不動産投資に興味を持ちながらも、「現物マンションを購入すべきか、それともREIT（リート）で少額から始めるべきか」と迷っている方は多いのではないでしょうか。まとまった資金がなくても投資できるREITと、資産形成の王道とされるマンション投資では、必要な知識やリスクの性質が大きく異なります。
本記事では二つの投資手法を詳しく比較しながら、初心者でも実践できる具体的な始め方を解説していきます。最後まで読むことで、自分に合った投資スタイルが明確になり、実際の行動に移す自信が得られるはずです。
REITとマンション投資の違いを正しく理解する
投資を始める前に最も大切なのは、両者の特徴を整理して自分の投資目的と照らし合わせることです。REITとは、複数の不動産をまとめて運用する投資信託のことで、証券取引所で株式と同じように売買できます。一方でマンション投資は、実物の不動産を保有して賃料収入と資産価値の上昇を狙う方法になります。
まず流動性という観点から見てみましょう。東京証券取引所の売買代金データによると、2025年上期のJ-REIT平均出来高は一日あたり約1,200億円でした。価格はリアルタイムで変動し、売却もクリック一つで完結するため、急な資金需要にも対応しやすいというメリットがあります。これに対してマンションの売却には平均で3〜6か月の期間がかかり、仲介手数料や登記費用といった追加コストも発生します。
リスクの構造にも明確な違いがあります。REITは投資先の物件が複数に分散されているため、一棟の空室が配当にすぐ影響するわけではありません。しかし株価のように日々値動きがあり、過去には景気後退時に価格が20〜30%下落した局面も観測されています。マンション投資では空室や家賃下落のリスクが直接収益に響きますが、長期保有することでインフレヘッジとして機能しやすい点が魅力といえるでしょう。
費用面についても確認しておきましょう。REITはネット証券を利用すれば購入手数料が0.1%前後と非常に小さく、物件の管理は運用会社に任せられます。これに対してマンション投資では、管理費や修繕積立金、固定資産税が毎年発生します。つまり、自分で手間をかける意欲と時間があるかどうかが、どちらを選ぶかの大きな分かれ目になるのです。
REITの仕組みと具体的な始め方
REITを始めるにあたって重要なのは、証券口座を開設してから商品を選ぶまでの流れをしっかり理解することです。REITは投資法人がオフィスビルや住宅、物流施設などの不動産を保有し、そこから得られる賃料収入を原資として年2回の配当を行う仕組みになっています。金融庁の開示資料によれば、2025年3月期のJ-REIT平均分配利回りは年4.2%でした。
実際の始め方はとてもシンプルです。まずネット証券で総合口座を開設し、株式と同じ取引画面で銘柄コードを入力して発注するだけで購入できます。最少投資額は1口あたりおよそ5万〜20万円程度なので、複数の銘柄を組み合わせてポートフォリオを構築しやすいという利点があります。さらに投資信託型の「REIT指数ファンド」を活用すれば、1万円以下からでも幅広い銘柄への分散投資が可能になります。
銘柄選びで注目すべきポイント
銘柄を選ぶ際には、資産タイプとLTV（負債比率）という二つの指標をチェックすることが大切です。オフィス特化型は景気の影響を受けやすいものの利回りが高く設定されていることが多く、住宅特化型は賃料の変動が小さい分、利回りは控えめになる傾向があります。
日本取引所グループの統計を見ると、LTVが50%を超える銘柄は金利上昇局面で分配金が圧迫されやすいことがわかっています。投資判断を行う際は、各銘柄の開示資料に記載されている注記をしっかり読んで、財務の安定性を確認するようにしましょう。
REITにかかる税金と非課税制度の活用
税金についても押さえておきましょう。REITの分配金は20.315%の源泉徴収で完結するため、基本的には確定申告が不要です。ただしNISA（少額投資非課税制度）の成長投資枠を活用すれば、2025年度は年間240万円までの投資から得られる配当が非課税になります。この制度を使うかどうかで最終的な利回りが大きく変わってくるため、口座開設時にNISA枠の活用も検討してみてください。
マンション投資で押さえるべき3つの視点
マンション投資を成功させるためには、立地選び、資金計画、運営体制という三つの柱をしっかり固めることが不可欠です。まず立地については、国土交通省が四半期ごとに発表する地価LOOKレポートで需給状況を確認し、駅から徒歩10分以内かつ人口増加が見込めるエリアを優先的に検討することをおすすめします。
2025年の新築マンション平均価格は東京23区で7,580万円と高騰していますが、ワンルーム投資であれば2,500万円前後でも選択肢は見つかります。重要なのは価格だけで判断するのではなく、将来的な賃貸需要を見据えた立地判断を行うことです。
堅実な資金計画の立て方
資金計画においては、自己資金を購入価格の2割以上用意することが目安となります。日本政策金融公庫の調査では、自己資金比率が20%未満のオーナーは返済比率が40%を超えるケースが増え、毎月のキャッシュフローが圧迫されやすいという結果が出ています。
具体的な数字で考えてみましょう。金利1.5%で35年ローンを組んだ場合、1,000万円の借入あたり月々の返済額は約3万円になります。想定される家賃収入から返済額を差し引いたときに、十分な余裕が残るかどうかを慎重にシミュレーションすることが欠かせません。
管理会社選びが収益を左右する
運営体制の面では、管理会社の選定が投資の成否を分けるといっても過言ではありません。空室期間が1か月短縮されるだけで、年間利回りが約0.5%向上するという試算もあります。管理委託料の相場は家賃の5%程度ですが、24時間対応の有無や原状回復費の割引といったサービス内容を比較し、トータルのコストパフォーマンスで判断することが重要です。
税務面での節税効果を理解する
マンション投資には、減価償却による所得圧縮という大きな税務メリットがあります。鉄筋コンクリート造（RC）の法定耐用年数は47年で、築20年の中古物件であれば残存期間の27年分を償却できます。この減価償却費を計上することで給与所得と損益通算が可能になり、所得税と住民税の負担を軽減できるのです。
なお2025年度の税制改正では、個人の不動産所得に関する大きな変更は見送られており、現行のルールがそのまま継続しています。安心して現在の制度を前提に投資計画を立てることができます。
資金計画とリスク管理の実践ポイント
REITとマンション投資のどちらを選ぶにしても、キャッシュフローを可視化することが成功への第一歩です。REITの場合は、購入価格と想定利回り、目標とする保有口数から年間収入を逆算してシミュレーションを行います。さらに価格変動リスクを示すβ値や標準偏差といった指標を活用することで、下落局面への耐性を事前に確認できます。
マンション投資ではより詳細な分析が求められます。家賃が毎年1%ずつ下落すると仮定して30年分のキャッシュフロー表を作成し、空室率を10%と20%の二通りで比較検証してみましょう。加えて、固定資産税や修繕費を物件価格の年間1〜2%で見積もっておけば、想定外の支出にも備えられます。銀行の融資審査においても、こうした詳細なシミュレーション資料を提出できると、審査担当者からの評価が高まります。
金利上昇リスクへの備え
現在の金融環境では、金利上昇リスクも無視できません。日本銀行は2025年4月に長期金利の誘導目標を0.75%に引き上げました。変動金利ローンを利用している場合、金利が1%上昇すると返済額は15〜18%程度増えるケースがあります。
このリスクに対処するためには、固定期間選択型のローンや全期間固定金利を組み合わせることが有効です。短期的な金利メリットだけでなく、長期的な返済の安定性も考慮した上で融資プランを選択しましょう。
出口戦略を事前に描いておく
投資を始める段階で出口戦略を考えておくことも重要です。REITの場合は比較的シンプルで、目標利回りを下回ったタイミングで売却し、他の銘柄へリバランスするだけで完了します。
マンション投資では、市場価格が融資残高を上回ったタイミングで売却する「アッパーレフト戦略」が基本となります。査定価格と返済残高を半年に一度確認する習慣をつけ、売却までの想定期間を常に意識しておくことで、市場が下落局面に入ったときの損失を最小限に抑えることができます。
2025年度の税制優遇と最新市場動向
投資判断を行う上では、現時点で確実に利用できる制度と最新の市場動向を把握しておくことが欠かせません。まずNISAについてですが、成長投資枠の年間240万円という上限は2025年度も継続しています。REIT投資家にとっては、配当が非課税になるこの制度を活用しない手はありません。
マンション投資においては、不動産取得税の軽減措置が2026年3月31日まで延長されています。課税標準が「固定資産税評価額×3%」となるこの措置は、初期費用を抑える上で見逃せないポイントです。
青色申告による節税効果
なお住宅ローン控除は自宅取得向けの制度であり、投資用マンションは対象外となります。しかし所得税と住民税を節税する方法として、青色申告が効果的です。複式簿記で帳簿をつけて期限内に申告すれば、65万円の特別控除を受けることができます。国税庁の統計によると、青色申告を利用している個人大家の平均節税額は年間18万円に達しています。
市場の二極化傾向に注意
市場動向についても確認しておきましょう。不動産経済研究所のデータによると、東京23区の2025年新築マンション価格は前年比3.2%上昇し、供給戸数は微減傾向にあります。インバウンド需要の回復を背景に、都心部ではホテルへのコンバージョン案件が増加しており、J-REITのホテルセクターも分配金を伸ばしています。
一方で、地方のワンルーム市場では人口の転出超過が続くエリアも少なくありません。需給の二極化が鮮明になっているため、投資判断を行う際にはエリアごとの人口動態と企業の立地動向を必ず確認するようにしてください。
まとめ
ここまで見てきたように、少額から始めたい方や流動性を重視する方にはREITが向いており、長期で着実に資産を積み上げたい方や節税効果を期待する方にはマンション投資が適しています。どちらを選ぶにしても、両者の違いを正しく理解した上で、資金計画とリスク管理をセットで考えることが成功への近道です。
まずは証券口座の開設や物件情報の収集といった小さな行動から始めてみましょう。半年以内に少額でも試験的な投資を実行することで、実践を通じて得られる経験が将来の大きなリターンにつながっていきます。
参考文献・出典
- 金融庁 – https://www.fsa.go.jp
- 日本取引所グループ – https://www.jpx.co.jp
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 地価LOOKレポート – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp
