不動産投資は首都圏だけの話ではありません。人口115万人を抱える政令指定都市・広島は、安定した賃貸需要と大規模再開発の進展により、投資先として注目度が高まっています。とはいえ「地方物件の利回りは本当に安全なのか」「REITと現物投資はどう使い分ければいいのか」と疑問を感じる方も多いでしょう。
本記事では広島エリアの市場特性をふまえながら、REIT利回りの仕組みから具体的な銘柄選定の手順までを丁寧に解説します。読み終えるころには、地方都市を活用したポートフォリオ構築の道筋がはっきり見えてくるはずです。
REITの基本と利回りの考え方
REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金で複数の収益物件を購入し、そこから得た賃料や売却益を分配する金融商品です。利回りは分配金を投資額で割った指標であり、株式でいう配当利回りに近い概念といえます。この数字が高いほど投資効率は良いとされますが、単純に数値だけで判断するのは危険です。
REITの最大の魅力は、小口化によって少額からでも複数物件に分散投資できる点にあります。個別物件を直接取得する場合、立地や管理体制の良し悪しが投資成績を大きく左右します。一方でREITはプロの運用会社が物件を管理し、賃貸オフィスや商業施設、物流倉庫まで幅広いアセットに投資するため、単一物件のリスクが分散されます。ただし上場銘柄である以上、株式市場全体の値動きに影響を受けることは覚えておきましょう。
広島関連のポートフォリオを例に取ると、オフィス主体型REITが同市中心部の大型ビルを組み入れるケースが増えています。日本取引所グループの公表データによれば、2025年8月時点の上場REIT平均分配利回りは約4.1%です。これに対し、地方中核市のテナントビルを多く保有するREITの平均は約4.5%とやや高めに推移しています。広島市の安定した賃料収入と地方特有の物件割安感が、この利回り差を生み出しているのです。
利回りを評価する際の視点
利回りを正しく評価するには「分配金の継続性」と「含み損益の変動」を分けて考える姿勢が欠かせません。投資口価格が下落しても賃料が堅調であれば分配金は維持されることがあります。しかし空室率の上昇が続くと、将来の分配金に影響が及ぶ可能性が高まります。
そこで重要になるのが、物件所在都市の人口動態や企業立地動向の確認です。利回りの根拠を数字で把握し、表面的な高利回りに惑わされない目を養うことが、REIT投資で成功するための第一歩となります。
広島市の不動産市況がREITに与える影響
広島市は西日本屈指の経済圏を形成し、安定した賃貸需要を持っています。広島県統計年鑑によると、2024年から2025年にかけて市内の法人登記数は前年同期比2.7%増を記録しました。これは中国・四国エリアでトップの伸び率であり、ビジネス需要の底堅さを示しています。結果として都心部のオフィス空室率は4%台で推移しており、全国平均を下回る健全な水準を保っています。
さらに注目すべきは、広島駅南口の再開発プロジェクトです。2025年春に全体竣工を迎えた延床30万平方メートルの複合施設には、大手IT企業が新規入居しました。こうした動きはテナント料の底上げ要因となり、オフィス主体型REITの分配金安定化に直接寄与します。広島は「地方都市」というイメージがありますが、実際には首都圏の衛星都市以上の経済活力を持つエリアなのです。
観光回復と住宅市場の好調
観光消費の回復も見逃せないポイントです。広島平和記念資料館の2025年上半期入館者数はコロナ前比105%と好調を維持しており、ホテル系REITが保有する市内宿泊施設の稼働率向上につながっています。インバウンド需要の本格回復により、ホテル特化型REITの分配金はさらに伸びる余地があります。
住宅分野も堅調な推移を見せています。国土交通省が公表した2025年地価調査では、中区の住宅地が平均1.8%上昇し、地方四大都市（札幌・仙台・広島・福岡）の中で2番目の伸びを記録しました。賃貸マンションの市場賃料は前年比で1%程度上昇しており、住宅系REITにも好影響を及ぼしています。広島市は複数のアセットタイプにとって「安定した賃料上昇が期待できる数少ない地方都市」といえるでしょう。
郊外物件には注意が必要
ただし、人口が横ばいの広島市でも郊外エリアでは縮小傾向が見られます。郊外型商業施設を多く保有するREITの場合、テナント撤退リスクが高まりやすい点には注意が必要です。投資を検討する際は、ポートフォリオ内の資産がどのエリアに集中しているかを必ず確認しましょう。広島市中心部に資産の7割以上を組み込んでいる銘柄であれば、地方特有のリスクを抑えながら利回りメリットを享受できます。
広島に強いREITへの分散投資戦略
全国型REITの中から「広島への投資比率が高い銘柄」を選ぶことで、地元固有の成長性に乗りながら物件分散も確保できます。具体的にはホテル主体型とオフィス主体型の双方を組み合わせ、観光需要とビジネス需要を同時に取り込む戦略が有効です。これにより季節変動の影響を緩和し、年間を通じた分配金を安定させる効果が期待できます。
しかし広島特化を深めるほど、同市固有のリスクに左右されやすくなる点は理解しておく必要があります。広島市の地震危険度は首都圏より低いとされていますが、豪雨災害は毎年のように発生しています。建物保険料の上昇が分配金に影響を与える可能性があるため、REITの決算説明資料で「追加保険料」や「減価償却費の前倒し計上」について言及されているかを確認しましょう。
利回りだけで銘柄を選ばない
利回りの数字だけで銘柄を選ぶと、分配金余力の少ないREITに偏りがちです。不動産証券化協会（ARES）の2025年度統計によれば、分配金性向が90%を超えるREITは金融緩和が続く間は高利回りを示しますが、賃料下落局面で減配する確率が平均の2倍に達するとされています。
広島特化型を選ぶ際も、目先の4.5%という数字に惑わされてはいけません。長期的な視点で分配金性向70〜80%の健全な銘柄を探す姿勢が大切です。余力のある銘柄は景気後退期にも安定した分配を続けやすく、結果として長期リターンが高くなる傾向があります。
銘柄選定とポートフォリオ構築の実践手順
REIT投資だからといって、デューデリジェンス（投資前調査）の手間がゼロになるわけではありません。むしろ複数物件に分散されている分、各物件の特性を把握する作業は重要度を増します。ここでは具体的な調査手順を段階的に説明します。
最初のステップは、IR資料を使ってポートフォリオ内の情報を整理することです。物件の所在地、賃料改定率、借入金の平均残存年数を一覧にまとめましょう。これを基に「賃料が下がりにくい中心部比率が高いか」「金利負担が将来増えないか」を定量的に評価します。特に借入金の固定金利比率と残存期間は、金利上昇局面での耐性を測る重要な指標となります。
同業種内での比較分析
次に、同業種内で利回りが近い銘柄を比較し、広島への投資比率と空室率の推移を照合します。たとえばオフィス主体型のAとBがともに利回り4.4%だったとしても、Aの広島比率が15%で空室率4%、Bが30%で空室率2%であれば、分配金の安定度はBのほうが高いと判断できます。表面上の利回りが同じでも、中身は大きく異なることがあるのです。
また、管理運営会社（スポンサー）の財務体質はJ-REITの生命線といえます。親会社が自社保有ビルを継続的に供給できるかどうかを確認し、将来の資産入替え余力を推測しましょう。スポンサーの信用力が高いREITは、物件取得の優先交渉権を持つケースが多く、長期的な成長が期待できます。
セクター分散の重要性
ポートフォリオ全体ではセクター分散を意識することが大切です。住宅、オフィス、ホテル、物流の4セクターにバランスよく投資すれば、特定の景気循環の影響を抑えられます。広島を核に据えつつ、全国各地の物件にも分散を図るイメージを持つとよいでしょう。
投資資金が限られている場合は、REITと現物の区分マンションを併用する方法も選択肢になります。REITが日々の市場変動を吸収し、現物は長期の資産保全を担う形にすれば、安定性と成長性を両立させやすくなります。この組み合わせは初心者にも取り組みやすい戦略です。
2025年度の税制・制度面で押さえるべきポイント
REITの分配金は「配当所得」に区分され、上場株式と同じく20.315%の源泉徴収が行われます。この税負担を軽減できるのがNISA（少額投資非課税制度）です。2024年に恒久化されたNISAは、2025年度も非課税枠が年間360万円（成長投資枠240万円、つみたて枠120万円）で維持されています。REITは成長投資枠の対象であり、非課税で分配金を受け取れるため利回り向上効果が大きいのが特徴です。
たとえば利回り4.5%のREITに100万円投資した場合、年間分配金は4万5000円になります。通常なら約9100円の税金が差し引かれますが、NISAを活用すれば全額が手取りとなります。長期で運用するほどこの差は大きくなりますので、積極的に活用を検討しましょう。
損益通算と繰越控除の活用
2025年度税制改正により、特定口座内で保管するREIT配当と上場株式の損益通算が引き続き可能です。損失が出た際には3年間の繰越控除も認められていますので、配当狙いの投資でもリスク管理は怠らないようにしましょう。一方で、不動産所得とREIT配当を損益通算する仕組みは存在しません。現物投資とREITを組み合わせる場合は、キャッシュフローの源泉が異なることを理解したうえで資金計画を立てる必要があります。
資産形成支援事業補助金の活用
国土交通省が運営する「資産形成支援事業補助金」は2025年度も継続しています。この制度は、金融リテラシー講習を受けた個人投資家がJ-REITを含む投資商品を購入する際の手数料を一部補助するものです。個別企業が実施するセミナーでも対象になるケースがあり、活用すればコスト削減につながります。ただし予算消化次第で終了となるため、申請を検討する際は最新情報を必ずチェックしてください。
まとめ
広島市は人口横ばいながら法人設立の増加と再開発の追い風を受け、安定した賃貸需要が続いています。REITを通じて広島物件に投資すれば、平均4.5%前後の利回りを狙いながらリスク分散も図れます。成功のカギは、広島比率と空室率、そして分配金性向のバランスを見極めることです。
さらにNISAや損益通算などの税制優遇を活用すれば、手取り利回りを一段と高められます。まずはIR資料を読み込み、広島に強い銘柄をピックアップするところから始めてみてください。堅実なリサーチと適切な分散投資が、地方都市で資産を着実に育てる近道になります。
参考文献・出典
- 国土交通省 地価調査2025年 – https://www.mlit.go.jp
- 日本取引所グループ JPX REIT Market Data 2025 – https://www.jpx.co.jp
- 一般社団法人不動産証券化協会（ARES）統計資料2025年版 – https://www.ares.or.jp
- 広島県統計年鑑2025 – https://www.pref.hiroshima.lg.jp
- 日本政府税制改正大綱2025 – https://www.mof.go.jp
