札幌でマンションやアパートなどの収益物件を購入したものの、「どの管理会社に委託すればいいのか分からない」「管理費用が高い割に入居率が上がらない」と悩むオーナーは少なくありません。自主管理という選択肢もありますが、距離の問題や専門知識の不足から現実的でないケースが多いのが実情です。この記事では、管理会社の役割や選定基準、2025年10月時点で有効な制度情報も交えながら、札幌の収益物件を安定運営へ導く方法を基礎から解説します。読み終える頃には、あなたの物件に最適な管理会社を見極め、収益を最大化するための具体的なヒントが得られるはずです。
札幌の収益物件市場は今どうなっているのか
まず押さえておきたいのは、札幌市の賃貸需要が依然として堅調だという事実です。総務省「住民基本台帳人口移動報告」によると、札幌市は2023年から2025年にかけて転入超過が続き、単身世帯の割合も全国平均を上回っています。つまり、ワンルームや1LDKの需要が引き続き高いというわけです。
一方、物件供給も増えています。国土交通省「建築着工統計」によれば、札幌市の賃貸住宅着工戸数は2024年度に前年比8%増となり、家賃の横ばい傾向が強まっています。競合物件が増えるほど、管理会社の入居付け力や保守対応が収益を左右するため、選定の重要性は以前にも増して高まっています。
また、札幌特有の気候を考慮すると、冬季の除雪体制や配管凍結対策が入居満足度を左右します。管理会社が地域特性を理解し、迅速に対応できるかどうかが空室率に直結する点は見逃せません。
管理会社は何をしてくれるのか、そしてどこが違うのか
ポイントは、管理会社の業務が「賃貸経営の代行」にとどまらず、「資産価値の維持・向上」へ踏み込めるかどうかです。具体的には入居者募集、家賃集金、クレーム対応、共用部の清掃・保守、退去時の原状回復などが基本業務ですが、札幌ではさらに季節要因への対応力が問われます。
多くのオーナーが見落としがちなのが、管理会社の報酬体系の違いです。管理委託料が家賃の5%前後で一律に見えても、広告料（AD）や原状回復工事費の上乗せ方法が会社ごとに異なります。言い換えると、見かけの管理料が低くても、トータルコストが高くつく場合があるということです。
さらに、2025年度も有効な「賃貸住宅管理業法」により、戸数200戸以上を管理する業者は国土交通大臣への登録が義務付けられています。登録業者には業務管理者の設置や財産的基礎などの要件が課されるため、オーナーにとってはひとつの安心材料になります。
良い管理会社を見分けるための具体的チェックポイント
重要なのは、数字と現場対応の両面を確認することです。まず入居率を聞く際は「稼働率」を尋ねましょう。空室期間を除外した平均値ではなく、月末時点の全体戸数に対する入居戸数で提示してもらうと、実態が分かります。また、退去から次の入居まで平均何日かかるのかも大切です。
実は現場対応力を測るには、担当者と物件を一緒に見回るのが最も効果的です。共用部の小さなゴミに気づくか、エントランス床の細かなひび割れを指摘できるかで、日頃の管理品質が垣間見えます。札幌では冬季に除雪が追いつかなければ内見そのものが減るため、除雪の業務手順や提携業者の体制まで確認しておくと安心です。
さらに、収益改善提案の頻度も比べてみてください。家賃の値下げ提案だけでなく、ネット無料化や宅配ボックス設置による付加価値向上まで踏み込む会社こそ、長期的に利益を伸ばせるパートナーになり得ます。
管理委託契約書で見落としがちな条項と2025年度法改正
まず知っておきたいのは、2025年4月施行の民法改正で「定型約款」の扱いが一部変わり、管理委託契約も対象になった点です。これにより、書面に記載がなくても業者が一方的に変更できる条項は無効となる可能性が高まりました。契約前に約款を含めた全文の交付を求め、内容を確認する習慣が欠かせません。
家賃滞納時の立替払いについても、札幌の中小管理会社では「最長3カ月分まで」と上限を設けるケースが増えています。オーナーにとっては資金繰りに直結するため、保証会社の利用条件と併せて確認しましょう。また、原状回復費用の負担割合は国交省「原状回復ガイドライン（2024年改訂版）」に沿っているかを必ずチェックすることが重要です。
なお、更新事務手数料や退去時の広告料を請求するかどうかは会社によって差が大きい項目です。手数料の名目が多い場合でも、確かな入居付け実績があるなら総合的に判断する必要があります。
オーナー自身ができる収益最大化の工夫
基本的に管理会社任せにしない姿勢が、結果として収益を押し上げます。まず年1回は物件を自分の目で確認し、共用部や設備の老朽化を把握してください。そのうえで、長期修繕計画を管理会社と共有しておくと、突発工事を減らせるためキャッシュフローが安定します。
さらに、ICTを活用した空室対策はオーナー主導でも導入可能です。たとえばバーチャル内見用の360度カメラは1台5万円前後で購入でき、管理会社にデータ提供すれば遠方の入居希望者への訴求力が高まります。また、省エネ性能が高いLED照明や断熱窓への交換は、2025年10月時点の札幌市「既存住宅省エネ改修補助金」の対象になっており、工事費の20%（上限50万円）が補助されます。こうした制度利用を提案できる管理会社は心強い存在です。
最後に、家賃査定は年に一度、市場データと建物の状態を踏まえて見直しましょう。家賃を下げにくい場合でも、礼金や鍵交換費の設定で実質負担を調整する方法があります。管理会社と建設的に相談することで、競合物件と差別化しつつ収益を維持できます。
まとめ
札幌の収益物件経営では、人口動態が堅調な一方で物件供給の増加が続くため、管理会社の実力が収益を左右します。入居率や空室期間といった数字の裏側を確認し、現場対応力や提案力まで総合評価する姿勢が欠かせません。契約書や法改正のポイントを押さえつつ、オーナー自身も物件や制度に関心を持ち、管理会社とパートナーシップを築くことで、長期的な資産価値向上が期待できます。まずは気になる管理会社に現場を案内してもらい、比較検討を始めてみてください。
参考文献・出典
- 札幌市住宅都市局 – https://www.city.sapporo.jp
- 国土交通省 賃貸住宅管理業法関連情報 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp
- 国土交通省 建築着工統計 – https://www.e-stat.go.jp
- 国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 2024年改訂版 – https://www.mlit.go.jp
- 札幌市 既存住宅省エネ改修補助金 2025年度要綱 – https://www.city.sapporo.jp/energy