「REITを始めたいけれど、どこで買えばいいのかわからない」という声をよく耳にします。REITは株式と同じく証券取引所に上場しているため、証券会社で口座を開設すれば誰でも購入できます。本記事では、REITの基礎知識から購入先の選び方、税金の仕組みと節税策までを丁寧に解説します。
REITとは？仕組みと利益の生まれ方
REIT（Real Estate Investment Trust）は、投資家から集めた資金で複数の不動産を保有し、そこから得られる賃料収入や売却益を分配する金融商品です。日本で上場しているREITは「J-REIT」と呼ばれ、2024年5月末時点で58銘柄が東京証券取引所に上場しています。
REITの収益は大きく二つに分かれます。ひとつは保有物件から得られる賃料収入をもとにした「分配金」です。もうひとつは市場価格の上昇による「譲渡益」で、株式と同様に値上がり益を狙うことができます。
日本取引所グループの統計によると、J-REITの平均分配利回りは2025年時点で3.5〜4.0％前後と、国内株式の平均配当利回りをやや上回る水準です。安定したインカムゲインを得ながら、状況に応じてキャピタルゲインも期待できる点がREITの魅力といえます。
REITの5つのメリット
- 少額から投資可能：1口あたり数万円〜20万円程度で購入でき、実物不動産のように数千万円の資金は不要です
- 高い換金性：上場商品のため、株式と同じく市場でいつでも売買できます
- 分配金が受け取れる：利益の90％以上を分配する仕組みにより、比較的高い利回りが期待できます
- プロが運用・管理：物件の選定やテナント管理はすべて運用会社が行います
- 分散投資ができる：1銘柄で複数の物件に投資でき、リスクを分散できます
一方で、価格変動リスクや金利上昇リスク、災害リスクなども存在します。投資判断の際はこれらのリスクも考慮することが大切です。
REITはどこで買える？3つの購入方法
REITの購入方法は主に3パターンあります。自分の投資スタイルに合った方法を選びましょう。
| 購入方法 | 特徴 | 最低投資額の目安 |
|---|---|---|
| 個別銘柄（J-REIT） | 特定の銘柄を選んで直接購入。物件タイプや運用会社を自分で選べる | 数万円〜20万円程度 |
| REIT ETF | 東証REIT指数などに連動するETF。複数銘柄に分散投資できる | 1万円〜2万円程度 |
| REITファンド（投資信託） | 投資信託形式で運用。積立購入も可能だが信託報酬がかかる | 100円〜（証券会社による） |
初心者には、少額から分散投資ができるREIT ETFがおすすめです。慣れてきたら個別銘柄の分析に挑戦するとよいでしょう。
証券会社の選び方：ネット証券vs店舗型
REITを購入するには、まず証券会社で口座を開設する必要があります。証券会社は大きく「ネット証券」と「店舗型証券」に分かれ、それぞれ特徴が異なります。
主要ネット証券の比較
| 証券会社 | REIT売買手数料 | NISA対応 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| SBI証券 | 0円（条件あり） | ○ | 取扱商品数が豊富。Tポイント投資も可能 |
| 楽天証券 | 0円（条件あり） | ○ | 楽天ポイントが貯まる・使える |
| マネックス証券 | 0円（条件あり） | ○ | 分析ツールが充実 |
ネット証券は売買手数料が無料または低コストで、スマホアプリから手軽に取引できます。一方、店舗型証券は対面でのアドバイスを受けられるメリットがありますが、手数料は割高になる傾向があります。コストを抑えたい方はネット証券を選ぶとよいでしょう。
口座の種類と税金の関係
証券口座には主に3つの種類があり、選ぶ口座によって税務手続きや税負担が変わります。
| 口座の種類 | 確定申告 | 税金 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 特定口座（源泉徴収あり） | 原則不要 | 20.315％が自動徴収 | 手間をかけたくない初心者 |
| 特定口座（源泉徴収なし） | 必要 | 20.315％ | 損益通算を自分で行いたい人 |
| NISA口座 | 不要 | 非課税 | 長期投資で節税したい人 |
初心者がまず検討すべきは「特定口座（源泉徴収あり）」と「NISA口座」です。前者は確定申告が不要で手間がかかりません。後者は分配金と譲渡益が非課税になるため、長期保有を考えている方に適しています。
REITにかかる税金の基本
REITの分配金と譲渡益には、株式と同じく20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）の税金がかかります。
分配金の課税
REITの分配金は「配当所得」に分類され、受け取り時に20.315％が源泉徴収されます。特定口座を利用していれば、基本的に確定申告は不要です。
譲渡益の課税
REITを売却して利益が出た場合、売却価額から購入価額と手数料を差し引いた金額に20.315％が課税されます。特定口座（源泉徴収あり）なら、証券会社が自動で計算・徴収してくれます。
損失が出た場合
REITで損失が出た場合、上場株式等の利益と損益通算できます。また、損失は確定申告により翌年以降3年間繰り越すことが可能です。含み損を抱えたまま年をまたぐ場合は、確定申告で繰越しておくと翌年以降の節税につながります。
新NISAを活用した節税戦略
2024年から始まった新NISA制度は、REIT投資の節税において最も効果的な手段です。年間360万円、生涯で1,800万円までの投資枠で、分配金と譲渡益が非課税になります。
新NISAでREITを買うメリット
- 分配金にかかる約20％の税金がゼロになる
- 売却益も非課税で、全額手取りになる
- 非課税期間が無期限化され、長期保有に適している
たとえば、年間分配金が10万円のREITを保有した場合、通常は約2万円が税金として引かれます。しかしNISA口座なら10万円がそのまま手元に残ります。長期で複利効果を最大化するなら、NISA口座の活用は必須といえるでしょう。
確定申告による損益通算
NISA口座以外で投資する場合、確定申告を活用した節税も検討しましょう。たとえば株式で利益が出てREITで損失が出た場合、損益を相殺することで源泉徴収された税金の一部が還付されます。複数の金融商品に投資している方は、年間の損益を把握しておくことが重要です。
国内REITと海外REITの税金の違い
海外REITに投資する場合、税金の仕組みが国内REITと異なる点に注意が必要です。
| 項目 | 国内REIT | 海外REIT |
|---|---|---|
| 現地課税 | なし | あり（米国は10％） |
| 国内課税 | 20.315％ | 20.315％ |
| 為替リスク | なし | あり |
| 外国税額控除 | 対象外 | 確定申告で適用可能 |
海外REITでは現地で源泉徴収された税金と日本での課税が重複する「二重課税」が発生します。ただし、確定申告で「外国税額控除」を申請すれば、現地で納めた税金の一部または全部を取り戻せます。税務手続きの手間を考えると、初心者はまず国内REITから始めることをおすすめします。
REIT購入の3ステップ
実際にREITを購入するまでの流れを整理しておきましょう。
ステップ1：証券口座を開設する
ネット証券のWebサイトから口座開設を申し込みます。本人確認書類とマイナンバーが必要です。同時にNISA口座も開設しておくと便利です。口座開設は通常1週間程度で完了します。
ステップ2：投資商品を選ぶ
個別銘柄、ETF、投資信託のいずれかを選びます。銘柄を選ぶ際は、分配利回り・投資対象（オフィス、住宅、物流施設など）・運用会社の実績を確認しましょう。
ステップ3：注文を出す
証券会社の取引画面で銘柄コードを入力し、数量と価格を指定して注文します。指値注文と成行注文がありますが、初心者は現在の市場価格で購入する成行注文が簡単です。
まとめ
REITは証券会社で口座を開設すれば、誰でも少額から不動産投資を始められる金融商品です。購入先を選ぶ際は、売買手数料・取扱商品数・NISA対応の3点を比較しましょう。ネット証券なら手数料を抑えながら、スマホで手軽に取引できます。
税金面では、新NISA口座を活用することで分配金と譲渡益を非課税にできます。まずはNISA口座で国内REITやREIT ETFを少額から試し、慣れてきたら投資額を増やしていく方法が現実的です。証券会社の口座開設は無料ですので、まずは一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
参考文献・出典
- 日本取引所グループ – https://www.jpx.co.jp
- 財務省「令和7年度（2025年度）税制改正の概要」 – https://www.mof.go.jp
- 金融庁「NISA制度の概要」 – https://www.fsa.go.jp
- 国税庁「所得税及び復興特別所得税の税率表」 – https://www.nta.go.jp
