不動産投資で最初につまずきやすいのは、どの街を選ぶかという立地選定です。地図や広告を眺めても基準が定まらず、結局は勘に頼りがちだと感じている方も多いでしょう。しかし、いくつかの公的データを押さえ、手順を整理すれば初心者でも客観的な判断が可能になります。本記事では、2025年時点で有効な情報を基に「立地選定 始め方」の全体像と具体的な進め方を解説します。読み終えたころには、自分の投資目的に合ったエリアを自信を持って選べるようになるはずです。
立地選定が投資成果を左右する理由
重要なのは、立地が賃料収入と資産価値の双方を決定づける点です。国土交通省の土地白書2025によると、東京都心３区の平均賃料は直近５年間で年２％程度上昇したのに対し、人口減少が続く地方中核市では横ばいから微減にとどまります。この差は複利的に広がり、長期保有するほどリターンに大きな開きが生まれます。
また、立地は売却時にも影響します。総務省「住民基本台帳人口移動報告」では、転入超過が続く都市圏の中古マンション価格が年平均１.５％上昇している一方、転出超過地域では価格維持に苦戦していると示されています。つまり、物件そのものより先にエリアの需要変化を読む必要があるわけです。
さらに、優れた立地は空室率の安定にも寄与します。家賃を少し高めに設定しても入居が決まりやすく、退去時のリフォーム費も早期に回収できます。このように立地は収益、保全、出口戦略のすべてに関わるため、始め方を体系化しておく価値が高いのです。
投資目的から逆算するエリア選定の手順
まず押さえておきたいのは、キャッシュフロー重視か資産価値重視かで見るべき指標が変わる点です。前者なら表面利回りと空室リスク、後者なら地価上昇余地と再開発計画の有無が鍵になります。
キャッシュフロー重視の場合、賃料水準と入居ニーズを優先します。例えば、千葉県船橋市は都心通勤圏で平均利回り７％台、直近３年の人口増加率もプラスです。利回りが５％前後の都心より月々の手取りが大きくなるため、ローン返済を早く進めたい方に向きます。
一方、資産価値を狙うなら再開発情報を確認しましょう。2025年度は横浜市臨海部で国際展示場拡張計画が進んでおり、周辺の地価公示は前年対比３.２％上昇しています。このようにインフラ投資が見込まれるエリアは、出口で大きなキャピタルゲイン（売却益）を期待できます。
最後に、短中期と長期のバランスも大切です。五年以内に売却する戦略なら人口動態より再開発タイミングを、二十年以上保有するなら出生数や高齢化率を重視すると失敗が減ります。目的に沿って指標を組み替えることが、効率的な「立地選定 始め方」の出発点となります。
公的データを活用した市場規模の見極め方
実は、無料で入手できる統計だけでも十分に市場規模を測れます。代表的なのが「人口」「雇用」「交通」の三要素で、これらを組み合わせて需要の厚みを判断します。
人口は総務省統計局「地域別将来推計人口」を用い、二十〜三十九歳の推計をチェックします。この年代は賃貸需要の中心であり、五年後も増えている地域は空室リスクが低いと考えられます。一方で減少傾向が強い場合、利回りが高くても長期保有には不安が残ります。
雇用は厚生労働省「一般職業紹介状況」の市区町村別有効求人倍率を参照します。倍率が高い地域は転入者が増え、単身世帯の需要が旺盛です。賃料下落局面でも雇用が支えになるため、賃貸経営の安定度が高まります。
交通は国交省「都市交通年報」の駅別乗降客数を活用します。十万人以上の駅は周辺１キロ圏で平均入居率が９５％を超えるという調査結果があります。複数路線が交差する乗換駅なら、多少築年数が経っても埋まりやすい点が魅力です。こうした客観データを組み合わせることで、肌感覚に頼らない立地選定が可能になります。
現地調査でチェックすべき五つのポイント
ポイントは、数字だけでは見えない生活利便性や将来リスクの確認にあります。紙の上で候補地を絞ったら、必ず徒歩で現地を歩き、五感で評価しましょう。
最初に見るのが駅から物件までの導線です。昼と夜の雰囲気が大きく異なる場合があるため、時間帯を変えて往復することが欠かせません。街灯の数や人通りが少ないと、とくに女性単身の入居が敬遠する傾向があります。
次に、日常利用施設の距離を測ります。スーパーやドラッグストアが徒歩五分圏にあると賃料を５％高く設定しても埋まるという管理会社の統計があります。逆に坂道が多い地域では実質徒歩時間が伸びるため注意が必要です。
三点目としてハザードマップの確認を忘れないでください。2025年から施行された改正宅建業法により、水害リスク説明が義務化されました。将来の転売時に不利にならないよう、洪水浸水想定区域外を選ぶと安心です。
最後に、地域コミュニティの雰囲気も大事です。自治会の掲示板や公園の利用状況を見れば、子育て世帯が多いか単身者が多いかが分かります。ターゲット層と街の属性が合致しているかを肌で確かめると、広告戦略まで見通しやすくなります。
立地選定を成功に導く資金計画と制度活用
まず、自己資金と融資条件のバランスを整えることが立地戦略の実現可能性を左右します。金融機関はエリアの人口動態や地価推移を重視するため、資産価値が高い立地ほど融資期間や金利で優遇を受けやすいのが現実です。
たとえば、都市銀行A社の2025年度投資用ローンでは、三大都市圏の駅徒歩十分以内なら固定金利１.６％が適用されますが、人口減少地域では２.１％に引き上げられます。金利差０.５％は三千万円借入の三十年返済で総返済額が約二百八十万円変わるため、立地と資金負担は一体で考える必要があります。
さらに、2025年度の「住宅取得等資金に係る贈与税非課税制度」は賃貸併用住宅にも最大一千万円まで適用可能です。親からの資金援助を受ける予定があるなら、非課税枠を使い自己資金比率を高めることで、物件の選択肢を広げられます。期限は2026年12月契約分までなので、スケジュール管理を忘れないようにしましょう。
また、固定資産税の新築減額措置は、賃貸マンションでも適用されるケースがあります。建物部分の税額が三年間半額になるため、築浅物件を検討する場合はシミュレーションに組み込むと収支が安定します。このように制度と資金計画を連動させることで、希望する立地への投資が現実的になります。
まとめ
立地選定は「目的を明確にする」「公的データで裏付ける」「現地で確かめる」という三段階を押さえることで精度が格段に上がります。加えて、資金計画と2025年度の税制・融資優遇を活用すれば、競争力の高いエリアでも無理なく参入できます。最初は手間に感じても、一度体系化すれば次回以降の物件探しが驚くほどスムーズになります。ぜひ本記事の手順を参考に、自分だけの投資ポートフォリオを築いてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 土地白書2025 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2024年 – https://www.stat.go.jp
- 総務省統計局 地域別将来推計人口2025 – https://www.stat.go.jp
- 厚生労働省 一般職業紹介状況（職業安定業務統計） – https://www.mhlw.go.jp
- 国土交通省 都市交通年報2024 – https://www.mlit.go.jp