マンション投資を始めたいが区分では物足りない、しかし都心で一棟買いはハードルが高そう――そんな悩みを抱える方は少なくありません。本記事では人口流入が続き再開発も活発な豊島区で一棟マンションを取得する際のポイントを、資金調達からリスク管理まで丁寧に解説します。初心者でも全体像をつかみ、行動に移せる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。
豊島区で一棟買いを狙う理由
まず押さえておきたいのは、豊島区が持つ安定した賃貸需要です。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、2024年度の豊島区は転入超過数が23区で5位内に入り、単身世帯比率は54%と高水準でした。つまり、ワンルーム中心の一棟マンションでも長期空室リスクを抑えやすい環境が整っています。
さらに、池袋駅周辺では2023年から続く国際アート・カルチャー都市構想により、オフィスと大学施設が拡充されました。この動きは若年層とインバウンド従業員の流入を後押しし、住宅需要の底上げにつながります。一方で、再開発地域外では築古アパートの建て替えが進まず供給が限定的なため、稼働中物件の競争力は保たれやすいのが特徴です。
東京都都市整備局の地価公示では、2025年の豊島区住宅地平均は前年比2.8%上昇と23区平均（2.3%）を上回りました。地価上昇は取得コストを引き上げる半面、出口時の売却益を狙う上では追い風になります。こうした需給バランスの強さこそ、豊島区でマンション投資を検討する大きな理由と言えるでしょう。
一棟マンションの収益構造を理解する
ポイントは、家賃収入と運営コストの差額であるキャッシュフローを正しく把握することです。家賃に関しては、豊島区ワンルームの平均募集賃料が月額8.8万円（2025年4月、民間調査）というデータが参考になります。想定利回りを7%と置くと、年間家賃収入は1億円の物件で約700万円です。
一方、運営コストは管理委託費、修繕積立、固定資産税・都市計画税、空室損など多岐にわたります。経験則として、年間家賃収入の20〜25%がランニングコストに消えると見込むと、先ほどの物件では140万〜175万円が必要です。言い換えると、ここを低く抑える工夫がキャッシュフローを押し上げる鍵になります。
実は、築20年前後のRC造（鉄筋コンクリート）物件を選び、エントランスや宅配ボックスの小規模リノベを施すだけで、家賃を5%程度引き上げられるケースがあります。初期費用として300万円程度を投じても、年間35万円前後の収入増になれば投資回収は8〜9年で可能です。数字を用いた精緻な試算は面倒に感じますが、表面利回りだけで判断すると落とし穴が多い点を忘れないでください。
資金調達と融資戦略
実は、一棟買いが区分投資より難しい最大の要因は、自己資金比率と融資年数の条件です。金融機関は2025年現在、投資用マンションローンに対し物件評価の70〜80%まで融資を組む傾向があります。自己資金を20〜30%確保できれば、金利1.5〜2.2%、期間25〜30年が一般的なレンジです。
ただし、豊島区のRC造は土地値が高く、評価額が実勢より伸びやすいメリットがあります。日本政策金融公庫の不動産担保評価では、土地部分を路線価×1.1倍で見積もるため、都心区ではフルローンに近い融資が引き出せる余地も残ります。また、共同担保として自宅や保有区分を差し入れると、金利を0.3%程度下げられる提案を受けることもあります。
重要なのは、金利の差だけでなく返済比率に注目することです。月々の返済が家賃収入の60%以内なら、空室や家賃下落が発生しても耐えやすいとされます。例えば年間家賃収入700万円の場合、年間返済額を420万円以下に抑えると、キャッシュフローが黒字で回りやすい計算です。複数シナリオでシミュレーションを組み、最悪でもマイナスにならない水準を見極めてください。
リスク管理と出口戦略
まず押さえておきたいのは、リスクを完全に消すことは不可能という現実です。しかし、事前に想定し準備すればダメージは最小化できます。空室リスクにはターゲット層を明確にしたリノベ提案や、デジタル内覧を導入して素早く入居を決めるなど、運営力で対抗可能です。
次に、修繕リスクを軽視しないことが大切です。国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、外壁の大規模修繕を12年ごとに行うことが推奨されています。築浅物件であっても購入から6〜8年後に1回目の大規模修繕が来ると仮定し、毎月家賃の5%を修繕準備金に積み立てると安心度が高まります。
出口戦略としては、保有5年目に一部住戸をリフォームし賃料を底上げしつつ、8〜10年目で売却を検討するプランが現実的です。東京都の賃料指数は過去10年間で年平均1.4%上昇しており、賃料増とローン元本減少が同時に進むため、売却益とインカムゲインの両取りが可能です。出口の想定利回りを6%以下に維持できるなら、買い手も付きやすく資産入れ替えがスムーズになります。
2025年度の制度・税制で押さえるポイント
ポイントは、活用できる制度を確実に把握し、キャッシュフローを改善することです。2025年度の固定資産税に関しては、耐震改修を行った住宅に対し税額を1/2に減額する措置が継続されています。築古一棟を取得し耐震補強を実施すれば、工事翌年度の税負担を軽減できるため、実質利回り向上に直結します。
さらに、国土交通省の既存住宅エコリフォーム促進事業は2027年まで延長され、一定の省エネ改修を行うと1戸あたり最大60万円の補助が受けられます。一棟物件でも住戸数分の補助が得られるので、共用部LED化や断熱サッシ交換などと組み合わせると費用対効果が高まります。
税制面では、法人化による節税を検討する価値があります。法人実効税率は30%前後ですが、個人の最高税率55%と比較すると節税余地は大きいです。さらに、法人名義なら減価償却費を活用して黒字倒産リスクを抑えつつキャッシュフローを確保できる点も見逃せません。ただし、設立コストや赤字の損益通算制限など、総合的なシミュレーションが不可欠です。
まとめ
豊島区でのマンション投資 一棟買いは、旺盛な賃貸需要と再開発による地価上昇が追い風となり、安定収益と資産価値の両立が期待できます。家賃収入から運営コストを引き算した実質利回りを重視し、自己資金比率と返済比率を適正に保つことで、資金繰りの不安を抑えられます。また、修繕計画と出口戦略を事前に描き、2025年度の税制優遇や補助金を活用すれば、キャッシュフローをさらに底上げできます。今回紹介した視点をもとに、具体的な物件情報を収集し、試算と現地調査を重ねて一歩目を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.stat.go.jp/
- 東京都都市整備局 地価公示 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 国土交通省 長期修繕計画ガイドライン – https://www.mlit.go.jp/
- 日本政策金融公庫 業務資料 – https://www.jfc.go.jp/