不動産投資に興味はあるものの、「事業所得が安定しない個人事業主でも融資は受けられるのか」「返済が滞ったらどうしよう」と悩む方は多いでしょう。実は、静岡県は物件価格と賃料のバランスが良く、堅実にキャッシュフローを積み上げやすい地域です。本記事では「不動産投資ローン 返済シミュレーション 個人事業主 静岡」という切り口で、最新の金利動向から融資審査のポイント、具体的なシミュレーション手順まで丁寧に解説します。読み終える頃には、数字に裏打ちされた投資判断を自分で下せるようになるはずです。
個人事業主が静岡で融資を通すための基本条件
まず押さえておきたいのは、個人事業主でも安定したキャッシュフローと納税実績を示せば、十分に不動産投資ローンの審査を通過できるという事実です。2025年10月時点で、静岡県内の地方銀行や信用金庫は、自己資金2〜3割と3期分の確定申告書を提出すれば、変動金利1.6％前後での融資を提示するケースが増えています。
審査担当者が重視するのは、所得額そのものよりも継続性と納税状況です。青色申告特別控除を最大限に活用しつつ、事業用と私用の口座を分け、月次の収支を明瞭にしておくと信頼度が高まります。また、住民税や国民年金の未納があると即座に減点されるため、日頃から支払いを遅延しない習慣が重要です。
一方で、共同担保に自宅を差し入れる提案は慎重に考えましょう。返済計画が破綻すれば、住居まで失うリスクがあるからです。代わりに、手元資金を厚くして融資比率（LTV）を70%程度に抑える戦略が現実的といえます。つまり、審査では「安定」「透明」「リスクコントロール」の三拍子を示すことが合格への近道になります。
2025年金利と返済期間がキャッシュフローに及ぼす影響
ポイントは、金利と返済期間をどう設定するかで月々のキャッシュフローが大きく変わる点です。全国銀行協会の2025年10月データによると、変動金利は1.5〜2.0%、10年固定は2.5〜3.0%が主流です。静岡県内でも大きな差はなく、変動1.6%、固定2.7%あたりが現実的な水準となっています。
例えば、2,500万円の中古アパートを自己資金750万円、借入1,750万円で購入したケースを考えます。変動1.6%、期間25年の元利均等返済だと、月々の返済額は約74,000円です。これに対し、10年固定2.7%、期間30年では月約71,000円と一見返済額が下がりますが、返済総額は約300万円増える計算になります。つまり、月次キャッシュフロー重視なら長期固定も有効ですが、総支払額を抑えたいなら短期返済を選ぶ方が合理的です。
さらに、金利上昇リスクを見込んでシミュレーションに「金利+1%」のストレスをかけると、月々の返済は8,000円ほど増加します。その際に手取り家賃が赤字にならないか確認しておくと、将来の不確実性にも耐性がつきます。金利と期間はワンセットで考え、複数パターンを比較する習慣を身につけましょう。
静岡の市場データを活用した家賃収入予測
実は、静岡県はエリアによって家賃相場と入居率が大きく異なります。県公式統計では、2025年の平均入居率は政令市の静岡市で95%、浜松市で92%と高水準ですが、山間部では85%程度に下がります。家賃も静岡市駿河区のワンルームで平均5.2万円、浜松市中区で4.8万円と、同じ県内でも顕著な違いが見られます。
物件の立地を決める際は、人口動態と雇用環境を重視してください。具体的には、東海道新幹線の停車駅周辺や工業団地の従業員寮需要がある地域であれば、家賃下落リスクを抑えられます。逆に、公共交通が貧弱な郊外であれば車依存が前提となり、駐車場の有無が入居率を左右します。
家賃収入を算定する際には、平均家賃から5%程度を保守的に差し引き、さらに空室率10%を見込むことで、現実的なネット収入を導き出せます。たとえば月家賃5万円の部屋×6戸なら総家賃30万円ですが、空室率10%と運営費25%を引くと、手取りは約20万円です。この数字が前述の返済額より安定して上回るかどうかが、投資判断の分岐点になります。
返済シミュレーションの具体的な手順
重要なのは、表計算ソフトを用いて複数の前提条件を変動させながら再計算することです。まず、借入金額・金利・返済期間を入力し、元利均等返済計算式で毎月返済額を算出します。次に、家賃・空室率・運営費（管理費、修繕費、固定資産税など）を加味して月次キャッシュフローを求めましょう。
ステップ三では、金利上昇や空室率悪化シナリオを作成します。たとえば「金利+1%、空室率+5%」のケースで年間キャッシュフローがマイナスに転じるなら、自己資金を増やすか物件価格の再交渉を検討する必要があります。また、返済期間を5年短縮した場合の総支払額と月次キャッシュフローの変化も比較しましょう。
最後に、所得税・住民税の節税効果を加味すると、実質キャッシュフローが改善する場合があります。減価償却による非現金支出が所得を圧縮し、税負担を軽減するためです。ただし、将来の売却時には譲渡所得税が発生するため、売却シミュレーションも併走させておくと安心です。
2025年度の活用可能な制度と金融機関選び
ポイントは、制度利用で資金繰りを滑らかにしつつ、金融機関と長期的な関係を築くことにあります。2025年度は、国土交通省の「既存住宅省エネ改修補助金」が継続されており、外壁断熱や高効率給湯機の導入に対して上限60万円の補助が受けられます。賃貸物件でも対象となるため、運営費の削減と入居者満足度向上の双方に効果的です。
静岡県内では、しずおか信用金庫が「地域活性化不動産ローン」を提供しており、LTV80%以内なら固定金利2.4%で最大30年の融資が可能です。また、スルガ銀行は収益物件専用ローンで、個人事業主向けに自己資金1割からでも審査テーブルに乗る柔軟さを見せています。ただし、金利は2.9%前後とやや高めなので、資金計画とキャッシュフローを精査したうえで選ぶ必要があります。
さらに、静岡市が実施する「空き家再生支援事業補助金」は、上限100万円で改修工事費の1/3を補填してくれます。適用要件には3年以上の賃貸運用が含まれるため、中長期の保有方針と相性が良い制度です。金融機関と補助金を組み合わせれば、自己資金のレバレッジを高めつつリスクを抑えられます。
まとめ
本記事では、静岡で不動産投資を目指す個人事業主が、返済シミュレーションを駆使して安全圏を確保する方法を解説しました。審査突破には継続的な所得と納税実績が不可欠であり、金利と返済期間の設定がキャッシュフローの鍵を握ります。さらに、地域特性を踏まえた家賃予測と、複数シナリオでの数字検証が投資判断を支えます。制度や補助金を上手に活用し、金融機関との信頼関係を築けば、安定した長期運用が見えてくるはずです。今日から表計算ソフトを開き、具体的な数字で未来をシミュレーションしてみましょう。
参考文献・出典
- 全国銀行協会 – https://www.zenginkyo.or.jp
- 国土交通省 住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
- 静岡県 統計調査課 – https://toukei.pref.shizuoka.jp
- 静岡市 空き家対策課 – https://www.city.shizuoka.lg.jp
- しずおか信用金庫 商品案内ページ – https://www.shizushin.co.jp