオ」まで織り込んだキャッシュフロー表を作ることが大切です。具体例で確認しましょう。
想定条件
- 物件：築10年・1K・価格1,700万円・家賃7万円
- 自己資金：400万円
- 借入：1,300万円、金利1.9%、35年ローン
- 月々返済額：約5.7万円
- 管理費・修繕積立金：1万円／月
- 固定資産税（月割り）：約5,000円
満室時のキャッシュフロー
上記条件で計算すると、満室時の月間キャッシュフローは約2,000円です。利益は薄いものの、ローン返済は進み資産形成につながります。
空室率10%を想定した場合
足立区の平均空室率をやや高めの10%とすると、年間家賃収入は75万6,000円に低下します。月ベースでは赤字に転落する計算です。
リスクヘッジのポイント
北千住周辺は平均賃料が年間1.5%ずつ伸びており、5年後には7.5万円前後への上昇が見込めます。また、退去時の原状回復費用として20万円程度を別途積み立てておくと、キャッシュフローのブレを抑えられます。この備えが初心者とベテランを分ける分岐点です。
2025年度に活用できる制度と注意点
足立区でアパート経営を始めるなら、減税措置や補助金を上手に活用しましょう。
新築住宅の固定資産税減額措置
2025年度も継続している制度です。床面積50〜280㎡の賃貸住宅で要件を満たせば、完成後3年間は固定資産税が2分の1に軽減されます。足立区内の新築一棟アパートなら、年間20万円程度の節税効果が期待できます。
東京都の省エネ改修助成
「既存住宅省エネ改修助成（2025年度）」では、賃貸物件でも断熱改修に対して最大100万円の補助が受けられます。エアコン交換や窓の二重サッシ化は入居満足度を高め、空室期間短縮にも効果的です。
投資用ローンの金利優遇
金融機関によっては「足立区内の新築アパート限定」で金利を0.3%下げるキャンペーンを実施しています。ただし募集枠が早期終了することもあるため、適用条件と期間を必ず確認してください。
| 制度名 | 対象 | メリット |
|---|---|---|
| 固定資産税減額措置 | 新築賃貸住宅（50〜280㎡） | 3年間税額1/2 |
| 省エネ改修助成（東京都） | 断熱改修を行う賃貸物件 | 最大100万円補助 |
| 金利優遇ローン | 金融機関ごとの条件あり | 金利0.3%程度引き下げ |
管理と出口戦略で差をつける
購入後の運営フェーズで利回りを磨き続ける姿勢が、長期的な成功を左右します。
外観リニューアルで競合と差別化
足立区では築20年超の木造アパートが多く、外壁塗装ひとつで差別化が図れます。日本賃貸住宅管理協会の調査によると、外観リニューアル後の平均募集賃料は8%上昇し、投資額の回収期間は約4年です。
初心者こそ管理会社を活用
物件規模が10戸未満でも、初心者は管理会社を活用することをおすすめします。滞納督促や24時間対応がプロのノウハウで効率化されるからです。管理料が家賃の5%でも、空室期間を1か月短縮できれば十分にペイします。
出口戦略：環境性能で売却価値を高める
2025年4月施行の「不動産ストック流通促進法」により、環境性能の高い賃貸住宅は流通価格が優遇される可能性が高まっています。断熱改修や太陽光パネル設置でエネルギーパス認証を取得しておけば、将来の売却時に買い手の融資条件が有利になるケースもあります。購入時から「環境性能」という付加価値を組み込んでおくことが鍵です。
まとめ
足立区でのアパート経営は、交通網の充実と人口構成の多様性によって賃貸需要が底堅い点が魅力です。北千住の高稼働エリアから舎人ライナー沿線の再開発地区まで、投資目的に応じたエリア選択ができます。
2025年度も有効な固定資産税軽減や省エネ改修助成を活用すれば、キャッシュフローを守りつつ物件価値を高められます。まずは家賃相場と制度要件をリストアップし、悲観シナリオでのシミュレーションを作成してください。
信頼できる管理会社や金融機関と早めに相談することで、足立区でのアパート経営の成功確率は飛躍的に高まります。
参考文献・出典
- 東京都住宅政策本部 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 2025年版 – https://www.soumu.go.jp
- 国土交通省 不動産ストック統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 データベース – https://www.jpm.jp
- 足立区役所 まちづくり計画 – https://www.city.adachi.tokyo.jp
