不動産投資に興味はあるけれど、「物件価格が高そう」「税金が複雑」と感じて一歩を踏み出せない人は多いものです。実は、投資の目的を整理し、制度と数字を正しく理解すれば、ハードルは一気に下がります。本記事では、投資の始め方を軸に、新築物件とREIT（不動産投資信託）の特徴、そして2025年度に有効な税金優遇までまとめて解説します。読み終えたとき、あなたは無理なく第一歩を踏み出す具体的な手順と判断基準を手にしているはずです。
不動産投資の全体像を押さえる
まず押さえておきたいのは、不動産投資が「現物」と「金融商品」に大別される点です。現物投資はマンションや戸建てを購入して家賃収入を得る方法で、資産を自ら管理できる一方、流動性が低いという特徴があります。対して金融商品であるREITは、株式のように証券取引所で売買できるため、少額で分散投資しやすいのが魅力です。
さらに、不動産投資の収益源は家賃などのインカムゲインと、売却益であるキャピタルゲインの二つに分けられます。総務省統計局の家賃指数によると、2025年時点で都市部の家賃は安定的に推移しており、インカムゲイン重視の戦略も組みやすい状況です。しかし、日本銀行が公表する長期金利はゆるやかな上昇傾向にあり、借入金利の変動には注意が必要です。
以上を踏まえると、初心者は自己資金やライフプランをもとに現物とREITの比率を決め、インカムとキャピタルのどちらを重視するかを明確にすると、後の物件選びや商品選定がぶれません。
新築物件投資のメリットとリスク
ポイントは、新築物件がもたらす優位性とコストを正しく比較することです。新築は設備が最新で、入居者募集がしやすく、空室期間を短縮できる傾向があります。国土交通省「住宅市場動向調査」によると、築5年未満の物件は築15年以上に比べて平均空室期間が半分以下です。さらに2025年度は住宅性能表示制度の普及により、省エネ性能の高い新築を選べば光熱費を抑えられる点も入居者にアピールできます。
一方で、最大の課題は購入価格が高いことです。初期投資額が大きくなれば、家賃利回りが下がり、資金繰りが厳しくなりがちです。また、減価償却費を計上できる期間が長いとはいえ、木造の新築アパートで最短22年、RC造マンションでは47年にわたって経費化するため、短期的な節税効果は限定的です。
つまり、新築投資は長期保有を前提に、低空室率と修繕コストの低さでキャッシュフローを安定させる戦略が基本となります。そのうえで、将来的な人口動態と再販価値を視野に入れ、都心近郊や再開発エリアなど、資産価値が落ちにくい立地を選ぶことが成功のカギです。
REITで手軽に分散投資する方法
実は、REITは「小口化された不動産ポートフォリオ」に出資するイメージで、投資単価は1口数万円からと身近です。東京証券取引所のデータでは、2025年10月時点の上場REIT平均分配利回りは3.6%前後で、国内株式の配当利回りをやや上回っています。さらに、物流特化型やホテル特化型などテーマ別の銘柄を組み合わせれば、特定のセクターリスクを抑えつつ収益を確保できます。
REITの強みは、専門家による物件運営と透明性の高さです。四半期ごとに運用成績が開示され、資産規模や入居率、借入金比率などが分かります。これにより、現物投資では得にくい情報をリアルタイムで確認でき、売買のタイミングを判断しやすくなります。
ただし、価格は株式市場の影響を受けやすく、景気後退局面では値下がりリスクが顕在化します。日本銀行が金利を引き上げれば借入負担が増し、分配金が減る可能性もあるため、値動きの大きさに耐えられるかが投資判断のポイントです。初心者は一度に大きな比率をREITに振り向けず、NISA口座を活用して月々定額で買い付けると、価格変動リスクを平準化しやすくなります。
税金対策を味方にする基本
重要なのは、制度を「点」でなく「線」で捉え、複数年にわたるキャッシュフローを最適化することです。まず、不動産所得は総合課税であり、給与所得と損益通算が可能です。新築物件の減価償却費やローン利息を経費計上すれば、所得税と住民税を圧縮できます。ただし、通算による赤字は翌年以降3年間の繰越控除が上限なので、過度な赤字計上を狙うとメリットが薄れます。
2025年度も住宅ローン控除は継続していますが、対象は自ら居住する住宅に限定されるため、投資物件には適用できません。その代わり、投資家が利用できる制度としては「所得税の青色申告特別控除」があります。帳簿を複式で作成し、期限内に電子申告を行えば最大65万円を所得から差し引けます。国税庁は電子帳簿保存法を段階的に厳格化しており、クラウド会計ソフトを使って早めに対応しておくと安心です。
さらに、相続税の観点でも現物不動産は節税効果があります。路線価が時価より20〜30%低く算定されるため、同じ評価額の金融資産よりも課税額を抑えられるのです。もっとも、賃借人付き物件は遺族が管理に戸惑うケースもあるため、生命保険への加入や管理会社との契約内容を共有しておくなど、承継対策も並行して進めておくとトラブルを防げます。
初心者が今日から取れるアクション
まず、投資目的と期間を紙に書き出し、家計の収支を洗い出してください。自己資金が物件価格の20%に届かない場合は、REITで市場感覚を養いつつ資金を積み上げるのが現実的です。一方、自己資金が十分なら、住宅ローン並みの低金利で借りられる金融機関を比較し、新築物件の現地調査を開始しましょう。
次に、物件シミュレーションを作成し、空室率15%、金利上昇2%、修繕費10年ごと100万円など保守的な前提を置き、5年間のキャッシュフローを確認します。赤字が続くようなら条件を見直すことが重要です。また、税金を最適化するため、開業届と青色申告承認申請書を税務署へ提出し、会計ソフトを導入して帳簿付けの習慣を早めに身につけましょう。
最後に、情報収集の仕組みを作ることが継続の鍵です。国土交通省の不動産取引価格情報や、日本取引所グループのREIT情報、金融庁の行政方針などを定期的に確認すれば、制度変更や市場の流れに素早く対応できます。こうした日々の小さな行動の積み重ねが、長期的な資産形成を支える基盤となります。
まとめ
ここまで、不動産投資の始め方として、新築物件とREITの特徴を比較し、2025年度に有効な税金優遇を整理しました。大切なのは、自分の資金力とリスク許容度に合った手法を選び、複数年のキャッシュフローを冷静にシミュレーションすることです。まずは家計の見直しと情報収集から始め、無理なく小さく投資をスタートさせましょう。その第一歩が、将来の安定した収益基盤を築く大きな土台になります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 消費者物価指数（家賃指数） – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 金融経済統計月報 2025年10月号 – https://www.boj.or.jp
- 東京証券取引所 J-REITデータ – https://www.jpx.co.jp
- 国税庁 青色申告特別控除 Q&A 2025年度版 – https://www.nta.go.jp