入居募集の広告を見て「自分も家賃収入で暮らしたい」と考えたものの、実際に一歩踏み出すと不安が膨らむ人は少なくありません。特に「アパート経営 デメリット」を正しく把握しないまま始めると、想定外の出費や精神的ストレスに悩まされる可能性があります。本記事では、2025年10月時点の最新データを交えながら、初心者が見落としがちな四つの落とし穴を詳しく解説します。読み終えたときには、リスクの全体像と対策のヒントが得られるはずです。
長期化する空室リスクと家賃下落
まず押さえておきたいのは、空室が続くほど収益性が急低下する現実です。国土交通省住宅統計によると、2025年8月の全国アパート空室率は21.2%で前年から0.3ポイント下がったものの、依然として五戸に一戸が空いている計算になります。
空室が長引くと家賃を下げてでも入居者を確保したくなりますが、家賃下落は負の連鎖を招きやすいです。周辺オーナーも追随して値下げ競争が起こり、エリア全体の相場が下がれば、金融機関が査定する物件価値も落ち込みます。つまり一時的な対策が、将来の売却価格まで押し下げる恐れがあるのです。
また、地域ごとの人口動態は空室率に大きく影響します。総務省の推計では、2025年時点で地方圏の20〜39歳人口が前年比1.4%減少しました。若年層が減れば単身向けアパートの需要は縮小し、空室リスクが慢性化します。物件選定では駅距離や再開発計画だけでなく、最低10年先までの人口予測を確認する習慣が欠かせません。
修繕費とインフレコストの二重苦
ポイントは、築年数が進むにつれ修繕費が指数関数的に増えるという事実です。国土交通省「賃貸住宅修繕積立ガイドライン」では、築15年を過ぎたあたりから外壁や屋根の大規模修繕が必要となり、延べ床面積30坪の木造アパートで平均180万円が目安とされています。
さらに、2023年以降の資材価格高騰が修繕費を押し上げています。日本建設資材協会の統計では、外壁塗料と足場材の平均価格が2020年比で約18%上昇しました。インフレが続けば、将来の修繕費は見積もりを超えるリスクが高まります。毎月のキャッシュフローに余裕がないオーナーほど、突発的な工事費を借入で賄わざるを得ず、利息負担が雪だるま式に増える可能性があります。
言い換えると、修繕積立を家賃収入の10〜15%程度で計画しておくことが、長期経営の安全弁になります。最近は「2025年度 省エネ改修補助金」のように、断熱改修への国の支援策もありますが、採択には性能基準や工事期限の条件があり、必ずしも全物件が対象になるわけではありません。制度を過信せず、自己資金で賄える体力づくりが先決です。
金利上昇とキャッシュフロー悪化
実は、低金利が当たり前だった時代は曲がり角を迎えています。日銀のレポートによれば、2025年4月の長期プライムレートは前年比0.25ポイント上昇し、1.55%となりました。わずかな上昇幅でも、融資残高が大きいアパートローンでは返済額に与える影響が無視できません。
たとえば、残債8,000万円・期間25年・変動金利1.5%のローンが0.5ポイント上がると、年返済額は約24万円増えます。家賃3,000円の値上げで相殺しようとしても、一棟8室なら満室でも年間約29万円にしかなりません。空室が1部屋でも出れば即赤字転落する計算です。
金融機関は金利上昇局面で融資姿勢を厳格化する傾向があります。自己資金比率が低いまま借り換えを申し込むと、「DSCR（債務返済余裕比率）」が基準を満たせず断られるケースが増えています。将来の選択肢を広げるためには、現段階から元金繰上返済や収入多角化で負債依存度を引き下げる工夫が重要です。
管理負担と法制度変更への対応
基本的に、アパート経営は不労所得と言われがちですが、実務では入居者トラブルや法改正への対応が絶えません。国土交通省は2024年に「賃貸住宅管理業法」を改正し、サブリース契約の説明義務を強化しました。管理会社に丸投げしても、最終責任はオーナーにある点は変わりません。
クレーム対応や家賃滞納は精神的負担が大きいだけでなく、時間コストも膨らみます。特に夜間の水漏れや騒音問題は緊急対応が必要で、管理会社が24時間駆けつけプランを提供していても、追加料金が発生することが一般的です。自主管理を選択すれば費用は抑えられますが、労力と知識が求められるため、多忙なサラリーマン投資家には現実的ではありません。
さらに、税制も注意が必要です。2025年度税制改正で固定資産税の負担調整措置が見直され、評価額が上昇する築古アパートでは税額が増える例が報告されています。法制度は毎年変わるため、専門家との連携を怠ると知らぬ間にコストが増え、キャッシュフローが圧迫されるリスクが高まります。顧問税理士や管理会社との定期的な情報共有は欠かせません。
まとめ
ここまで、「アパート経営 デメリット」を空室リスク、修繕費、金利上昇、管理負担の四つに分類して解説しました。重要なのは、これらの要素が相互に影響し合い、放置すると収益モデル全体が崩れる点です。だからこそ、購入前のシミュレーションでは悲観的な前提を設定し、資金繰りと修繕積立に十分な余裕を持たせるべきです。リスクを具体的に把握し、専門家と連携しながら対策を講じれば、アパート経営は安定収益を生む資産形成手段へと変わります。まずは、本記事で紹介したチェックポイントを自分の投資計画に当てはめ、弱点を洗い出すことから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年8月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省 人口推計 2025年3月確定値 – https://www.stat.go.jp/
- 日本建設資材協会 資材価格動向 2025年7月号 – https://www.jcma.or.jp/
- 日本銀行 金融経済月報 2025年5月 – https://www.boj.or.jp/
- 国土交通省 賃貸住宅管理業法 改正概要 2024年 – https://www.mlit.go.jp/