不動産投資を始めたいけれど、ローンの種類が多すぎて決められない――そんな悩みを抱える人は少なくありません。物件価格が同じでも、金利や融資条件の違いだけで総返済額が数百万円単位で変わることもあります。本記事では、2025年9月時点で利用できる代表的なローンを比較しつつ、初心者でも押さえておきたい判断軸を整理します。読めば「自分に合うローン」の輪郭が見え、具体的な行動に移しやすくなるはずです。
不動産投資ローンの基本構造
まず押さえておきたいのは、不動産投資ローンが「物件を担保に長期で資金を借りる仕組み」だという点です。多くの場合、借入期間は15〜35年、返済方法は元利均等返済が主流となります。住宅ローンと似ていますが、自宅用ではなく収益目的のため、金利はやや高めに設定される傾向があります。また、融資審査では物件の収益性だけでなく、借り手の資産背景や事業計画の整合性も厳しくチェックされます。
次に重要なのは、自己資金の割合です。金融機関が重視する指標に「LTV（Loan to Value）」があります。これは物件価格に対する借入金の比率を示し、70〜80%に抑えると審査が通りやすく、金利も優遇される場合が多いです。一方で、フルローン（100%融資）やオーバーローン（諸費用まで融資）は金利が高く、返済負担が重くなるため慎重な検討が欠かせません。
さらに、諸費用の取り扱いにも差が出ます。登記費用や火災保険料、仲介手数料などは現金で用意するのが基本ですが、金融機関によっては一部をローンに組み込めることがあります。つまり、表面金利だけを眺めるのではなく、総費用と自己資金割合のバランスを見たうえで、最終的なキャッシュフローを試算することが出発点になります。
金利タイプ別の特徴とリスク
ポイントは、変動金利と固定金利のどちらを選ぶかでキャッシュフローの安定度が変わることです。全国銀行協会の2025年9月データによれば、主要行の変動金利は年1.5〜2.0%、固定10年は年2.5〜3.0%が中心帯となっています。この差だけを見ると変動が有利に見えますが、長期保有を前提とする投資では金利上昇リスクを軽視できません。
変動金利は市場金利が下がれば返済額が減るメリットがあります。日銀の金融政策が緩和基調を維持する限り有利ですが、今後インフレが進み金利が1%上昇すると、35年ローンでは総返済額が数百万円単位で増える可能性があります。したがって、空室率や家賃下落のシミュレーションと組み合わせて、最悪でも耐えられるラインを確認しておくことが大切です。
一方、固定金利は借入当初の負担が大きくても、完済まで金利が変わらない安心感があります。特に10年以上の長期固定は、先行き不透明な時代においてポートフォリオの安定装置として機能します。ただし、途中で繰上返済をする場合の違約金や、金利が大幅に下がった際の借り換えコストがネックになりやすい点は見逃せません。
最終的に、自己資金の厚みや家賃収入の見込みに応じて、リスク許容度を定量的に測り、変動と固定の組み合わせ（ミックスローン）を検討するのも有効です。特に複数物件を保有する場合は、物件ごとに金利タイプを分散させることでポートフォリオ全体の変動リスクを抑えられます。
銀行とノンバンクの違い
実は、同じ利率でも融資主体が違えば使い勝手は大きく変わります。都市銀行は金利が低く上限額も大きい一方、審査が厳格です。年収や資産背景だけでなく、過去のクレジット履歴や事業計画の緻密さも重視されるため、準備不足では門前払いになるケースがあります。地方銀行や信用金庫は地域密着型のため、該当地域の物件を購入する際に柔軟な対応をしてくれることが多いです。
ノンバンク（信販会社やリース会社）は、審査スピードが早く、自己資金が少なくても高いLTVで貸し出す場合があります。代わりに金利は3〜5%と銀行より高めで、短期返済を求められることもあるため、利回りが高い物件でなければキャッシュフローが赤字になるリスクが高まります。
もう一つの違いは「担保評価」です。銀行は公示地価や路線価をベースに保守的に評価しますが、ノンバンクは実勢価格を重視する傾向があります。そのため、築古の高利回りアパートを取得したい場合、ノンバンクのほうが評価が伸びることがあります。とはいえ、金利負担が重い点を踏まえ、短期でのリファイナンス計画を同時に練ることが欠かせません。
つまり、金融機関選びは金利だけでなく、融資姿勢や担保評価のスタンス、そして返済期間とのバランスを総合的に判断する必要があります。時間をかけて複数行に事前相談し、条件を引き出す交渉力が投資家の実力とも言えるでしょう。
比較時に見るべき三つの指標
重要なのは、ローン商品を比較するときに「金利」「融資割合」「その他費用」の三つをセットで見ることです。金利は当然の指標ですが、融資割合が高ければ自己資金が少なく済む反面、月々の返済負担が増します。また、団体信用生命保険（団信）の保険料や繰上返済手数料が別途発生する場合、見かけの金利差以上に総返済額が広がります。
【参考比較（3000万円借入・期間30年・元利均等）】
- 変動1.6%：総返済額 約3,894万円
- 固定10年2.7%：総返済額 約4,387万円
この試算では変動が約500万円安く見えますが、将来金利が1%上がると差はほぼ消えることが分かります。さらに、団信の特約料や繰上返済手数料が固定で無料、変動で有料というケースもあり、最終的な損益は逆転することがあります。
加えて、融資実行後のサポート体制も比較対象に含めるべきです。例えば地方銀行の一部では、賃貸経営の相談窓口を設け、空室対策やリフォーム業者の紹介を行っています。これにより、空室期間を短縮できればローン返済の源泉である家賃収入が安定し、結果として総返済リスクを下げられます。
このように、金利差だけに目を奪われず、総支払額と長期的なサポートを合わせて比較することで、より実践的な資金計画が立てられます。
2025年度の支援制度と税制優遇
まず押さえておきたいのは、2025年度に利用できる具体的な支援制度が限られている点です。住宅ローン減税は自己居住用が対象で、投資用物件には適用されません。そのため、不動産投資家が活用できるのは、所得税や住民税の損益通算、減価償却といった基本的な税制優遇が中心になります。
2025年度税制改正で注目されるのは、「中小企業経営強化税制の投資用設備拡充」です。一定の省エネ性能を満たす住宅設備に投資すると、即時償却または10%税額控除のいずれかを選択できます。賃貸マンションの共用部に高効率給湯器やLED照明を導入した場合が該当例となりますが、期限は2026年3月末までです。
また、国土交通省の「賃貸住宅管理業法」に基づく登録管理会社に委託すると、一定条件下で原状回復工事の補助金（1戸あたり上限20万円）が2025年度も継続しています。これは空室期間短縮を目的とした制度で、対象物件の省エネ性能向上が必須条件です。補助額は小さいものの、リフォーム費用を抑えられればキャッシュフロー改善につながります。
さらに、東京都をはじめ一部自治体では、耐震改修やバリアフリー化に対して独自の補助金を用意しています。自治体ごとに条件や上限額が異なるため、物件所在地の窓口に確認し、スケジュールを逆算して申請することが成功の鍵となります。
まとめ
ローン選びで最も大切なのは、金利だけでなく融資割合や諸費用、そして長期的なサポートを含めた「総コスト」を見極めることです。変動と固定のどちらが得かは、物件の利回りと自己資金の厚み、将来の金利見通しによって答えが変わります。今回紹介した比較軸を使い、自分のリスク許容度に合わせたシミュレーションを繰り返せば、資金計画の精度は一段と高まります。最後に、支援制度や税制優遇は必ず最新情報を自治体や公的機関で確認し、申請期限に間に合うよう早めに動くことをおすすめします。適切なローンと制度を組み合わせ、安定したキャッシュフローを実現してください。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 国土交通省 不動産・建設経済局 – https://www.mlit.go.jp
- 財務省 令和6年度（2025年度）税制改正大綱 – https://www.mof.go.jp
- 中小企業庁 経営強化税制パンフレット – https://www.chusho.meti.go.jp
- 東京都住宅政策本部 補助制度一覧 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp