会社員として忙しく働きながら「将来の資産をどう築くか」と悩む方は多いものです。預金だけではインフレに負けそうだし、株式は値動きが激しくて不安だと感じるかもしれません。実は、少額の自己資金でも始められるマンション投資なら、安定した家賃収入で将来の備えを作りやすいメリットがあります。本記事では、会社員がマンション投資を進める流れを整理し、表面利回りの判断基準を最新データとともに解説します。読み終えるころには、最初の一歩を踏み出す自信と具体的な行動計画を描けるようになるでしょう。
会社員がマンション投資を始める前に知るべき全体の流れ
まず押さえておきたいのは、投資を思い立ってから家賃収入を得るまでの一連の流れです。段階を把握しておけば、各ステップで何に集中すべきかが明確になります。
最初は情報収集と目的設定です。老後資金を補いたいのか、早期にキャッシュフローを増やしたいのかで適切な投資手法が変わります。次に行うのが資金計画づくりで、自己資金と借り入れのバランスを試算します。東京23区のワンルーム平均価格は7,580万円（2025年10月・不動産経済研究所）ですが、フルローンを組むと返済負担が重くなるため、自己資金1〜2割を用意するのが現実的です。
資金計画が固まったら、金融機関へ事前審査を申し込みます。会社員は定期収入があるため融資審査で有利に働く一方、年収に対する返済比率が厳密に見られます。審査通過後に物件選定と購入契約を進め、最後に管理会社との委託契約を結びます。この間に賃料や管理費、修繕積立金を見積もり、表面利回りだけでなく実質利回りを試算しておくことが欠かせません。
表面利回りの読み解き方と2025年相場
ポイントは「表面利回りは目安であって、鵜呑みにしない」ことです。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な指標ですが、空室や経費を加味しません。そのため実際のキャッシュフローは表面利回りより1〜2%ほど低いのが一般的です。
2025年10月時点の平均表面利回りは、日本不動産研究所の調査によると東京23区でワンルーム4.2%、ファミリータイプ3.8%、アパート5.1%となっています。例えば3,000万円の区分ワンルームで家賃月10万円なら年間収入120万円、表面利回り4%です。しかし管理費と修繕積立金で年間20万円、入居付けの空白期間を見込むと実質利回りは約2.7%に下がります。
つまり、平均値より高い表面利回りが掲示されていても、その裏にリスクが潜む可能性を疑うことが重要です。特に募集家賃が相場より高すぎる場合や、築年数が経って修繕費が膨らみそうな場合は、利回りが大幅に低下します。数字の裏付けとして周辺の実際の成約賃料や管理費相場を確認し、保守的なシミュレーションを作る姿勢が安全策となります。
融資とキャッシュフローを安定させるコツ
実は、会社員にとって最大の武器は信用力です。定期的な給与収入があることで、金融機関からは「返済能力が読みやすい」と評価されます。けれども、借りられる金額と返せる金額は別物だと認識してください。
金利は0.1%の差でも総返済額に大きな影響を与えます。例えば3,000万円を金利2%・30年で借りる場合、総返済額は約4,000万円です。これが1.5%なら約3,740万円となり、260万円以上の差が生まれます。変動金利は低金利メリットがある一方、金利上昇局面では返済額が増えるリスクがあるため、金利上昇2%シナリオでも収支が赤字にならないか試算すべきです。
さらに、キャッシュフローを強化するには修繕費の積立も鍵を握ります。国土交通省の指針では、築10年超のマンションでは㎡あたり月200円程度の修繕積立金が推奨されています。将来の大規模修繕に備えて自己資金を別途積み立てておけば、不測の支出でキャッシュフローが崩れる心配を減らせます。家賃下落が避けられないエリアでは、蓄えがリスク緩和策になります。
成功しやすい物件選びと管理のポイント
基本的に、高い入居需要を維持できる立地こそ投資の生命線です。東京都心の駅徒歩5分圏は価格が高騰していますが、空室率は低位で推移しています。一方、郊外の駅徒歩15分以上では家賃の下落スピードが速いため、初期利回りが高くても長期では差が縮まることが多いです。
加えて、築年数と設備のバランスも重要です。築浅で最新設備が備わった物件は家賃を維持しやすいものの、購入価格が高いため利回りが低下します。築20年を超えると購入価格が下がる反面、配管や外壁の更新が必要になる時期が近づき、修繕費でキャッシュフローを圧迫するケースがあります。耐用年数の残りと融資期間がかみ合うか、修繕履歴に抜けがないかを細かく確認しましょう。
管理面では、信頼できる管理会社選びが収益を左右します。入居者募集のスピードと家賃滞納対応の質が高い会社は、わずかな空室期間の短縮でも利回り向上に寄与します。実際に複数社へ問い合わせて、管理手数料の差だけでなく月次報告の内容やレスポンスも比べてみてください。現場での対応力こそ長期的な安心感につながります。
税金・2025年度優遇制度を味方にする方法
ポイントは「制度を活用して手残りを最大化する」ことです。2025年度も、一定以上の省エネ性能を満たす新築住宅を取得すると登録免許税が0.1%軽減される措置が継続しています（適用期限：2026年3月31日登記分まで）。物件選びの段階で対象住宅かどうか確認すると、数十万円単位で初期費用を抑えられます。
また、所得税では不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できます。たとえば減価償却費を計上し、年間20万円の赤字が生じた場合、課税所得が同額減り、最大で約6万円（課税率30%と想定）の税負担が軽くなります。黒字化しても、青色申告特別控除65万円を活用すれば、実質的な税率を下げられます。
固定資産税では、建物部分に対する新築住宅軽減措置が適用されると、床面積50〜120㎡の住戸で3年間、税額が半額になります。条件を満たす区分マンションを選べば、キャッシュフロー初期段階の負担が減ります。こうした制度は申告手続きや期限が決まっているため、購入前から税理士や管理会社と連携し、漏れなく取得しておく姿勢が大切です。
まとめ
マンション投資は、流れを理解して準備を重ねれば会社員でも実現可能な資産形成手段です。表面利回りは便利な指標ですが、空室や経費を加味して実質利回りを試算する習慣こそ成功の鍵となります。さらに、融資条件の見極めや修繕積立の確保、各種税制優遇の活用によって手残りを最大化できます。この記事を参考に、まずは資金計画と物件選定の基準を明確にし、一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 不動産市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 タックスアンサー – https://www.nta.go.jp
- 住宅金融支援機構 金利データ – https://www.jhf.go.jp