最初の段落 毎月の給料だけでは将来が不安、でも数千万円の物件をいきなり買うのは勇気がいる──そんな悩みを抱える人が近年増えています。不動産投資はハードルが高いように見えますが、実はマンション購入とREIT（リート）投資を組み合わせれば、資金や時間に合わせて段階的に始められます。本記事では、現物マンション投資とREITの違いを整理し、資金計画から契約手続き、2025年度の税制優遇までを横断的に解説します。読み終えたときには、自分に合った「マンション REIT 始め方」の道筋が明確になり、次に取るべき一歩が見えてくるはずです。
マンション投資とREITの違いを理解する
まず押さえておきたいのは、現物マンションとREITが補完し合う存在であることです。両者の特徴を正しく比較することで、自分のリスク許容度に合ったポートフォリオが組めます。
マンション投資は物件を直接所有するため、家賃収入と資産価値の上昇益を同時に狙えます。しかし管理や修繕の手間がかかり、空室リスクも自身で背負う必要があります。特に東京23区の新築マンション平均価格は2025年10月時点で7,580万円と高水準で、自己資金が限られる初心者にはハードルが高いのが現実です。
一方REITは、複数の不動産をパッケージ化した投資信託の一種で、証券会社の口座から1口数万円で購入できます。運用管理はプロが行い、配当は賃料収入や物件売却益が原資となるため、少額でも分散効果を得られる点が魅力です。また上場REITは株式市場で売買できるため、流動性も高いと言えます。
重要なのは、マンションもREITも価格変動リスクは避けられないという事実です。マンションは立地、REITはポートフォリオ構成によって値動きが大きく異なります。つまり、両者のメリット・デメリットを組み合わせることで、初心者でも安定収益を目指す戦略が立てやすくなるのです。
個人投資家が押さえておきたい資金計画
実は、資金計画を誤ると投資そのものが継続できなくなります。ここでは自己資金、融資、予備費の三つを軸に考えましょう。
自己資金は物件価格の20〜30%を目安にすると、金融機関の審査が通りやすくなり、月々の返済額も抑えられます。たとえば4,000万円の中古ワンルームを想定すると、800万円から1,200万円の自己資金が理想的です。国土交通省の調査でも、自己資金比率が高いほど返済遅延率が低い傾向にあります。
融資を組む際は、金利タイプと返済期間を慎重に選択しましょう。2025年10月時点での主要都市銀行の変動金利は年0.45〜0.9%台が中心ですが、長期金利上昇局面では固定金利の安心感も無視できません。金利が0.5%違うだけで、35年総返済額は数百万円の差になります。
最後に予備費です。築年数が古い物件ほど修繕費用の発生確率が高まります。少なくとも100万円、多ければ年間家賃収入の10%相当額を現金で確保しておくと安心です。REIT口座と連携させ、配当を予備費に充てる仕組みを作れば、キャッシュフローはさらに安定します。
REIT購入までの具体的なステップ
ポイントは、証券口座の開設から銘柄選定、購入後のモニタリングという三段階を踏むことです。流れを押さえれば、思ったより簡単に始められます。
まずネット証券で一般口座か特定口座を開き、新NISA枠（2025年度は年間成長投資枠240万円）を活用しましょう。REITはNISAの対象商品となるため、分配金にかかる約20%の税金が非課税になります。つまり長期保有で手取り利回りを高めやすいのがメリットです。
次に銘柄選定です。上場REITは80本超ありますが、初心者は総合型や住居特化型などポートフォリオが分散された銘柄から入るとリスクが抑えられます。投資口価格が高すぎる場合は、1口単位で少額購入できるS株・ミニ株サービスを利用すると良いでしょう。
購入後は月1回程度、運用報告書と決算短信を確認します。賃料収入比率、含み益率、LTV（負債比率）など三つの指標をチェックすれば十分です。日本証券取引所のデータによると、LTVが50%を超えるREITは市場変動時に価格調整が大きくなる傾向があります。定期的なモニタリングで、過度なリスクを回避しましょう。
初心者向けマンション購入のポイント
基本的に、立地と管理状態が収益性を左右します。数字に裏付けられた判断が成功への近道です。
立地は賃貸需要の高いエリアを優先すべきです。たとえば単身者向けワンルームであれば、駅徒歩10分以内、築20年以内、コンビニやスーパーが徒歩圏にある物件が空室リスクを抑えます。東京都総務局の人口動態データでも、23区は2024年から2025年にかけて単身世帯が年1.8%増加しており、需要は依然堅調です。
管理状態の良し悪しは、長期収益に直結します。管理規約が整備され、修繕積立金が適正に積み立てられているかを確認しましょう。国土交通省のガイドラインでは、平均的な修繕積立金は月額200円/㎡以上が望ましいとされています。この基準を下回る物件は将来的な一時金徴収のリスクがあります。
さらに出口戦略も忘れてはいけません。築30年を超えると資産価値が減少しやすい一方、リノベーション需要の高まりで再販益を狙えるケースも存在します。つまり購入前に売却まで想定し、期間別の利回り目標を設定することで、計画的な投資が可能になるのです。
税制優遇と最新制度の活用法
重要なのは、2025年度に利用できる制度を漏れなく使うことです。税金対策が利益率を大きく左右します。
まずREITについては前述の新NISAが柱です。成長投資枠の年間上限240万円に対し、非課税保有期間は無期限となり、長期保有に有利な制度設計になっています。上限を超えた分配金には課税されるため、非課税枠を優先的に埋めると効果的です。
マンション購入では、不動産取得税の軽減措置が2025年度も継続中です。課税標準から1,200万円が控除されるため、取得税の負担は大幅に減ります。さらに住宅ローン控除は2025年12月までの入居で適用され、認定長期優良住宅であれば控除率が0.7%から1.0%に拡大します。投資用区分では適用外ですが、自宅兼投資を検討している人は見逃せないポイントです。
加えて固定資産税の新築軽減措置も忘れずに確認しましょう。新築後3年間（マンションは5年間）、税額が半額になるため、購入初期のキャッシュフローが改善します。これらの制度は期限付きのため、最新の国税庁や地方自治体の発表を必ずチェックしてください。
まとめ
結論として、マンション投資とREITを組み合わせれば、少額から始めて実物資産へとステップアップする流れが作れます。資金計画で無理をせず、制度を活用し、データを基に物件と銘柄を選定することが成功への近道です。今日紹介した具体的な手順を一つずつ実行し、自分に合った「マンション REIT 始め方」を実践してみてください。行動に移すことで、将来の安定収入というリターンがあなたを待っています。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 住宅市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 日本証券取引所グループ REITデータ – https://www.jpx.co.jp
- 東京都総務局 人口統計 – https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp
- 国税庁 新NISA制度解説 – https://www.nta.go.jp