「REITの分配金にはどれくらい税金がかかるのか」「確定申告は必要なのか」といった疑問を持ち、投資に踏み出せない方は少なくありません。実は税制を正しく理解すれば、手取り収益を最大化しながらリスクも抑えられます。
本記事では、REITの仕組みから2025年度時点の最新税制、非課税制度の活用法、そして初心者が見落としがちな注意点までを網羅的に解説します。
REITの仕組みとメリットを理解する
REIT（不動産投資信託）は、多数の投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、物流倉庫などを購入し、その賃料収入を分配する仕組みです。上場REITは株式と同様に証券取引所で売買でき、数万円から不動産収益に参加できます。
REITが高い分配利回りを実現できる理由は、法律上の仕組みにあります。投資法人として運営されるREITは、利益の90％超を分配すると法人税が実質的に免除されます。このため、利益の大部分が投資家に還元されるのです。
一方で、価格は日々変動するため、株価下落リスクがある点も理解しておく必要があります。運用会社の実績、組み入れ物件の立地、借入比率（LTV）などが値動きを左右するため、銘柄選定には調査が欠かせません。
分配金・譲渡益にかかる税金の基本
REITの税金は、分配金と譲渡益で扱いが異なります。以下の表で整理しましょう。
| 収益の種類 | 所得区分 | 税率 | 課税方式 |
|---|---|---|---|
| 分配金 | 配当所得 | 20.315％ | 源泉徴収または確定申告 |
| 譲渡益 | 譲渡所得（上場株式等） | 20.315％ | 申告分離課税 |
税率20.315％の内訳は、所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％です。分配金は受取時に源泉徴収されるため、特定口座（源泉徴収あり）を利用すれば原則として確定申告は不要です。
損益通算で税負担を軽減できる
REITの大きな特徴として、分配金と譲渡損益の間で損益通算ができる点があります。例えば、年間の分配金が15万円、譲渡損が10万円なら、課税対象は差し引き5万円となり、実効税負担が下がります。
また、株式やETFの譲渡損とも通算可能です。損失が残った場合は翌年以降3年間繰り越せるため、相場急落時にあえて損失確定（損出し）して節税に備える戦略も有効です。ただし、繰越控除を受けるには毎年の確定申告が必須となります。
配当控除は適用されない点に注意
株式の配当金には配当控除が適用されますが、J-REITの分配金は配当控除の対象外です。これはREITが法人税を支払っていないため、二重課税調整の必要がないためです。誤って配当控除を申告すると修正を求められる可能性があるため、注意してください。
非課税で運用する方法（新NISAとiDeCo）
税負担を抑える最も効果的な方法は、非課税制度の活用です。2024年に恒久化された新NISAでは、REITは「成長投資枠」の対象商品となっています。
新NISAの活用ポイント
新NISAの成長投資枠でREITを購入すれば、分配金も売却益も非課税となります。年間360万円、生涯通算1,800万円まで投資できるため、長期保有を前提とした銘柄をNISA枠で購入するのが効果的です。
注意点として、NISA口座と特定口座で同じ銘柄を保有すると、売却時の平均取得単価計算が複雑になります。口座を一つの金融機関にまとめ、NISA枠は長期保有銘柄に限定するなど、整理を徹底しましょう。
iDeCoも有力な選択肢
企業年金がない個人事業主やフリーランスには、iDeCo（個人型確定拠出年金）も有力です。掛金が全額所得控除となり、積立時点で税軽減を享受できます。運用益も非課税で、60歳以降の受取時には退職所得控除や公的年金等控除を活用できるため、多段階で税優遇が重なります。
口座別の税金取り扱いを整理する
証券口座の種類によって、確定申告の要否や手続きが異なります。
| 口座種類 | 確定申告 | 特徴 |
|---|---|---|
| 特定口座（源泉徴収あり） | 原則不要 | 証券会社が税額を自動計算・納税 |
| 特定口座（源泉徴収なし） | 必要 | 年間取引報告書で申告が簡便 |
| 一般口座 | 必要 | 自分で損益計算が必要 |
| NISA口座 | 不要 | 分配金・譲渡益ともに非課税 |
源泉徴収ありの特定口座は手間がかかりませんが、損益通算や医療費控除などで確定申告を行う場合は、改めて計算し直す必要があります。ラクさを取るか節税を取るか、自身の状況に応じて判断しましょう。
海外REIT投資の税務ポイント
米国REITなど海外REITに投資する場合、現地で源泉税が課されます。例えば米国REITの分配金には10％の現地源泉税がかかり、さらに日本でも20.315％が課税されるため、二重課税となります。
この二重課税を調整するには、確定申告で外国税額控除を申請します。控除上限は総所得に応じた算式で決まりますが、年間10万円の米国REIT分配金に対して差し引かれた1万円の外国税の大半を取り戻せるケースもあります。海外REITの魅力は国やセクターをまたいだ分散効果にありますが、税務手続きが複雑になる点は理解しておきましょう。
投資前に押さえたいリスクと注意点
集中投資のリスク
REITは高配当が魅力ですが、特定のセクターに集中投資すると、景気変動の影響を大きく受けます。オフィス特化型やホテル特化型のREITは景気に連動しやすく、分配金の急減もあり得ます。業種・立地が異なる複数のREITに分散し、株式や債券ETFも組み合わせることでポートフォリオの安定性が向上します。
金利上昇リスク
分配金利回りが高すぎる銘柄には注意が必要です。借入比率（LTV）が高いREITは、金利上昇局面で支払利息が膨らみ、分配金が圧迫される可能性があります。物件取得価格の上昇も相まって、増資による希薄化リスクが生じることもあります。
長期保有で変わる税負担の考え方
分配金は受取のたびに課税されるため、再投資しても複利効果が目減りします。一方、譲渡益は売却するまで課税されないため、含み益のまま保有すれば課税繰り延べ効果が得られます。老後資金として取り崩す場合は、退職所得控除や公的年金等控除との兼ね合いで、年間の受取額を調整すると合計税負担を抑えられます。
税制変更リスク
税制自体が変わるリスクも視野に入れましょう。過去には株式譲渡益課税が10％から20％に引き上げられた例があります。制度変更の情報をフォローし、変更が決まったら早めに利益確定や損失繰越の準備を進めることが、手取りを守る近道です。
まとめ
REIT投資で手取り収益を最大化するには、「税金を制する」発想が不可欠です。分配金と譲渡益の税率は同じ20.315％でも、新NISAやiDeCoの非課税枠、損益通算の活用次第で年間の税負担は大きく変わります。
今日からできるアクションとして、以下の3点を実践してみてください。
- 保有銘柄と口座状況の棚卸しを行う
- 非課税枠を最大限活用できているか確認する
- 来年の確定申告シミュレーションを始める
税制を正しく理解し、制度の枠を活用すれば、初心者でも税金を味方につけてREIT投資を有利に進められます。行動を先延ばしにせず、一歩ずつ税効率の高いポートフォリオを構築していきましょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 金融庁「NISA制度の概要」 – https://www.fsa.go.jp
- 東京証券取引所「J-REIT市場データ」 – https://www.jpx.co.jp
- 国土交通省「不動産投資市場の現況」 – https://www.mlit.go.jp
