不動産投資信託（REIT）に興味はあるものの、「分配金にどれだけ税金がかかるのか」「確定申告は必要なのか」といった疑問が先立ち、一歩を踏み出せない人は少なくありません。実は税制を正しく理解すると、手取り収益を最大化しながらリスクも抑えられます。本記事ではREITの基本から2025年度時点の最新税制、そして失敗を防ぐ注意点までを丁寧に解説します。読み進めることで「REIT 税金 注意点」に対するモヤモヤが晴れ、具体的な次のアクションが見えてくるはずです。
REITとは何か、仕組みを押さえる
まず押さえておきたいのは、REITが多数の投資家から集めた資金でオフィスや商業施設を購入し、その賃料収入を分配する仕組みだという点です。上場REITであれば株式と同じように証券取引所で売買でき、数万円から不動産収益に参加できます。さらに、法律上は「投資法人」という枠組みで運営され、利益の90％超を分配すれば法人税が実質的に免除されるため、高い分配利回りを実現しやすい特徴があります。
一方で価格は日々変動し、多くの銘柄が東証の出来高の影響を受けます。つまり安定配当を得られる半面、株価下落リスクもあると理解しましょう。運用会社の実績、組み入れ物件の立地、借入比率（LTV）などが値動きを左右するため、銘柄選定には株式投資と同様の調査が欠かせません。
税金の基本構造を理解する
重要なのは、REITの分配金と譲渡益に対して課される税金の種類が異なる点です。分配金は「配当所得」として扱われ、原則20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）が源泉徴収されます。課税方法は総合課税・申告分離課税・申告不要の三つから選択できますが、多くの投資家は確定申告なしの申告不要制度を利用しています。
一方、REITを売却して得た利益は「譲渡所得（上場株式等）」に分類され、同じく20.315％の税率が適用されます。ここで押さえたいポイントは、分配金と譲渡損益の間で損益通算ができることです。たとえば年間の分配金が15万円、譲渡損が10万円なら、課税対象は差し引き5万円となり、実効税率が下がります。この仕組みを知らずに確定申告を省くと、払い過ぎた税を取り戻せないため注意が必要です。
2025年度NISA・特定口座での取り扱い
実は、少額投資非課税制度（NISA）が2024年に恒久化され、2025年度も引き続き「つみたて投資枠」「成長投資枠」に整理されています。REITは成長投資枠の対象商品となるため、非課税枠内で購入すれば分配金も譲渡益も非課税です。年間360万円、通算1,800万円まで活用できるので、利回り向上に直結します。
ただし、同じ銘柄を一般・特定口座で保有すると手続きが複雑になりがちです。NISAで買った口数と特定口座の口数が混在すると、売却時の平均取得単価が分かりづらくなり、損益計算に手間取ります。金融機関を一つにまとめる、NISAでは長期保有前提の銘柄だけを買うなど、口座整理を徹底しましょう。
一方で特定口座（源泉徴収あり）を使えば、証券会社が税額を自動計算し、納税を肩代わりしてくれます。確定申告が不要になるメリットは大きいものの、先述の損益通算や医療費控除などで確定申告を行う場合は、源泉徴収ありでも改めて計算し直す必要があります。つまり、ラクを取るか節税を取るかの判断が求められるわけです。
配当控除・損益通算をフル活用する方法
ポイントは、分配金を総合課税で申告すると「配当控除」が使える可能性がある点です。課税所得が695万円以下の人であれば配当控除10％を受けられ、源泉徴収との差額を還付できます。しかし、課税所得が900万円を超えると控除率より税率が高くなるため、源泉徴収のままにするほうが得策です。このように年収水準によって最適解が変わるため、毎年シミュレーションを行いましょう。
さらに、他の上場株式やETFの譲渡損とも損益通算できます。たとえばREITで50万円の利益が出ても、株式で同じ額の損失があれば税負担はゼロになります。損失が残った場合は翌年以降3年間繰り越せるので、相場急落時に敢えて損出し（損失確定）して節税に備える戦略も有効です。
ただし、繰越控除を受けるには毎年確定申告が必須です。申告を怠ると繰越が無効になるため、医療費控除やふるさと納税を併せて申告するなど、ルーティン化することが肝心です。税務署への提出はe-Taxで完結しますし、マイナンバーカードを利用すれば還付も最短2週間で振り込まれます。
投資前に知っておきたい注意点とリスク管理
まず押さえておきたいのは、REITが高配当だからといって過度に集中投資すると、価格変動リスクを吸収できなくなる点です。特にオフィス特化型やホテル特化型のREITは景気に連動しやすく、分配金の急減も起こり得ます。業種・立地が異なる複数のREITに分散し、さらに国内株式や債券ETFを組み合わせることでポートフォリオの安定性が向上します。
また、分配金利回りが高すぎる銘柄には理由があります。借入比率が高く財務レバレッジを効かせている場合、金利上昇局面で支払い利息が膨らみ、分配金が圧迫されかねません。2025年10月時点で日本銀行は長期金利の誘導目標を0.5％前後としているものの、世界的な金利上昇の流れは続いています。物件取得価格の上昇も加わると、増資によって希薄化リスクが生じる点も忘れないでください。
さらに、税制自体が変わるリスクも視野に入れるべきです。配当控除や損益通算のルールはすぐに廃止される性質のものではありませんが、過去には譲渡益課税が10％から20％に引き上げられた例があります。制度変更の情報をフォローし、変更が決まったら早めに利益確定や損失繰越の準備を進めることが、結果として手取りを守る近道になります。
まとめ
結論として、REIT投資で手取り収益を最大化するには「税金を制する」発想が不可欠です。分配金と譲渡益の税率は同じでも、NISAや配当控除、損益通算の使い方次第で年間の税負担は大きく変わります。まずは口座区分を整理し、非課税枠をフル活用したうえで、必要に応じて確定申告を行いましょう。そして金利上昇や制度変更といった外部リスクを常に意識し、分散投資で耐久力を高めることが、長期的に安定したキャッシュフローを得る近道です。今日からできるのは、保有銘柄と口座状況の棚卸しと、来年の確定申告シミュレーションです。行動を先延ばしにせず、一歩ずつ税効率の高いポートフォリオを構築していきましょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 金融庁「NISA制度の概要」 – https://www.fsa.go.jp
- 東京証券取引所「J-REIT市場データ」 – https://www.jpx.co.jp
- 国土交通省「不動産投資市場の現況」 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局「家計調査年報」 – https://www.stat.go.jp